Geldanlage: Alarm in der Fonds-Branche
Neubau-Wohnungen im Berliner Bezirk Schöneberg. Die Baukrise und die hohen Zinsen belasten auch Fonds, die in Immobilien und Bauprojekte investieren.
Foto: Monika Skolimowska/dpaEs wirkt fast wie ein Exodus. Insgesamt sollen nach Angaben der Beratungsfirma Barkow in den vergangenen zehn Monaten rund 2,6 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgeflossen sein. Allein im ersten Quartal waren es nach Angaben des Fondsverbandes BVI rund 900 Millionen Euro. Womöglich aber hat sich der Kapitalabzug zuletzt noch beschleunigt. Schließlich wurde vor mehr als einem Monat bekannt, dass der UniImmo Wohnen ZBI von unabhängigen Sachverständigen um fast 17 Prozent oder über 860 Millionen Euro auf knapp 4,3 Milliarden Euro abgewertet wurde. Das hat die gesamte Branche und Anleger, die offene Immobilienfonds in ihren Depots haben, in Aufruhr versetzt.
GeldanlageDabei hatten Experten wie der Vermögensverwalter Gerd Häcker oder Vermögensexperte Michael Thaler schon länger vor einer solchen Entwicklung gewarnt. „Bei offenen Immobilienfonds gibt es zum einen den Nettoinventarwert (NAV), der Preis, zu dem die Fondsgesellschaft diese Fonds verkauft, und den Börsenkurs, der durch Angebot und Nachfrage zustande kommt“, erklärt Häcker. „Die beiden Kurse drifteten bei vielen offenen Immobilienfonds schon länger deutlich auseinander.“
„Konkret bedeutet das, dass der Markt den Wert der in den Fonds-Portfolios befindlichen Immobilien deutlich niedriger einschätzt als es im NAV, der auf der Bewertung der Immobilien durch Sachverständige beruht, der Fall ist“, erklärt Thaler. In manchen Fällen lag der Börsenpreis um zehn Prozent und mehr darunter. „Eine solche Differenz ist ein starkes Signal dafür, dass bei der Bewertung des Fonds-Portfolios etwas nicht stimmt.“
Ausgangspunkt dieser Entwicklung waren die aggressiven Zinserhöhungen durch die Notenbanken von Juli 2022 an. Dadurch stiegen zehnjährige Bauzinsen von etwa einem auf rund vier Prozent an. Die Auswirkung auf den Immobilienmarkt war gewaltig, wie Häcker vorrechnet: „Wenn Sie davor eine Wohnimmobilie mit einer Mietrendite von zwei Prozent hatten, dann müssen Sie ausgehend von dem aktuellen Zinssatz jetzt mit vier Prozent und einem Risikoaufschlag für regulatorische und energetische Maßnahmen kalkulieren.“
Kunden, die jetzt Anteile kaufen, kaufen zu teuer
Da die Miete aber nicht einfach entsprechend erhöht werden kann, muss der Wert der Immobilie sinken. An der Börse lässt sich das gut nachvollziehen. „Hier haben die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften um 50 Prozent und mehr nachgegeben“, sagt Häcker. „Bei offenen Immobilienfonds aber ist der NAV kaum oder gar nicht gesunken.“
Mit anderen Worten: Wer jetzt einen offenen Immobilienfonds über die Fondsgesellschaft kauft, kauft dessen Portfolio viel zu teuer ein. „Und zahlt dazu noch Ausgabeaufschlag“, sagt Thaler. „Dieses Vorgehen der Banken und Sparkassen ist mehr als fragwürdig“, urteilt Häcker.
Das eigentlich Problem entsteht nun aber, wenn viele Anleger sich aufgrund der Abwertung des UniImmo Wohnen ZBI dazu entschließen, ihre Anteile zurückzugeben. „Denn ist die Liquidität eines Fonds aufgebraucht, müssen Immobilien verkauft werden und dann wird der wirkliche Wert dieser Objekte sichtbar“, erklärt Häcker. Es ist aus diesem Grund wahrscheinlich, dass der UniImmo Wohnen ZBI nur die Spitze des Eisbergs ist.
