Die hohen Zinsen stellen viele Menschen, die im Zollernalbkreis über den Kauf einer Immobilie nachdenken, vor Probleme. Auch, weil die Preise für Wohnhäuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren schon deutlich gestiegen sind. Ende 2022 allerdings gab es zumindest bei den Immobilienpreisen eine kleine Wende in der Region: Laut dem Immobilien-Portal „Immo Scout 24“ sind die Quadratmeter-Preise im vierten Quartal 2022 gesunken.
Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Wohnung lag im Zollernalbkreis demnach Ende vergangenen Jahres bei 2482 Euro pro Quadratmeter – 1,9 Prozent weniger als im vorherigen Quartal. Bei Häusern sanken die Preise laut Immo Scout etwas stärker: um 3,4 Prozent auf durchschnittlich 2842 Euro pro Quadratmeter.
Steigende Zinsen: Kaufkraft der Käufer im Zollernalbkreis sinkt
Die Immobilienberaterin Diana Krauth von Engel & Völkers Balingen teilt die Einschätzung, dass die Immobilienpreise in der Region Ende vergangenen Jahres gesunken sind. „Wenn die Zinsen steigen, sinkt die Kaufkraft bei den Käuferinnen und Käufern“, erklärt Krauth. Das habe zur Folge, „dass die Preise zurückgehen“. Die Expertin weist allerdings auch darauf hin, dass zwischen den Angaben der unterschiedlichen Immobilien-Portale häufig hohe Preisspannen liegen.
Tatsächlich schätzt das Portal Immowelt die Hauspreise im Zollernalbkreis für das Jahr 2022 um mehrere hundert Euro niedriger ein als der Konkurrent Immo Scout. Der Durchschnittspreis soll im vergangenen Jahr demnach bei 2371 Euro gelegen haben. Vergleichsweise teuer sind Immobilien laut Immowelt in Balingen, Grosselfingen, Hechingen und Bisingen. Vor allem im Süden und Osten des Zollernalbkreises, etwa in Meßstetten und Burladingen, sind die Preise dem Portal zufolge deutlich niedriger als im Zentrum. Aber wie aussagekräftig sind diese Informationen?
Hauspreise: Immo Scout setzt auf Algorithmus
Immowelt hat der SÜDWEST PRESSE mitgeteilt, dass die Preise „anhand eines Index zurückberechnet“ würden. Sinn der Zahlen ist demnach, sich „einen ersten groben Überblick zu verschaffen“. Auf seiner Website schreibt der Anbieter: „Die Werte sind Schätzwerte und stellen keinen rechtsverbindlichen Marktwert dar.“
Immo Scout schreibt, dass die Miet- und Kaufpreise dort „mithilfe eines Machine-Learning-Algorithmus in Kooperation mit einem spezialisierten Datenanbieter berechnet und verifiziert“ würden. Vereinfacht gesagt: Ein mathematisches Modell wertet Verkaufsangebote und tatsächlich bezahlte Kaufpreise aus. Wie genau diese Berechnung ist, hängt dem Anbieter zufolge vor allem davon ab, wie viele Angebote und Verkäufe es in einer Region gibt. Das Modell sei aber auch in kleineren Städten aussagekräftig.
Was den Berechnungen in beiden Fällen fehlt, ist eine konkrete Betrachtung vor Ort. Bei den Portalen komme niemand vorbei, „der die Beschaffenheit der Immobilie begutachtet“ oder feststelle, „wie viel Sanierungsbedarf auf den Käufer zukommt“, sagt Immobilienberaterin Diana Krauth. Sie empfiehlt: „Wenn man wirklich eine Immobilie verkaufen möchte, ist es zwingend erforderlich, einen Experten im Haus zu haben, der sich die Immobilie anschaut.“
Infrastruktur im Zollernalbkreis: Wohnorte an der B27 sind gefragt
Was die Preisdifferenzen angeht, bestätigt Krauth aber, dass es Regionen im Zollernalbkreis gibt, „die ein höheres Preissegment haben als andere“. Die Immobilienberaterin sagt: „Wir merken auch, dass die Region Balingen und Hechingen zu den beliebteren gehört.“ Ein wesentlicher Faktor dafür sei die Infrastruktur: „Mit der B27 sind Balingen und Hechingen gut angebunden an die nächsten größeren Städte.“ Man komme von dort gut nach Tübingen oder Stuttgart, aber auch an den Bodensee.
Im Durchschnitt gilt auch im Zollernalbkreis: Je ländlicher die Lage, desto niedriger sind die Immobilienpreise. Krauth sagt zudem: „Im ländlichen Raum haben wir die Erfahrung gemacht, dass wir in der aktuellen Situation einen etwas stärkeren Preisrückgang haben als in städtischen Gebieten.“ Im Einzelfall kann ein Haus draußen auf dem Land natürlich trotzdem teurer sein als eines in der Stadt. Krauth sagt: Bei Häusern, die stark energetisch saniert wurden, merke man derzeit „einen geringeren Preisrückgang als bei unsanierten Immobilien“.
Und was folgt aus der aktuellen Situation für Verkäufer und Kaufinteressenten? „Wenn ein Verkauf in den nächsten ein bis zwei Jahren geplant ist, dann sollte man jetzt verkaufen“, empfiehlt die Immobilienberaterin. Der Grund: „Sollten die Zinsen weiter steigen, sinkt damit die Kaufkraft der Käufer noch weiter.“ Die Empfehlung für Kaufinteressenten, die auf einen Kredit angewiesen sind, ist deshalb ähnlich, so Krauth: „Ein jetziger Immobilienkauf ist bei einer notwendigen Finanzierung ebenfalls besser, da die Belastung mit einer Zinserhöhung weiter ansteigen würde.“
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