Wer in eine Eigentumswohnung zieht, muss sich um nichts kümmern. Der Hausmeister kehrt den Schnee weg, der Verwalter sorgt sich um den laufenden Betrieb. So werben Baugesellschaften gerne. Doch die Probleme beginnen spätestens, wenn eine größere Sanierung ansteht. Dann kann nicht jeder einfach loslegen und beispielsweise die Fenster auf eigene Rechnung erneuern. Denn sie sind in der Regel Gemeinschaftseigentum. Die WEG ist gefragt – also die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft, die eine Sanierung mit Mehrheit beschließen muss. Das geht nicht ohne engagierte, gut informierte Wohnungseigentümer und eine qualifizierte Verwaltung, sagt Gabriele Heinrich, die Geschäftsführerin des Vereins Wohnen im Eigentum. Doch daran hapert es oft, zeigt eine Umfrage unter Eigentümern.

Dimension Die Möglichkeit, Wohnungen in einem Haus einzeln zu verkaufen, wurde in Deutschland 1951 geschaffen. Heute ist mehr als jede fünfte Wohnung eine Eigentumswohnung. Rund die Hälfte wird von den Eigentümern bewohnt, die übrigen sind vermietet. Doch über den Zustand der mehr als 10 Mio. Wohnungen ist wenig bekannt. In dieses Dunkel versucht der Verein, in dem etwa 5000 Eigentümer und Gemeinschaften Mitglied sind, erstmals Licht zu bringen: Mit Unterstützung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz befragte er über 2000 Wohnungseigentümer. Die Ergebnisse sind zwar nicht repräsentativ, aber doch eine „relevante Stichprobe“, so die Autorin Sabine Feuersänger.

Modernisierungsbedarf Bei rund 40 Prozent der Wohnungsanlagen gibt es einen kleineren oder größeren Sanierungsstau – so die Einschätzung der Eigentümer. Dabei können sie häufig gar nicht abschätzen, welche Probleme unter dem Putz oder bei Rohren schlummern. Komplettsanierungen, ob für energetische Maßnahmen, mehr Komfort oder Barrierefreiheit, sind selten. Meist werden nur einzelne Maßnahmen gestartet. Dabei sagen die meisten Eigentümer, dass sie zumindest den Wert der Wohnanlage dauerhaft erhalten wollen.

Hauptknackpunkt Fehlendes Geld der Eigentümer ist meist die geringste Sanierungshürde. Vielmehr gibt es häufig zu wenig „Kümmerer“ unter den Wohnungseigentümern, die sich aktiv um Baumaßnahmen kümmern. Nur in 14 Prozent der Anlagen bringen sich die Eigentümer aktiv in die Planungen ein. Meist sind sie passiv. Insbesondere der Verwaltungsbeirat müsse als Motor gestärkt werden, fordert Feuersänger vom Gesetzgeber. In diesem Gremium, das den Verwalter unterstützt und kontrolliert, sitzen in der Regel drei Eigentümer.

Verwalter Fast 90 Prozent aller WEG haben einen professionellen Verwalter engagiert. Doch nur jeder fünfte erweist sich als kompetent, wenn es um mehr als das Alltagsgeschäft geht, so das Urteil der Eigentümer. Die meisten gehen von sich aus keine komplexe Sanierung an. Daher fordert Wohnen-im-Eigentum-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich einen Fachkundenachweis. Derzeit berät der Bundestag über die gesetzliche Basis für Verwalter wie für Makler. Wie genau der Nachweis aussehen soll, muss dann erst noch in einer Verordnung geregelt werden.

Kredite Meist werden Sanierungen aus der Instandhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage bezahlt, um deren Finanzierung sich jeder einzelne Eigentümer kümmern muss. Trotz der niedrigen Zinsen haben nicht einmal 2 Prozent einen „Verbandskredit“ aufgenommen, wie ein Kredit der WEG heißt. Sein Pferdefuß: Alle tragen ein Haftungsrisiko. Zuschüsse etwa für eine energetische Sanierung zahlt die staatliche KfW-Bank, allerdings muss dies zunächst vorfinanziert werden.

Rat und Hilfe Der Verein hat einen umfangreichen  „Modernisierungsknigge“ für Wohnungseigentümer erarbeitet, der auf über 200 Seiten „Spielregeln für den Umgang mit Menschen und Paragrafen bei der Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung von Wohnungseigentumsanlagen“ aufzeigt. Zu finden ist er unter www.wohnen-im-eigentum.de. Hier gibt es zudem einen „WEG-Sanierungsfahrplan“, der das Vorgehen kurz erläutert.

Reformbedarf In der nächsten Legislaturperiode hofft Heinrich auf eine Modernisierung des WEG-Rechts. Dabei solle die Stellung des Verwaltungsbeirats gestärkt werden, der bisher keine Pflicht ist. Seine Aufgaben sollten genauer festgelegt werden. Außerdem fordert sie differenziertere Regeln je nach Größe der Wohnungsanlage. Zudem solle die Rechtsprechung zum Thema im Gesetz Einzug halten, um den Eigentümern die Übersicht zu erleichtern.