Wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) geändert und wie? Diese Fragen treiben derzeit viele Immobilienbesitzer um, denn die derzeitigen Pläne könnten für sie große Investitionen bedeuten – und das in einer Zeit, in der Pandemiefolgen und Inflation viele in die Knie zwingen. Wie berichtet, haben das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gemeinsam einen Entwurf zur Änderung des GEG vorgelegt. Damit soll die Vorgabe des Koalitionsausschusses umgesetzt werden, dass ab dem 1. Januar 2024 neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Noch im April soll die Kabinettsbefassung erfolgen.
Nachfrage gestiegen
Seit der Ankündigung dieses Entwurfs ist die Nachfrage nach den unterschiedlichen Heizungen gestiegen. Bei Google Trends erreicht beispielsweise das Interesse an Flüssiggas- und Gasheizungen derzeit eine höhere Spitze als zu Beginn des Ukraine-Kriegs und zum Höhepunkt der Gaskrise im Sommer 2022. Die Menschen sind verunsichert. Wer finanziell die Möglichkeit hat, überlegt schon jetzt eine neue Gasheizung einzubauen, bevor die Gesetzesänderung dies schwierig bis unmöglich macht. Denn derzeit sieht der Entwurf vor, dass eine neu eingebaute Heizung ab 2024 einen Pflichtanteil von mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien (EE) aufweisen muss. Heizungen, die auf fossile Brennstoffe angewiesen sind, sollen damit sukzessiv der Vergangenheit angehören.
Warum also noch auf Gas setzen? Weil im Gesetzesentwurf verankert ist, dass funktionierende Heizungen – egal mit welchem Brennstoff betrieben – nicht abgebaut werden müssen und auch bei einem Defekt repariert werden dürfen. Einzig Heizungen, die irreparabel kaputt sind, müssen mit Anlagen getauscht werden, die mit 65 Prozent EE betrieben werden.
Was aber bedeutet das für Wohnbaugesellschaften und Privatpersonen, die mehrere Immobilien besitzen? „Ich denke, momentan ist es noch zu früh, das neue GEG zu bewerten“, sagt Stefan Broch, „da noch viele soziale, rechtliche, finanzielle und auch technische Detailfragen ungeklärt sind, was aus meiner Sicht nicht zu Unrecht zur Verunsicherung bei Haus- und Wohnungseigentümern, Mietern und Vermietern führt“, erklärt der Geschäftsführer der as-Wohnbau Albstadt.
Verlässliche Rahmenbedingung
„Für uns gilt daher primär, dass wir dringender verlässlichere Rahmenbedingungen als Verbote benötigen, um strategische Pläne auch konsequent und ressourcenschonend (finanziell, personell, materiell) umsetzen zu können.“ Diese Rahmenbedingungen könnte es mit der GEG-Änderung geben und darauf setzt Broch seine Hoffnung.
Was die Bundesregierung bereits festgelegt hat, ist die Reduzierung des CO2-Ausstoßes bis 2040. Nicht erst seit dieser Regelung werden energetische Sanierungen bei der Wohnbau umgesetzt, aber sie haben den Prozess beschleunigt. Etwa 13 Prozent aller Wohnbau-Gebäude heizen mit Pellets. „Für uns als Unternehmen ändert sich an der grundsätzlichen Strategie nichts“, erklärt Broch: „Um die gesetzlichen Klimaziele zu erreichen, müssen wir unseren Gebäudebestand dekarbonisieren und dabei weiterhin den Spagat zu bezahlbarem Wohnraum schaffen.“
Durch das mögliche neue GEG werden aber auch bei der Wohnbaugesellschaft Fragen aufgeworfen: Wie geht die Wohnbau mit Gebäuden um, die nicht gezielt umgebaut oder mittelfristig an ein Nahwärmenetz angeschlossen werden können und in denen eine fossil betriebene (Etagen-) Heizungsanlage irreparabel kaputtgeht? „Dieses Risiko können wir durch eine strategische Planung minimieren, aber nie ganz ausschließen.“
Für Stefan Broch sei es unstrittig, dass der Transformationsprozess zu einer regenerativen Wärmeversorgung beschleunigt werden muss, damit besagte Klimaziele erreicht werden können. „Hier sehe ich uns als gesamtes Land sowohl in einer historischen Verantwortung als auch als Vorbild.“ Der Geschäftsführer der as-Wohnbau glaubt, dass diese Transformation nur möglich ist, wenn sie von einer breiten Mehrheit der Gesellschaft getragen wird.
