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Frust in Baden-Württemberg
Eigentümer erleben bei der Grundsteuer eine bittere Überraschung

Eine Analyse von Haus & Grund zeigt: Hauseigentümer im Südwesten müssen 2025 deutlich mehr Grundsteuer bezahlen als zuvor. Ulm, Stuttgart, Tübingen & Co. stürzen im bundesweiten Ranking ab.
Von
Alexander Bögelein
Stuttgart/Berlin
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Grundsteuer

Die größten Verlierer der Grundsteuerreform sind Eigentümer, die ein kleines Haus auf einem großen Grundstück besitzen. 2024 war ihre Belastung noch deutlich geringer.

Bernd Weißbrod/dpa
  • Grundsteuerreform: Eigentümer in Baden-Württemberg zahlen 2025 teils deutlich mehr.
  • Städte wie Tübingen, Mannheim und Stuttgart fallen im bundesweiten Ranking stark ab.
  • Beispiel Tübingen: 1.377 € Grundsteuer pro Jahr, 818 € mehr als im Vorjahr.
  • Haus-&-Grund-Analyse: Reform sorgt für teurere, komplexere und ungerechtere Steuern.
  • Kritik: Städte nutzen Grundsteuererhöhung, um Haushaltslöcher zu schließen.

Die Zusammenfassung wurde durch künstliche Intelligenz erstellt.

Die Reform der Grundsteuer hat bereits in den vergangenen Jahren bei Grundstückeigentümern n  großen Ärger und Unmut hervorgerufen. Fast in Vergessenheit geraten ist, dass das Bundesverfassungsgericht 2018 die damals geltende Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat.

Die Vorgaben des höchsten deutschen Gerichts an den Gesetzgeber waren klar: Gemäß dem Gleichbehandlungsgrundsatz müssen ähnliche Grundstücke auch ähnlich besteuert werden. Die Bewertung der Grundstücke und Immobilien muss auf aktuellen, realitätsnahen Wertverhältnissen beruhen, nicht auf völlig veralteten Einheitswerten.

Die Politik hatte daraufhin mehr Gerechtigkeit, weniger Bürokratie und keine Mehrbelastung für Mieter und Eigentümer versprochen. Eine Analyse der Situation des Eigentümerverbandes Haus & Grund in den hundert größten Städten Deutschlands kommt nun zu dem Ergebnis: Genau das Gegenteil ist passiert.

„Viele Städte und Gemeinden haben die Reform für satte Steuererhöhungen genutzt. Es wurde nicht einfacher, es wurde nicht gerechter und für viele Bürgerinnen und Bürger wurde es teurer“, sagte Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke bei der Vorstellung der Studie in Berlin. Weil die Grundsteuer zu den sogenannten „betrieblichen Nebenkosten“  gehört, können Vermieter diese Kosten auch auf die Mieter umlegen.

Beispielloser Abstieg der Südwest-Städte

Die Eigentümer und Mieter in Baden-Württemberg spüren das besonders. Grund ist das wertorientierte Steuermodell, bei dem sich die Berechnung stark am Bodenrichtwert orientiert, das den baden-württembergischen Städten laut Nothacker einen beispiellosen Abstieg beschert.  Die größten Verlierer sind Eigentümer, die ein kleines Haus auf einem großen Grundstück besitzen. Von den sieben Grundsteuer-Modellen in den 16 Bundesländern schneiden laut Haus & Grund die einfachen Modelle in Niedersachsen und Bayern am besten ab und führten zu fairen Steuern. Sie könnten somit als Best-Practice-Beispiele bezeichnet werden.

Tübingen, Mannheim, Stuttgart, Heidelberg und Karlsruhe liegen auf den letzten Plätzen beim aktuellen Grundsteuerranking von Haus & Grund. Tübingen liegt auf dem letzten Platz des Rankings. Hier müssen die Eigentümer im zugrundeliegenden Musterbeispiel rund 800 Euro mehr Grundsteuer als im Vorjahr bezahlen. Ulm beispielsweise rutscht um dreißig Plätze auf Platz 34 ab, und ist damit die drittbeste Stadt im Südwesten –nach Ludwigsburg (Platz 28) und Heilbronn (Platz 31).