„Ich rate deshalb jetzt zu verkaufen, also lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende“, sagt Thaler. Beim UniImmo Wohnen ZBI ist der Börsenkurs auch jetzt noch rund 18 Prozent unter dem NAV – der Markt geht also von weiteren Abwertungen aus. Dazu kommt, dass die Rendite dieser Fonds zuletzt sehr niedrig war. Laut dem Fondsanalysehaus Scope lag der Ertrag in den vergangenen zwölf Monaten zum Ende April 2024 bei nur 0,5 Prozent im Schnitt.
Die kaum schwankenden Preise von Immobilienfonds können darüber hinwegtäuschen, wie riskant diese Anlagen in Wahrheit sind, warnen die Geldanlage-Experten der Verbraucherzentrale. Sie verweisen darauf, dass in den vergangenen drei Jahren die Preise für Wohnimmobilien um rund 20 Prozent und für Gewerbeimmobilien um rund 16 Prozent gefallen sind. Damit seien die Preissteigerungen der vergangenen Jahre in diesem Bereich neutralisiert worden. Offene Immobilienfonds könnten sich zwar auch weiterhin zur Geldanlage eignen. Sie seien aber keine sichere Anlage, weshalb Anlegerinnen und Anleger sich vor einem Investment genau informieren müssten. Möglicherweise bestünden, so die Verbraucherschützer, Ansprüche auf Schadenersatz, wenn Kunden der Fonds als sehr sichere und flexible Anlageform verkauft worden sei.
So funktionieren offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Gebäude kaufen zu müssen. Die Fonds erwerben mit dem Geld der Anleger verschiedene Objekte zumeist aus dem Gewerbebereich, also Handel, Büro, Hotel oder Logistikzentren, aber auch Wohngebäude. Die am Fonds beteiligten Anleger profitieren von den laufenden Mieteinnahmen, potenziellen Wertsteigerung der Immobilien sowie einem möglichen Verkauf einzelner Objekte. Das Fonds-Analysehaus Scope hat die Rendite von 27 offenen Immobilienfonds untersucht. Im Jahr 2023 betrug deren Rendite im Schnitt 0,9 Prozent, in den beiden Vorjahren waren es jeweils 2,6 Prozent. Langfristig bringt die Fondskategorie zwei bis drei Prozent.
Dem stehen die Kosten gegenüber. Dazu zählen zum einen die laufenden Kosten unter anderem für das Fondsmanagement, die Vergütung für die Verwahrstelle oder Transaktionskosten. Wer einen Fonds direkt über die Kapitalverwaltungsgesellschaft erwirbt, muss zum anderen mit einem Ausgabeaufschlag, häufig in Höhe von fünf Prozent, rechnen. Ohne Ausgabeaufschlag kann man einen offenen Immobilienfonds über die Börse erwerben. Allerdings differiert der Börsenkurs und der auf Gutachten basierende Nettoinventarwert der vom Fonds gehaltenen Immobilien oftmals. Wer einen Fonds über die Börse verkauft, muss deshalb mit einem niedrigeren Kurs rechnen als den offiziell von der Fondsgesellschaft errechneten Preis.
Ein grundsätzliches Problem besteht darin, dass Immobilien eine illiquide Anlageklasse sind, die Fondsanteile jedoch jederzeit an die ausgebende Gesellschaft zurückgegeben werden konnten. Das führte in der Finanzkrise, als sehr viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollten, dazu, dass mehrere offene Immobilienfonds aufgrund von Liquiditätsproblemen geschlossen wurden und die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden musste. Um dies zu beheben, wurden verschiedene Fristen für die Anleger eingeführt: So müssen Anleger seitdem die Fondsanteile mindestens 24 Monate gehalten haben, bevor sie diese an die Fondsgesellschaft überhaupt zurückgeben können. Bei Fondsanteilen, die nach dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, muss die Rückgabe wenigstens ein Jahr zuvor angekündigt werden.