Rahmenbedingungen stecken
Außerdem sollten die Rahmenbedingungen so gestaltet werden, dass die Umstellung in „sozialer, rechtlicher, finanzieller und technischer Hinsicht“ funktionieren kann. Darunter versteht Broch unter anderem eine Abfederung der sozialen Härte für Eigentümer und Mieter. Gebäudeeigentümer und Vermieter sollten derart hohe Investitionen auch tätigen können. Dafür benötigt es beispielsweise ausreichend Fachkräfte, die neue Anlagen einbauen können, ausreichend Anlagen und Material und vorhandene Fern- und Nahwärmnetze, die es gilt schnellstmöglich auszubauen, sodass nicht für jedes Gebäude eine Einzellösung notwendig sei. „Das sind aus meiner Sicht einzelne Beispiele für Fragen, die im weiteren Gesetzgebungs- und Transformationsprozess noch berücksichtigt werden müssen“, ist Broch überzeugt, und er ergänzt: „Mit Hinblick auf die herrschende Verunsicherung wäre es wünschenswert gewesen, erst die Rahmenbedingungen für den Transformationsprozess der Wärmewende zu verbessern und dann Verbote einzuführen – auch in dem Wissen, dass die Zeit drängt.“
Der Gesetzesentwurf im Überblick
Der Entwurf wurde innerhalb der Bundesregierung beraten und ist am 3. April in die Länder- und Verbändeanhörung gegangen. Nach Abschluss dieser Konsultationsphase folgt dann in einem nächsten Schritt, ebenfalls noch im April, die Kabinettbefassung.
Bei der Erarbeitung der Vorgaben stand die soziale Ausgewogenheit im Mittelpunkt, um sowohl die Interessen der Eigentümer als auch die Belange von Personen mit geringerem Einkommen oder älteren Menschen zu berücksichtigen, teilt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) mit. Der Entwurf sehe daher Technologieoffenheit, großzügige Übergangsfristen und das Festhalten an den geltenden Regelungen zum Heizkesselaustausch einschließlich der Ausnahme für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern vor.
Die Interessen von Mieterinnen und Mietern werden durch Mieterschutzregelungen berücksichtigt. Menschen mit geringen und mittleren Einkommen werden durch flankierende Förderung und steuerliche Maßnahmen geschützt, um eine Überforderung zu verhindern. Zudem gelten Ausnahmen bei einer Heizungs-Havarie für ältere Menschen.
Betroffen von der geplanten Regelung sind nur neu eingebaute Heizungen. Diese müssen grundsätzlich ab dem 1. Januar 2024 zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien (EE) betrieben werden, sofern nicht die im Gesetz vorgesehenen Übergangsfristen oder Ausnahmeregelungen greifen.
Der Gesetzentwurf verpflichtet niemanden, eine funktionierende Heizung ab dem 1. Januar 2024 herauszureißen und zu ersetzen. Auch darf eine defekte Heizung repariert werden, solange dies möglich ist. Die Pflicht greift also nur dann, wenn eine Heizung irreparabel kaputt ist oder wenn sich der Eigentümer freiwillig für einen Austausch entscheidet.
Zudem sieht der Entwurf für Havarien, für den Anschluss an Wärmenetze und bei Etagenheizungen pragmatische Übergangsfristen vor. Wenn also eine Heizung kaputtgeht, muss niemand diese von heute auf morgen umstellen.
In Härtefällen kann der Verpflichtete zudem einen Antrag auf Befreiung bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde stellen.