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Urteil gegen Union Investment
Risiko für Immobilienfonds falsch angegeben

Genossenschaftsbanken haben den „UniImmo Wohnen ZBI“ als sichere Geldanlage angepriesen. Zu Unrecht. Viele Kunden haben sehr viel Geld verloren. Was Anleger jetzt wissen sollten.
Von
Sabine Rößing
Frankfurt am Main
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Der offene Immobilienfonds „UniImmo Wohnen ZBI“ war eine weit riskantere Geldanlage, als es die Fondsgesellschaft Union Investment dargestellt hat. So lautet das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth.

Andrea Warnecke/dpa
  • Urteil: Union Investment hat Risiko des „UniImmo Wohnen ZBI“-Fonds falsch angegeben.
  • Gericht: Fonds darf nicht mehr in niedriger Risikoklasse 2 beworben werden.
  • Anleger verloren viel Geld, Wert des Fonds um 17% gesenkt, Verlust von 860 Millionen Euro.
  • Verbraucherzentrale: Risikoindikator muss von 2 auf 6 von 7 erhöht werden.
  • Union Investment erwägt Berufung, Auswirkungen auf Branche unklar.

Die Zusammenfassung wurde durch künstliche Intelligenz erstellt.

Die Union-Investment-Tochter ZBI darf ihren Fonds „UniImmo Wohnen ZBI“ nicht mehr in der niedrigen Risikoklasse zwei vertreiben. Das Landgericht Nürnberg-Fürth gab einer Unterlassungsklage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg statt. Nach Auffassung des Gerichts hat die Fondsgesellschaft der genossenschaftlichen Finanzgruppe im Informationsblatt des offenen Immobilienfonds das Risiko zu niedrig ausgewiesen. Das bekamen Anlegerinnen und Anleger schmerzhaft zu spüren: Im vergangenen Jahr verlor der UniImmo Wohnen ZBI massiv an Wert.

Verwaltet wird dieser von der ZBI Zentral Boden Gruppe Immobilien in Erlangen. Der Fonds galt bei den deutschen Volks- und Raiffeisenbanken lange als Vorzeigeprodukt. Im vergangenen Juni hatte Union Investment in Folge der Immobilienkrise den Wert der Immobilien im Bestand um 17 Prozent nach unten korrigieren müssen, das entspricht rund 860 Millionen Euro. Der Rücknahmepreis pro Anteil wurde von 50,74 Euro auf 42,26 Euro gesenkt.

Anleger falsch informiert

Viele Anleger unterschätzen offenbar das Risiko von Wertverlusten offener Immobilienfonds. Nach Ansicht der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg liegt das auch an der bisher unzureichenden Risiko-Klassifizierung. Sie forderten die Finanzaufsicht Bafin zum Handeln auf. Der Risikoindikator im Basis­informations­blatt des Union-Investment-Fonds lag nach Angaben der Verbraucherzentrale lange bei 2 von 7 und habe so eine sichere Anlage suggeriert, schreibt die Stiftung Warentest auf ihrer Internetseite.

Nach Auffassung der Verbraucherschützer hätte bei Anwendung des geltenden Rechts der Risikoindikator bei 6 von 7 liegen müssen. Für eine nied­rigere Einstufung müssten die Werte nach geltenden gesetzlichen Bestimmungen mindestens monatlich ermittelt werden. Das sei bei der quartals­weisen Bewertung durch Gutachter nicht gegeben, argumentierte die Verbraucherzentrale.

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Vor allem risikoscheue Anleger hätten vor einem Kauf sicher zurückgeschreckt, wenn der Risikoindikator ein höherer gewesen wäre, betont Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Dass offene Immobilienfonds die gleiche oder sogar eine niedrigere Risikokennzahl haben als ETFs auf kurzfristige deutsche Staatsanleihen, ist geradezu absurd“, betont Nauhauser. Verbraucher könnten nun hoffen, künftig transparenter über Risiken bei Immobilienfonds informiert zu werden.

Fondsanbieter müssen in ihren Verkaufsinformationen, den sogenannten Basisinformationsblättern, anhand eines von der EU vorgeschriebenen Schemas ein mögliches Verlustrisiko anhand einer Skala darstellen, damit Anleger dieses Risiko einschätzen können. Bei Immobilienfonds wird der Bestand dafür quartalsweise von Sachverständigen klassifiziert. Union Investment muss nun das Basisinformationsblatt für ihren Wohnimmobilienfonds ändern. Welche Wirkung das Urteil auf die milliardenschwere Branche haben wird, hängt davon ab, wie die kommenden Gerichtsinstanzen entscheiden werden. Union Investment erwägt eine Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg.

Offene Immobilienfonds: Kritik auch an Sparkassen

Das Landgericht stellte klar, dass die börsentäglich vorgenommene Bestimmung des Rücknahmepreises durch die Fondsanbieterin keine ausreichende Grundlage sei für die Einordnung in die gewählte Risikoklasse. Ohne Änderung der Bewertungsmethode dürfe Union den Fonds nicht mehr mit einer niedrigen oder mittel niedrigen Risikoklasse bewerben.

Vor einigen Wochen hatte bereits die Verbraucherorganisation Finanzwende unzureichend kommunizierte Sicherheitsrisiken bei offenen Immobilienfonds kritisiert. Ein von ihr beauftragtes Gutachten kam zu dem Schluss, dass Banken und Sparkassen offene Immobilienfonds häufig gezielt an sicherheitsbewusste Kunden verkaufen und dass dabei Risikobeurteilungen zu günstig ausfallen.

Laut Fondsverband BVI legten deutsche Anlegerinnen und Anleger bis Oktober 2024 rund 125 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds an. Sinkende Immobilienpreise und ein kriselnder Immobilienmarkt setzten diese Anlageklasse zuletzt stark unter Druck.