Kreis Freudenstadt

: Analyse zum Wohnungsmarkt: Im Landkreis herrscht ein Notstand

„Der Neubau ist notwendig, um das bestehende Defizit abzubauen. Aber auch, um abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach zu ersetzen“, wird Leiter Matthias Günther vom Pestel-Institut zitiert. Hier gehe es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt. Laut Pestel fehlen aktuell rund 510 Wohnungen im Landkreis.

Der Wissenschaftler erwartet, dass das Baupensum allerdings zurückgeht: Günther spricht von einem „lahmenden Wohnungsneubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“. So gab es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nach Angaben des Pestel-Instituts im ganzen Landkreis Freudenstadt lediglich für 50 neue Wohnungen eine Baugenehmigung. Zum Vergleich: 2023 waren es im gleichen Zeitraum noch 158 Baugenehmigungen. Ein Rückgang um 68 Prozent.

An dem Wohnungsbedarf im Kreis Freudenstadt ändere auch die Zahl leerstehender Wohnungen nichts: Der aktuelle Zensus registriert für den Landkreis Freudenstadt nach Institutsangaben immerhin rund 3530 Wohnungen, die nicht genutzt werden. Das seien 5,8 Prozent des Wohnungsbestands im Landkreis. Ein Großteil davon - rund 2230 Wohnungen - stehe jedoch schon seit einem Jahr oder länger leer. „Das sind immerhin rund 63 Prozent vom Leerstand. Dabei geht es allerdings oft um Wohnungen, die auch keiner mehr bewohnen kann. Sie müssten vorher komplett, also aufwendig und damit teuer saniert werden“, sagt Günther.

Sanierung als Wagnis

Viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen des Pestel-Instituts mit einer Sanierung zurück: „In ihren Augen ist eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie sind verunsichert. Sie wissen nicht, welche Vorschriften, zum Beispiel bei Klimaschutz-Auflagen, wann kommen. Es fehlt einfach die politische Verlässlichkeit“, kritisiert der Leiter des Pestel-Instituts. „Ein Hin und Her wie beim Heizungsgesetz darf es nicht mehr geben.“ Außerdem hapere es bei vielen auch am nötigen Geld für eine Sanierung. Und auch Erbstreitigkeiten seien ein Grund für ausbleibende Sanierungen.

Das Pestel-Institut hat die Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel durchgeführt. Für dessen Präsidentin mache die Untersuchung eines deutlich: „Es ist eine Milchmädchenrechnung, die leerstehenden Wohnungen gegen den aktuellen Bedarf an Wohnungen gegenzurechnen. Das funktioniert so nicht. Politiker, die das gerade versuchen, betreiben Augenwischerei“, wird Katharina Metzger zitiert. Sie erteilt damit der Aufforderung von Klara Geywitz (SPD) eine klare Absage. Die Bundesbauministerin hatte zuletzt Wohnungssuchenden geraten, aufs Land zu ziehen.

Für die Verbandschefin des Baustoff-Fachhandels steht fest: „Der Wohnungsbau ist auch im Kreis Freudenstadt das Bohren dicker Bretter.“ Um voranzukommen, fordert Metzger, die Baustandards zu senken: „Einfacher und damit günstiger bauen. Das geht, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet. Andernfalls baut bald keiner mehr.“ Es müsse ein „starkes Abspecken“ bei Normen und Auflagen geben - im Bund, bei den Ländern und Kommunen. Metzger warnt: „Am Ende stoppen überzogene Förderkriterien, Normen und Auflagen den Neubau von Wohnungen - von hoch geschraubten Klimaschutzmaßnahmen, ohne die es keine Förderung gibt, bis zu Stellplätzen, ohne die erst gar nicht gebaut werden darf.“

Scharfe Kritik richtet Metzger in der Mitteilung an den Bund: „Es passiert zu wenig. Und was jetzt passiert, kommt zu spät. Wer 400.000 Neubauwohnungen, darunter 100.000 neu gebaute Sozialwohnungen, im Wahlkampf verspricht und im Koalitionsvertrag festschreibt, der darf nicht erst ein Jahr vor der nächsten Bundestagswahl wach werden.“ Ohne eine deutlich stärkere staatliche Unterstützung würden weder der notwendige Neubau noch die Sanierungen von Wohnungen im erforderlichen Umfang gelingen.

Kritik gibt es daher auch am Bundeshaushalt für 2025: Darin fehlten laut der Mitteilung dringend notwendige Fördermittel für den Wohnungsneubau - allen voran für den sozialen Wohnungsbau. Der benötigt nach Berechnungen des Pestel-Instituts mindestens 12 Milliarden Euro pro Jahr von Bund und Ländern. Der Bund stelle für 2025 jedoch lediglich 3,5 Milliarden Euro bereit.

Auch die Perspektive sei schlecht: Bis 2028 wolle die Bundesregierung Sozialwohnungen mit weniger als 22 Milliarden Euro fördern. „Das reicht hinten und vorne nicht. Und es ist ein willkürlich gegriffener Zeitraum, um eine vermeintlich hohe Milliardensumme in den Raum zu stellen. Doch die Wahrheit dahinter ist: Der soziale Wohnungsbau wird bei dieser Bundesregierung auch weiter auf der Strecke bleiben.“

Aktuell erlebe die Wohnungsbau-Branche „einen regelrechten Absturz“. Viele Unternehmen hätten bereits Kapazitäten abbauen müssen. „Die Neubau-Zahlen gehen in den Keller. Der Bau verliert Beschäftigte, darunter gute Fachkräfte. Dabei ist das das Letzte, was sich Deutschland jetzt erlauben darf“, sagt Metzger.