Lesertelefon Der Weg zur eigenen Wohnung

Von Simone Dürmuth 11.06.2018

Ein eigenes Heim. Das muss nicht immer das Häuschen im Grünen sein. Für manchen ist eine Eigentumswohnung attraktiver. Es sollten aber einige Dinge beachtet werden. Unsere Experten haben dazu Leserfragen beantwortet.

Ich möchte unbedingt eine Eigentumswohnung im Ulmer Umland erwerben. Aber es gibt nur wenige Angebote. Wie kann ich meine Chancen verbessern?

Um in begehrten Lagen eine  Immobilie zu erwerben, muss man schnell sein. Sie sollten mindestens schon einmal eine generelle Finanzierungszusage Ihrer Bank in der Tasche haben. Dann können Sie eine schnelle Kaufentscheidung treffen, ehe Ihnen ein anderer zuvorkommt.

Unser Sohn und wir haben Eigentum im gleichen Haus. Beide Parteien sind im Grundbuch eingetragen. Nun will der Sohn verkaufen. Darf er das?

Ja, sofern er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Zu überlegen wäre allerdings, ob Sie nicht als Käufer infrage kommen. Dann könnten Sie die zweite Wohnung vermieten.

Wir können ein Einfamilienhaus von meinen Schwiegereltern abkaufen. Aber da müsste energetisch saniert werden. Zu den 200 000 Euro Kaufpreis käme noch einiges drauf. Wie kann man das stemmen?

Sie sollten in Ihre Finanzierung auf jeden Fall Fördermittel der KfW einbeziehen. Lassen Sie sich dazu am besten von einem Baufinanzierer Ihrer Wahl beraten. Mit dem Programm „Energieeffizient Sanieren“, Nr. 151/152 können Sie sowohl Einzelmaßnahmen als auch eine Komplettsanierung mit Hilfe des Staates finanzieren. Die damit angebotene zehnjährige Zinsbindung ist dabei nicht zu verachten.

Wie lange dauert es, bis man an das Fördergeld der KfW kommt?

In der Regel ist ein solcher Antrag innerhalb von 14 Tagen durch. Ihre Hausbank als durchleitendes Kreditinstitut prüft die Zugangsvoraussetzungen und die Kreditsicherheiten und gibt es an die KfW weiter. Diese entscheidet sehr schnell.

Wir haben ein  Finanzierungsangebot für eine Eigentumswohnung gefunden, welches uns sehr günstig erscheint. Sollten wir noch andere einholen?

Man sollte sich nicht auf das erstbeste Angebot verlassen. Die Angebote sind meist standardisiert und gehen nicht auf Ihre individuelle Lebensplanung ein. Man sollte darauf achten, dass staatliche Förderprogramme und Wohn-Riester immer mit angeboten werden.

Wir stehen kurz vor dem Kaufvertrag, haben aber die Finanzierung noch nicht endgültig fest. Sollten wir trotzdem schon unterschreiben?

Generell gilt: Erst wenn die Finanzierung geklärt ist, sollte man seinen Namen unter einen Kaufvertrag setzen und zum Notar gehen.

Unsere Eigentumswohnung soll verkauft werden. Aber nur an Leute, die die langjährigen Mieter dort wohnen lassen. Was raten Sie?

Sie gehen am besten zum Makler und bieten diese Wohnung ausschließlich als Kapitalanlage zum Verkauf an. Es gibt Anleger, die sogar sehr gern eine bereits vermietete Wohnung kaufen möchten.

Ich bin aus beruflichen Gründen nach Ulm gezogen und möchte mir hier eine Immobilie kaufen. In Bayern besitze ich bereits ein Haus. Kann ich das für die neue Finanzierung als Eigenkapital nutzen?

Ja, bereits vorhandene Immobilien gelten als Eigenkapital. Für die neue Finanzierung sollten Sie ein überregionales Kreditinstitut wählen, da sich Ihre vorhandene Immobilie  in einem anderen Bundesland befindet.

Für unser altes Haus haben wir einen Käufer. Das Geld dafür soll in die Finanzierung der neuen Eigentumswohnung eingehen. Was machen wir, wenn sich der Verkauf hinzieht?

Dann kann Ihr Kreditinstitut den Verkauf des alten Hauses zwischenfinanzieren. Für den Zeitraum, in dem die Bank Ihnen das Geld vorstreckt, zahlen Sie lediglich Zinsen um 1,5 Prozent für längstens ein Jahr. Tilgen müssen Sie nicht, weil der Verkaufserlös ja kommt.

Ich möchte ein modernisierungsbedürftiges Haus kaufen und muss laut Gebäudeenergieberater mindestens 120 000 Euro investieren. Dafür will ich das KfW-Programm und meinen zuteilungsreifen  Bausparvertrag nutzen. Geht das?

Ja, das geht. Sie können Ihren Bausparvertrag auch mit KfW-Fördermitteln problemlos kombinieren.

Was sollte man beachten, wenn man vorhat, eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage zu kaufen?

Man sollte vor allem wissen, was beispielsweise in der Teilungserklärung steht. Denn da sind die konkreten Eigentumsverhältnisse bei Mehrfamilienhäusern geregelt. So gehört etwa  Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern und darf auch von ihnen genutzt werden, beispielsweise das Treppenhaus. Die Benutzung der jeweils in sich abgeschlossenen (Wohn-)Einheiten, wird hingegen als Sondereigentum bezeichnet, und ist auf die entsprechenden Eigentümer beschränkt. Diese Aufteilung ist auch deshalb wichtig, weil sie für die Umlage der anfallenden Kosten für Sanierungsmaßnahmen beim Gemeinschaftseigentum als Grundlage dient. Es hat wichtige Konsequenzen, wie sich die  Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum in der Teilungserklärung darstellt. Daraus ergibt sich beispielsweise auch, ob für bestimmte bauliche Veränderungen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist oder nicht.

Sollte in der Teilungserklärung auch immer eine Gemeinschaftsordnung enthalten sein?

Ob die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung enthält,  ist nicht  zwingend vorgeschrieben. Die Gemeinschaftsordnung dient dazu, das Miteinander innerhalb der Wohneigentümer zu regeln und enthält Angaben zu deren Rechten und Pflichten. Sie gibt auch Auskunft darüber, wie die Verteilung bestimmter Kosten geregelt ist – etwa bei einem Aufzug im Haus.

Wir besitzen ein Mehrfamilienhaus und möchten die Wohnungen einzeln verkaufen. Wie geht man vor?

In diesem Fall müssen Sie  die Immobilie zunächst aufteilen. Dafür ist eine  so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Sie wird beim Bauamt beantragt und muss einen  Aufteilungsplan mit genauen Angaben zu den Wohneinheiten sowie der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten.

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Einheit und dann kommt ein schöner Text, der den Leser in den Aufmacher zieht.

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