Kreis Ludwigsburg: 35 Prozent weniger Neubauten
Der Wohnungsbau steckt derzeit in der Krise: Im ersten Halbjahr 2024 wurden im Landkreis Ludwigsburg rund 35 Prozent weniger Neubauten genehmigt.
dpa/Oliver BergEs ist noch nicht lange her, da florierte die Baubranche. Überall sprossen Neubaugebiete empor. Wer es sich leisten konnte, der baute. Doch seit einiger Zeit herrscht Flaute in der Branche.
So wurden im ersten Halbjahr in Baden-Württemberg insgesamt 4500 Neubauvorhaben genehmigt, 28 Prozent weniger als im ohnehin schwachen Vorjahreszeitraum – schon 2023 wurden 35 Prozent weniger Neubauten genehmigt. Besonders stark betroffen ist dabei der Wohnungsbau: Hier musste sogar ein Rückgang von rund 40 Prozent verzeichnet werden.
Der Landkreis Ludwigsburg bildet da keine Ausnahme. Wurden im ersten Halbjahr 2023 noch 179 Neubauten bewilligt, sind es dieses Jahr nur noch 119, davon 89 Wohngebäude. Das geht aus Daten des Statistischen Landesamtes hervor. Berücksichtigt man auch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, sank die Zahl der Baugenehmigungen von 376 auf 295. 2023 wurden so insgesamt 512 Wohnungen genehmigt, 2024 sind es lediglich 305.
Miete liegt oft unter den Kosten
Carsten Schüler, der Geschäftsführer der Bietigheimer Wohnbau, bewertet die Situation als „sehr schlecht“. Als Hauptursache führt er eine Mischung aus hohen Baukosten, hohen Zinsen und im Vergleich dazu nicht auskömmlichen Mieten an, die Kapitalanleger wie auch Eigennutzer abschrecken würden. Schüler rechnet vor: „Bei Kosten von 5000 bis 7000 Euro pro Quadratmeter, Zinsen von vier Prozent, zuzüglich Tilgung von zwei Prozent, ergibt sich eine Annuität, also jährliche Zahlung von 300 Euro pro Quadratmeter und Jahr, woraus sich 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter im Monat errechnen. Die Miete liegt aber weit darunter.“ Es sei so nicht mehr möglich, rentable Mietwohnungen zu bauen. Als direkte Folge auf die schleppende Nachfrage nach Kaufobjekten sei demnach ein Anstieg der Mietnachfrage festzustellen, sodass es auf dem Mietwohnungsmarkt viel zu wenig Objekte – speziell im bezahlbaren Segment – gebe.
Da man bei der Bietigheimer Wohnbau nicht ausschließlich auf die Bauträgerschaft ausgerichtet sei, habe die schwierige Lage jedoch nur einen geringen Einfluss auf die Arbeit der städtischen Tochter. Allerdings benötige man für neue Bauvorhaben viel freie Liquidität, weshalb man neue Projekte nur noch sehr selektiv und kleinteiliger als in den vergangenen Jahren starte.
Derzeit sei man in Planungen für insgesamt über 400 Wohnungen sowie einige ergänzende Gewerbeeinheiten. Baubeginne wurden im ersten Halbjahr keine vorgenommen, für das zweite Halbjahr seien aber kleinere Projekte in Planung, so Schüler weiter. „Man kann auf jeden Fall sagen, dass unser Bauvolumen seit 2022 von Jahr zu Jahr rückläufig ist.“ Dies sei zum Beispiel auch sehr gut an den Verkaufszahlen im Bauträgergeschäft abzulesen, die zur Zeit nur noch ein Fünftel des Jahres 2020 betragen würden.
Eine Trendwende sei erst dann realistisch, wenn die Mischung aus Zinsen, Baukosten und Mieten wieder im Einklang sei. Dafür müssten die Zinsen im langfristigen Bereich um ein bis 1,5 Prozent sinken, die Mieten um zehn bis 20 Prozent steigen – was angesichts der Inflation wohl nur eine Frage der Zeit sei – sowie die Baukosten etwas sinken, so Schüler. Letzteres sei durch eine Entschlackung der Bauvorschriften, die die Bundes- und Landesregierung plant, relativ wahrscheinlich, so der Bietigheimer-Wohnbau-Geschäftsführer. Diese Änderungen der Rahmenbedingungen erwarte er jedoch frühestens in zwei bis drei Jahren. „Bis dahin wird der Wohnungsbau weiter nur tröpfeln und weitere Insolvenzen in der Branche sind leider nicht vermeidbar“, sagt Schüler.
