Kreissparkasse Ludwigsburg: Kreis fehlen 7000 Wohnungen
Gehen von einer Normalisierung des Marktes aus: KSK-Vorstandmitglied Thomas Raab (links) und Abteilungsdirektor Immobilien-Center, Christopher Gentzcke.
/Oliver BürkleDer Markt ist durch verschiedene Schocks geprägt“, sagte Vorstandsmitglied Thomas Raab am Donnerstag bei der Präsentation des vierten Immobilienmarktberichts der Kreissparkasse (KSK) Ludwigsburg. Energiekrise, Inflation, Fachkräftemangel, Lieferengpässe, Zuwanderung, steigende Material- und Baupreise wirkten sich auch auf die Immobilienwirtschaft im Kreis aus.
Neubauprojekte verzögerten sich, viele Kunden fragten sich, was sie sich noch leisten könnten. „Stand heute fehlen 7000 Wohnungen im Kreis“, sagte Raab und verwies auf den Geburtenüberschuss, den Kreis als wirtschaftlich attraktiven Standort sowie den Zuzug von Geflüchteten.
Die Lage einer Immobilie und deren energetischer Zustand spielten eine größere Rolle als noch vor einem Jahr. Hätten sich vor einem Jahr rund 30 bis 40 potenzielle Käufer für eine Immobilie in guter Lage interessiert, seien es derzeit rund fünf bis zehn.
In den vergangenen fünf Jahren habe das Preisniveau für Bestandsobjekte in Ludwigsburg spürbar zugenommen, sagte der Abteilungsdirektor Immobilien-Center, Christopher Gentzcke. Die deutlichsten Zuwächse erfuhren Eigentumswohnungen mit +71 Prozent. Es folgen freistehende Einfamilienhäuser mit +59 Prozent, Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser mit +41 Prozent sowie vermietete Eigentumswohnungen mit +20 Prozent. Der Anstieg für Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser fiel mit +16 Prozent am geringsten aus.
Im Bestand kosteten freistehende Einfamilienhäuser in Ludwigsburg im Frühjahr 2022 im Schnitt 917 000 Euro (+16,1 Prozent gegenüber Frühjahr 2021). Doppelhaushälften lagen bei 805 000 Euro (+10,6 Prozent), Reihenmittelhäuser bei 675 000 Euro (+13,4 Prozent).
Im Neubau mussten Käufer im Frühjahr 2022 für Doppelhaushälften durchschnittlich 957 000 Euro (+18,1 Prozent) und für Reihenmittelhäuser 835 000 € (+13,3 Prozent) zahlen.
„Der Ludwigsburger Immobilienmarkt ist weiterhin attraktiv“, sagte Christopher Gentzcke: „Die Preise verharren derzeit auf hohem Niveau.“ Bei den Kaufpreisen habe sich in einzelnen Segmenten eine Plateaubildung abgezeichnet. Besonders gefragt: familiengerechte und barrierefreie Angebote. Dabei seien Neubau- genauso beliebt wie Bestandsimmobilien. Wertstabil seien weiterhin die guten Lagen. Der größte Nachfrageüberhang bestehe bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
5271 Suchanfragen liegen vor
„Derzeit liegen uns 5271 Suchanfragen für Immobilien vor“, sagte Gentzcke. Von Januar bis September habe die Kreissparkasse 181 wohnwirtschaftliche und acht gewerbliche Objekte mit einem Volumen von insgesamt 110,3 Millionen Euro (Vorjahreszeitraum: 102,6 Milionen Euro) vermittelt. 178 Immobilien befinden sich aktuell im Angebot der KSK. Zum Vergleich: 2021 standen im gleichen Zeitraum mehr als 6000 Suchanfragen rund zehn Angebote gegenüber. Durch die aktuellen Herausforderungen seien viele Investoren, Unternehmen und Privatpersonen verunsichert. Der Prozess der Kaufentscheidung habe sich auf ein normales Maß verlangsamt. Konnte man sich bis vor ein paar Monaten noch ein Reihenhaus leisten, sei heute – mit Blick auf die Nebenkosten – nur noch eine Wohnung finanzierbar. Oder der Kunde sei bereit, Abstriche bei der Lage, der Ausstattung und dem Zustand der Immobilie zu machen.
Der Wohnraum im Kreis bleibt weiterhin knapp, was sich auch auf die Nachfrage im Bereich der Mietwohnungen auswirken werde, ist Raab überzeugt.
Die Bauzinsen sind in 2022 auf rund 4 Prozent steil gestiegen und bewegten sich nun etwas über dem Niveau von vor zehn Jahren. Der Sprung bei der monatlichen Rate sei dennoch nicht groß, so Raab. Es komme vor allem zu einer Umkehr im Verhältnis von Zins- und Tilgungssatz.
Gentzcke rechnet damit, dass die Bauzinsen zunächst weiter leicht steigen werden, sich 2023 beruhigen und 2024 auf etwas niedrigerem Niveau stabilisieren werden. Kurz- und mittelfristig werde das Niveau von 1 Prozent nicht mehr erreicht, schätzt er. „Wer jetzt eine Immobilie findet, die zu ihm passt und die er finanzieren kann, sollte zugreifen“, so sein Rat.
Ausblick auf die Zukunft
Die Summe der neu abgeschlossenen Baufinanzierungen bei der Kreissparkasse Ludwigsburg betrug bis Ende September 558 Millionen Euro (Vorjahr 588 Millionen Euro). Im Bestand befanden sich Ende September insgesamt 3,86 Milliarden Euro Wohnbaufinanzierungen (Vorjahr 3,65 Milliarden Euro).
Mit größeren Problemen bei der Anschlussfinanzierung rechnet Raab nicht und führt als Grund die konservative Ausrichtung der KSK bei der Kreditvergabe an. Mit Blick auf die Zukunft geht er auch künftig von einer großen Nachfrage nach Immobilien im Kreis aus. Aufgrund der aktuellen Tarifabschlüsse werde es zu einem Abfangen der Inflation und zu einer Normalisierung des Immobilienmarktes kommen – mit stabilen Preisen.