Fachkräftemangel, volle Auftragsbücher, Pandemie, Krieg, gestiegene Baukosten und Zinsen, Lieferengpässe, staatliche Förderungen fallen weg – wer sich in den vergangenen drei Jahren den Traum vom Eigenheim erfüllen wollte, musste zahlreiche Kostensteigerungen in Kauf nehmen. Das gilt nicht nur für den privaten Bereich, auch die as-Wohnbau war davon betroffen. Als Wohnbauunternehmen der Stadt Albstadt hat sich das Unternehmen jedoch zur Aufgabe gemacht, Wohnraum für „einen breiten Bevölkerungsquerschnitt“ anzubieten. Wie gelingt das, wenn die Kosten enorm gestiegen sind?
Rückblickend waren die vergangenen Jahre recht erfolgreich, sagt Wohnbau-Geschäftsführer Stefan Broch. „Wir haben die vergangenen Jahre viel bewegen können.“ Trotzdem habe das Albstädter Unternehmen unter den Folgen der Pandemie gelitten: Planungssicherheit habe es beispielsweise nicht gegeben, Flexibilität war gefragt. „Es waren zwei unglaublich anstrengende und belastende Jahre, auch für die Mitarbeiter, und dafür haben wir ganz schön etwas geschafft.“

as-Wohnbau über die Folgen der Pandemie und des Krieges

Die as-Wohnbau hat in den vergangenen drei Jahren zwei Neubauten mit 21 Wohnungen gebaut, ein Mehrfamilienhaus mit 34 Parteien wurde energetisch saniert, so auch zwei Sechs-Familien-Häuser. In einem Gebäude mit 28 Wohnungen wurde eine regenerative Heizung eingebaut, nennt Broch einige Beispiele. Allerdings hat die Wohnbau mit diesen Projekten teils schon vor der Pandemie begonnen und musste sie daher trotz Kostensteigerungen fertigstellen. „Bei Projekten, die wir künftig vorhaben, müssen wir schauen, wie wir sie mit diesen Rahmenbedingungen umsetzen und ob wir sie überhaupt umsetzen können.“

Das Ziel: 500 Wohnungen im Bestand

In diesem Jahr plant die Wohnbau zwar keinen Neubau, allerdings hat sich das Unternehmen schon vor Jahren das Ziel gesteckt, 500 Wohnungen im Bestand zu haben. Momentan sind es 466. „Das klingt einfacher als es ist. Die Umsetzung eines Zwölffamilienhauses dauert von der Idee bis zu Umsetzung ein paar Jahre.“ Prognosen, wie sich die Baukosten in den nächsten Jahren entwickeln werden, sind schwierig. Es ist jedoch fraglich, ob sie merklich sinken werden.
Das hat auch Einfluss auf das Thema Modernisierung. „Wir müssen den Bestand klimaneutral umbauen.“ Zwar gebe es dafür Fördermittel, doch diese sind begrenzt und auch hier gibt es Unsicherheiten, inwieweit die Förderkulisse so bleibt wie bisher, sagt Broch. Denn ein großes Thema der Wohnbau sind energetische Sanierungen des Bestands.

