Mehr Geld im Alter

: Möglichkeiten der Immobilienverrentung

Was ist Immobilienverrentung?

Mit der Immobilienverrentung können Hausbesitzerinnen und Besitzer ihr Eigentum zu Geld machen, indem sie das Haus entweder verkaufen, aber ein Nutzungsrecht behalten, oder indem sie ein Darlehen auf ihr Haus aufnehmen. Dabei gibt es verschiedene Modelle.

Für wen ist eine Immobilienverrentung sinnvoll?

Wenn Rentnerinnen und Rentner noch möglichst lange in den eigenen vier Wänden wohnen möchten, aber zusätzlich Geld benötigen, um ihre Rente aufzubessern, kann Immobilienverrentung eine Möglichkeit sein.

Sie wird von Investoren, Geldinstituten, Versicherungen sowie Stiftungen angeboten. Von Komplett- und Teilverkauf über Wohnrecht oder Nießbrauch bis hin zum Kredit – es gibt viele Modelle. Gemeinsam ist ihnen, dass sie sich häufig an Eigentümer schuldenfreier Immobilien wenden. Ihr Haus sollte also nicht belastet sein.

Oft sollen die Hausbesitzer außerdem ein Mindestalter von 65 bis 70 Jahren erreicht haben, wie Thomas Mai, Finanzberater der Verbraucherzentrale Bremen, der Deutschen Presseagentur (dpa) sagt. Er erläutert die Bedeutung des Alters: „Je jünger, desto niedriger fallen wegen der längeren Lebenserwartung die Zahlungen aus“.

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Berlin

Preisfaktoren: Immorente mindert den Marktwert der Immobilie

Lage, Ausstattung und energetischer Zustand sind nicht die einzigen Faktoren, die den Preis der Immobilie bestimmen. Ebenso die vereinbarten Wohn- und Nutzungsrechte. Das Recht auf Wohnenbleiben mindert den Marktwert der Immobilie entsprechend, so Rechtsanwältin Janine Hardi. Sie ist zugleich Gründerin eines auf Verrentung spezialisierten Beratungsunternehmens.

Die Bandbreite der Immorente ist groß. Grob geschätzt können Beträge zwischen 20 und 60 Prozent des Marktwerts des Eigenheims herauskommen. Pro Monat erhält man vermutlich meist ein paar hundert Euro.

Verrentung: Welche Modelle sind geeignet?

Je nach den Bedürfnissen und Wünschen im Einzelfall können verschiedene Verrentungsmodelle infrage kommen. Es ist wichtig, Vor- und Nachteile gründlich abzuwiegen, da ein einmal getroffener Notarvertrag nicht mehr rückgängig zu machen ist. Eine neutrale Beratung ist daher umso bedeutsamer. Das wissen auch Thomas Mai und Janine Hardi. Welches Modell letztlich passt, hängt stark vom Einzelfall ab. Der aber macht einen Vergleich der Konditionen nach Ansicht von Mai äußerst schwierig.

Er und Hardi empfehlen, erstens immer zu analysieren, welchen Geldbedarf die Verrentung decken soll. Zweitens neutralen Rat einzuholen, bevor Senioren mit einem Anbieter ins Geschäft kommen. Und drittens, sich ausreichend Zeit zur Prüfung der Unterlagen zu nehmen.

Übersicht: Diese verschiedenen Modelle gibt es

Leibrente

• Voraussetzung: Verkauf des Eigenheims an einen Investor oder einen privaten Interessenten, etwa aus der Familie.
• Vorteil: Verkäufer erhält Wohnrecht und eine festgelegte Summe pro Monat.
• Manchmal gibt es eine zusätzliche Einmalzahlung. Diese bewegt sich teilweise nur um die 20 Prozent des Marktwerts der Immobilie.
• Lebenslange Leibrenten dürfen nur zwischen Privatleuten vereinbart werden.
• Professionelle Anbieter sind auf zeitlich befristete Zahlungen, beispielsweise zehn Jahre, beschränkt. Sonst drohen ihnen Probleme mit der Finanzaufsicht Bafin.
• Nachteil: Ex-Eigentümer dürfen die Immobilie nicht vermieten. Zudem gilt ein hohes Mindestalter.

Nießbrauch

• Rentnerinnen und Rentner trennen sich gegen eine Einmalzahlung von den eigenen vier Wänden, können aber nicht nur wohnen bleiben, sondern sogar vermieten und diese Einnahme behalten
• Vorteil: Zusätzliche Einnahmen durch Vermietung möglich.
• Nachteil: Verminderter Auszahlungsbetrag, da Nießbrauch umfassender als Wohnrecht ist.
• Die Instandhaltung bleibt meist am Verkäufer hängen. „Wer sich selbst kümmern kann und will, nutzt den Nießbrauch. Wer das nicht mehr schafft, wählt das Wohnrecht“, sagt Hardi der dpa.

Verkaufen und zurückmieten

• Das Haus wird komplett an einen Interessenten verkauft und dann zurück gemietet. „Der Mietvertrag wird zusammen mit dem Kaufvertrag geschlossen“, beschreibt Hardi das Prozedere.
• Miethöhe und Mietdauer beeinflussen den Verkaufserlös, Preisabschläge sind üblich.
• Beim Rückmietvertrag sollte darauf geachtet werden, dass die neuen Eigentümer und ihre eventuellen Nachfolger auf ordentliche Kündigungen verzichten, um Senioren das Wohnen in vertrauter Umgebung zu gewährleisten, rät die Zeitschrift „Finanztest“.
• Eine stabile Miete sollte vereinbart werden, sonst könnten Mieterhöhungen auf den Geldbeutel der Ex-Eigentümer gehen.

Teilverkauf

• Ist eine Mischung aus dem Verkauf der Immobilie und dem Erhalt des Eigentums.
• Die Senioren behalten einen Teil ihres Objekts, der andere Teil wird dem Investor überlassen.
• Das Geld gibt es sofort. Wie viel kommt darauf an, wie viel Kapital liquidiert wird.
• Vorteil: Das gesamte Haus kann weiterhin bewohnt und wirtschaftlich genutzt werden.
• Nachteil: Es ist ein monatliches Nutzungsentgelt fällig - zu zahlen an den Investor. „Finanztest“ moniert, dass diese Gebühr variabel gestaltet sein und folglich stetig steigen kann. Am Ende würde die Kasse dann mehr be- als entlastet. Kann sich jemand die Gebühr nicht mehr leisten, muss er raus aus dem Haus.

Kredite

• Tilgungsfreie Darlehen werden von Banken und Versicherungen auf unbelastete Immobilien angeboten.
• Dafür zahlt man monatlich Zinsen.
• Der Kredit wird abgelöst durch den Verkauf der Immobilie bei Tod oder Auszug des Eigentümers.
• Nachteil: auch hier kann der Zinssatz variabel sein. „Steigen die Zinsen, kann die monatliche Belastung wachsen„, sagt Thomas Mai.
• Vorteil: Das Geld kann ausgegeben werden, wie man will, es ist nicht zweckgebunden.
• Es gibt schätzungsweise 50 Prozent des Immobilienwerts.

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(mit Material von dpa)