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Für die Analyse hatte Haus & Grund ein Haus mit 126 Quadratmetern zugrunde gelegt, das auf einer Fläche von 508 Quadratmetern Grundstück steht und im Jahr 1990 erbaut wurde. In Tübingen werden dabei 1.377 Euro pro Jahr fällig – rund 434 Prozent mehr als bei Spitzenreiter Zwickau (Sachsen) für eine vergleichbar große Immobilie. Dort fällt pro Jahr lediglich 258 Euro Grundsteuer pro Jahr an.

Doch auch in anderen Städten im Südwesten hat sich die Grundsteuer deutlich erhöht. „Die Schmerzgrenze ist damit überschritten. Die Steigerungen belasteten nicht nur Eigentümer und Vermieter, sondern auch Mieter“, sagt Sebastian Nothacker, Vorstand Haus & Grund Württemberg. Der Grund dafür sei häufig, dass „Städte in finanzielle Schieflagen geraten sind und mit der Erhöhung der Grundsteuer Haushaltslöcher gestopft werden sollen“, kritisiert Nothacker. Zwar würden Vermieter durch die Mietpreisbremse vielerorts daran gehindert, ihre Mieten der Inflation anzupassen, die Stadt würden aber durch die Hintertür dazu beitragen, dass Mieten dennoch erhöht werden.

Die Plätze der Südwest-Städte im bundesweiten Ranking im Vergleich zum Vorjahr

  • Platz 28 (42) Ludwigsburg, 419 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 42 Euro, 262 Prozent Hebesatz, 346 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 31(23) Heilbronn,  427 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 4 Euro, 345 Prozent Hebesatz, 268 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 34 (4) Ulm, 440 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 76 Euro, 390 Prozent Hebesatz, 244 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 43 (47) Pforzheim, 478 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 12 Euro, 348 Prozent Hebesatz, 297 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 52 (9) Villingen-Schwenningen, 509 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 124 Euro, 422 Prozent Hebesatz, 261  Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 73 (58) Freiburg, 613 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 104 Euro, 235 Prozent Hebesatz, 564  Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 81 (10) Esslingen am Neckar, 672 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 284 Euro, 245 Prozent Hebesatz, 593 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 88 (32) Konstanz, 765 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 333 Euro, 168 Prozent Hebesatz, 985 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 89 (23) Reutlingen, 768 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 344 Euro, 320 Prozent Hebesatz, 519 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 96 (17) Karlsruhe, 975 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 542 Euro, 270 Prozent Hebesatz, 767 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 97 (13) Heidelberg, 1076 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 678 Euro, 185 Prozent Hebesatz, 1.258 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 98 (36) Stuttgart, 1197 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 756 Euro, 160 Prozent Hebesatz, 1618  Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 99 (16) Mannheim, 1314 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 902 Euro, 365 Prozent Hebesatz, 779 Euro pro m2 Bodenrichtwert
  • Platz 100 (74) Tübingen, 1377 Euro pro Jahr, Differenz zum Vorjahr 818 Euro, 350 Prozent Hebesatz, 851 Euro pro m2 Bodenrichtwert

So wird die Grundsteuer in Baden-Württemberg berechnet

In Baden-Württemberg findet für die Grundsteuer B das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell Anwendung. Die ausschlaggebenden Kriterien in diesem Modell sind die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Diese beiden Werten werden miteinander multipliziert. Im Vergleich zum Bundesmodell entfällt die Gebäudekomponente. Wie zuvor sind Steuermesszahl und Hebesatz Multiplikatoren für den konkret zu zahlenden Betrag. Die Steuermesszahl für die Grundsteuer B beträgt in Baden-Württemberg grundsätzlich 1,3 Promille (0,13 Prozent). Wird ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken verwendet, sinkt die Steuermesszahl um 30 Prozent. Der Hebesatz wird von der jeweiligen Kommune festgelegt. Berechnung des jährlichen Grundsteuerbetrags: 1. Grundsteuerwert = Grundstücksfläche * Bodenrichtwert 2. Steuermessbetrag = Grundsteuerwert * Steuermesszahl.
Die Steuermesszahl ist gesetzlich vorgegeben. Dabei wird gegebenenfalls ein Abschlag von 30 Prozent berücksichtigt. Das gilt insbesondere für Grundstücke, die vorrangig zu Wohnzwecken genutzt werden, für den sozialen Wohnungsbau und Denkmäler. Dieser Abschlag wird für das Musterhaus im Grundsteuerranking 2025 berücksichtigt. So liegt die Steuermesszahl effektiv bei 0,091 Prozent.