CO2-Ausstoß reduzieren

„Wir haben im Bestand einen CO2-Ausstoß, und der muss bis 2040 weg sein“, das wurde vonseiten der Bundesregierung für den Klimaschutz festgelegt. „Seit diesem Jahr kostet uns der CO2-Ausstoß durch unsere Gasheizungen Geld.“ Doch energetische Sanierungen seien bei der Wohnbau schon länger thematisiert worden. „Uns ist das ein Anliegen.“ Etwa 13 Prozent aller Wohnbau-Gebäude heizen mit Pellets. Bei großen Mehrfamilienhäusern sieht Stefan Broch mit einer solchen Heizung allerdings auch Nachteile. Als Geschäftsführer stellt er sich die Frage, ob nach einem Ölheizungsverbot nicht auch eines für Gasheizungen kommen wird.
Der Druck vonseiten der Regierung bedeutet allerdings auch zusätzliche Kosten für das Albstädter Unternehmen. Kosten, die abhängig von der Förderkulisse sind. Hierzu gibt es verschiedene Diskussionen, welcher Energiestandard noch gefördert werden soll. „Wir befassen uns aktuell mit der Kernfrage, wie wir es technisch, wirtschaftlich und organisatorisch schaffen, unseren Gebäudebestand klimaneutral umzubauen.“ Der Knackpunkt liegt dabei bei der Heizung.
Die richtige Lösung sei nicht einfach: „Ich habe die Option einer Pelletheizung, einer Wärmepumpe oder einem Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz.“ Letztere beiden sollten dementsprechend regenerativ sein, sonst erfüllt es den Zweck wieder nicht. Die eine richtige Lösung gebe es noch nicht. Viele Kommunen prüfen erst ihr Potenzial für Fern- und Nahwärme. „Wir tun uns ein bisschen schwer, mit einem Gebäude vorneweg zu gehen und eine Wärmepumpe einzubauen, ohne zu wissen, ob dieses Gebiet überhaupt durch ein Nahwärmenetz abgedeckt ist“, erklärt der Geschäftsführer eine der Unsicherheiten, die das Unternehmen für die weitere Planung der Sanierungsmaßnahmen lähmt.

Kritik an Bundesregierung

„Es muss wieder eine gewisse bundespolitische Verbindlich- und Verlässlichkeit geben“, sagt Stefan Broch diesbezüglich in Richtung Bundesregierung. „Dass wir uns darauf verlassen können, dass es bestimmte Vorgaben und eine dementsprechende Förderkulisse gibt.“ So haben Unternehmen wie die as-Wohnbau wieder mehr Planungssicherheit, unabhängig von Kostensteigerungen. „Wenn ich beim Thema Klimaschutz so einen Umbruch haben möchte, braucht es eine klare Linie.“

Können noch bezahlbare Mieten angeboten werden?

„Vor eineinhalb Jahren war es mit fast 0 Prozent Zinsen und geringeren Baukosten natürlich deutlich leichter, Projekte zu realisieren“, sagt Stefan Broch, Geschäftsführer der as-Wohnbau Albstadt. Bei derartig hohen Baukosten sei die Wohnbau allerdings an einem Punkt, an dem die Mieten dementsprechend steigen müssen. „Solche Mieten bekomme ich hier aber gar nicht.“
Und das, obwohl die Wohnbau noch vor etwa zehn Jahren nach Mietern suchen musste. Nun hat sich die Situation gewandelt. Allerdings hebt Broch hervor: „Wir sind weder Reutlingen, noch Stuttgart oder Tübingen – mit diesen klassischen Ballungsräumen möchte ich uns nicht vergleichen. Hier gibt es immer noch einen anderen Wohnungsmarkt.“
Das Mietniveau bei der Wohnbau liege unter dem landesweiten Durchschnitt. „Wir haben immer noch bezahlbare Mieten.“ Dazu sind sie per Gesellschaftsvertrag verpflichtet.
Der Grund für teils niedrige Mieten liegt auch daran, dass die Wohnbau zahlreiche Altbestände hat. „Wir haben solide, sanierte Wohnungen, bei denen die Mieten entsprechend niedriger sind.“ Dennoch, räumt Geschäftsführer Broch ein, bei der as-Wohnbau sind die Mieten nicht immer so niedrig, dass sie auch mit Arbeitslosen- oder Wohngeld bezahlbar sind. „Wenn ich mit einem Neubau nicht Teil der Sozialen Mietwohnraumförderung des Landes bin, kann ich nicht mehr für solche Mieten bauen.“ Denn dafür sind die Kosten zu hoch.
Dass es allerdings gerade in diesem Bereich Bedarf gibt, zeige die Warteliste. „Wir merken, dass sich die Wohnungsnachfrage verändert hat.“ Gesucht werden vor allem kleinere Wohnungen, zeigt die Wohnbau-Warteliste. Diese seien vor allem für Menschen mit geringerem Einkommen interessant. „Menschen, die in der Lage sind, auch höhere Mieten zu zahlen, tun sich in Albstadt immer noch leichter“, sagt Stefan Broch.