Wohnen Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf

Berlin / Dieter Keller 15.02.2018

Die Mietpreisbremse ist keine Fehlkonstruktion. Sie wirkt, aber nur in Gebieten mit besonders starkem Mietanstieg. „Sie erreicht nur kleine Teile der Bevölkerung“, erklärt der Immobilienexperte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), Claus Michelsen, die Ergebnisse einer großen Studie. Sein Schluss: Mit dem im Juni 2015 eingeführten Instrument wurden viele Hoffnungen geweckt, die häufig nicht erfüllt wurden, weil die Dynamik gar nicht so groß war.

Derzeit gilt die Mietpreisbremse in 313 von 11 000 Städten und Gemeinden, in denen gut ein Viertel aller Bundesbürger lebt. Hier gilt: Bei einer Wiedervermietung darf die neue Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie gilt nicht für Neubauten. Allerdings wirkt sie oft nicht. So gelten die Regeln etwa in ganz Hamburg, aber ohne Folgen. In Baden-Württemberg sind 7,9 Prozent der Landesfläche berührt, aber nur in einem Drittel davon wirken sie sich aus. Das ergab die Auswertung von 200 000 Mietinseraten auf Online-Plattformen.

Der Grund liegt in der Konstruktion der Bremse: Sie greift aus rechnerischen Gründen nur, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor ihrer Einführung um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Das gab es meist nur in den Innenstädten, nicht dagegen in Randgebieten.

Wenn sie wirkt, dann deutlich: Kletterten die Mieten in der Vergangenheit jährlich um mehr als 4,8 Prozent, dann sanken sie bei der Neuvermietung im Schnitt um fast 3 Prozent, beispielsweise in München-Schwabing oder im Heusteigviertel in Stuttgart.

Für falsch hält Michelsen die These, dass der Eingriff den Neubau von Mietwohnungen gebremst hat – im Gegenteil, denn in diesem Fall stiegen die Mieten besonders stark. Das zentrale Ziel, Geringverdienern günstigere Wohnungen zu bieten, wurde nicht erreicht. Da die Vermieter die Wahl haben, dürften „vor allem Personen mit mittleren Einkommen Profiteure sein“.

Der Deutsche Mieterbund beklagte, dass sich ein Großteil der Vermieter in Großstädten nicht an die Regeln halte. Dagegen forderte der Eigentümerverband Haus & Grund, die Mietpreisbremse abzuschaffen. Sie sei nicht geeignet, den Wohnungsmarkt für Einkommensschwache zu öffnen.

Keine Wirkung in Hamburg, starke Wirkung in Berlin