Mehr Kurzarbeit in den Betrieben
Nach Ansicht von Thomas Möller, Hauptgeschäftsführer der Bauwirtschaft Baden-Württemberg, dem gemeinsamen Verband von Baugewerbe und Bauindustrie, hat sich die Lage in den vergangenen Monaten nochmals deutlich eingetrübt. Über alle Sparten hinweg seien die Umsätze von Januar bis Mai 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 5,1 zurückgegangen, die Bauaufträge um 4,5 Prozent gesunken. Der Wohnungsbau war demnach mit einem Umsatzminus von 14,3 Prozent besonders stark betroffen. Besser stelle sich die Situation lediglich beim öffentlichen Bau dar, so Möller.
Die Preisentwicklung infolge der Corona-Pandemie und des Krieges in der Ukraine habe sich inzwischen zwar wieder etwas beruhigt, Material und Energie seien aber nach wie vor zu teuer, ist Möller überzeugt. Der starke Zinsanstieg in den Jahren 2022 und 2023 habe zudem wesentlich zur Krise beigetragen. Als Reaktion auf die schwierige Lage würden viele Unternehmen vermehrt auf das Instrument der Kurzarbeit zurückgreifen, weiß Möller. „Zudem sehen sich immer mehr Betriebe gezwungen, Personal freizusetzen. Zuletzt lag die Zahl der Arbeitslosen mit bauhauptgewerblichen Berufen in Baden-Württemberg im Juli um 17 Prozent höher als vor einem Jahr.“
Die Zahl der Beschäftigten sei hingegen nur leicht um 0,6 Prozent gesunken, nachdem von 2010 bis 2022 ein kontinuierlicher Beschäftigungszuwachs zu verzeichnen war. Der Grund: Unternehmen seien sich bewusst, dass sie bei einem Anziehen der Baukonjunktur Schwierigkeiten hätten, Personalabgänge durch Neueinstellungen zu ersetzen und versuchen daher ihre Fachkräfte zu halten, erklärt Möller. Ob die Zahl der Beschäftigten längerfristig stabil bleibe, sei jedoch nicht absehbar.
Als Reaktion auf die Krise versuchen einige Unternehmen verstärkt auf andere Bausparten auszuweichen und Aufträge etwa im Tiefbau oder der Gebäudesanierung zu gewinnen, erklärt Thomas Möller. In der Folge habe sich jedoch auch dort die Wettbewerbssituation verschärft und Betriebe seien mehr denn je darauf angewiesen, ihre Kosten zu senken. Auch seien einige Betriebsstilllegungen, die eigentlich erst in den kommenden Jahren vorgesehen waren, vorgezogen worden. Insgesamt hat sich die Zahl der Insolvenzen von Januar bis Mai 2024 in Baden-Württemberg im Vergleich zum Vorjahr um 35,4 Prozent auf 88 erhöht.
„Paradoxe Entwicklung“
Auch Möller sieht hier einen Konflikt zwischen Nachfrage und Angebot: „Die aktuelle Entwicklung im Wohnungsbau ist paradox: Trotz Wohnungsknappheit und hoher Mieten gehen die Baugenehmigungen und die Bautätigkeit kontinuierlich zurück.“ Grund dafür sei, dass sich Bauwillige das Bauen nicht mehr leisten könnten und sich Neubauprojekte für Investoren oft nicht mehr lohnen.
Eine Trendwende sei derweil nicht in Sicht, seien die bisherigen Maßnahmen von Bund und Land zur Ankurbelung des Wohnungsbaus doch nicht ausreichend, kritisiert Möller. So müssten die Landesmittel für den sozialen Wohnungsbau erhöht, die Grundsteuer gesenkt und die bürokratischen Hemmnisse reduziert werden, fordert er.