Grundsteuer Bisherige Grundsteuer vor dem Aus

Die Lage von Häusern und deren Preissteigerungen werden bisher bei der Berechnung der Grundsteuer nicht berücksichtigt. Das ist nicht rechtens, sagt das Bundesverfassungericht.
Die Lage von Häusern und deren Preissteigerungen werden bisher bei der Berechnung der Grundsteuer nicht berücksichtigt. Das ist nicht rechtens, sagt das Bundesverfassungericht. © Foto: Bildquelle
Karlsruhe / Christian Rath 17.01.2018
Das Bundesverfassungsgericht kritisiert, dass die Lage von Grundstücken bei der Bewertung nicht berücksichtigt wird.

Noch gibt es keine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Aber selten war im Verlauf einer Verhandlung so klar, dass die Richter ein Gesetz beanstanden werden. Die Grundsteuer muss bald wohl anders berechnet werden.

Derzeit erfolgt die Berechnung der Grundsteuer in drei Schritten. Zunächst wird der Wert des Grundstücks bestimmt. In Westdeutschland liegen der Berechnung Einheitswerte von 1964 zugrunde, in Ostdeutschland stammen die Einheitswerte sogar aus dem Jahr 1935. Dieser Wert wird mit einer Steuermesszahl – je nach Art der Bebauung – multipliziert. Im Osten ist die Messzahl höher als im Westen. Im dritten Schritt wird dieser Betrag nun mit einem Hebesatz multipliziert, den die örtliche Kommune festlegt. Diese Hebesätze unterscheiden sich stark und liegen zwischen 90 und 950 Prozent.

Uralte Einheitswerte

Verfassungsrechtlich umstritten ist nur der erste Schritt, die Nutzung der uralten Einheitswerte. Der Bundesfinanzhof – das höchste deutsche Finanzgericht – hält diese Bewertung für verfassungswidrig und hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe um Prüfung gebeten. Es sei abwegig, zwei Grundstücke, die 1964 gleich viel wert waren, heute immer noch gleich zu besteuern.

Je nach Lage konnte sich der Wert in den nachfolgenden Jahrzehnten ganz unterschiedlich entwickeln, etwa wenn das eine Dorf ländlich blieb und das andere in die Stadt eingemeindet wurde, und in der Folge die Grundstückpreise explodierten. Wie relevant die Lage eines Grundstücks ist, zeigt auch das Beispiel Berlin. Grundstücke in Mauernähe waren 1964 nicht viel wert, heute stellen sie eine Spitzenlage dar.

Dagegen ist es rechtlich kein Problem, dass die alten Werte heute viel zu niedrig sind. Denn bei der Grundsteuer geht es nicht um eine Ungleichbehandlung mit Bargeld, Schmuck und anderem Vermögen, wie bei der Erbschaftssteuer. Dort wurden die alten Einheitswerte schon 1995 von den Verfassungsrichtern gekippt.

In der Karlsruher Verhandlung hielt nur die Bundesregierung die Orientierung an den alten Werten noch für zulässig. Die Wertverzerrung sei nicht schlimm, weil es um eher geringe Summen gehe. Nur 0,5 Prozent des Haushaltseinkommens fließe im Schnitt in die Grundsteuer, rechnete Finanzstaatssekretär Michael Meister (CDU) vor. Dagegen wäre der Aufwand für die Kommunen gewaltig, wenn sie den Wert von 36 Mio. Grundstücken neu bestimmen müssten.

Die Verfassungsrichter ließen aber keinen Zweifel daran, dass sie das Bewertungsgesetz kippen werden. „Ab 1964 sollte alle sechs Jahre der Wert neu bestimmt werden“, erinnerte Ferdinand Kirchhof, der Vorsitzende des Ersten Senats, „und 53 Jahre später ist das immer noch nicht gelungen.“

Bund und Länder forderten eine Frist von mindestens zehn Jahren. Zunächst müsse das Bewertungsgesetz geändert werden, danach die Wertermittlung automatisiert werden. Die Katasterämter könnten die Größe der Grundstücke zuliefern, die Grundbuchämter die Eigentümer melden und von den bundesweit rund 1000 Gutachterausschüssen für Bodenrichtwerte kämen die Informationen zur Wertentwicklung. Diese EDV-Reform dauere allein sechs Jahre. In der Folge müssten überall die Steuermesszahlen und Hebesätze neu angepasst werden, denn die Reform soll unter dem Strich aufkommensneutral sein.

Südwesten liegt weit zurück

Dass alles so aufwändig ist, liegt auch an Baden-Württemberg. 900 der bundesweit rund 1000 Gutachterausschüsse sind hier eingerichtet, meist auf kommunaler Ebene. Die Digitalisierung sei hier weit zurückgeblieben, kritisierte Michael Schmitt, Abteilungsleiter für Steuern im Stuttgarter Finanzministerium. Bisher habe er sich an den Kommunen in dieser Frage „die Zähne ausgebissen“. Deshalb sei es gut, wenn den Kommunen bei weiterer Kooperationsunwilligkeit mit einem Wegfall der Grundsteuer gedroht werden könne.

Richter Kirchhof bezeichnete es zwar als „Zumutung“, dass der verfassungswidrige Zustand noch zehn Jahre hingenommen werden muss. Aber wenn die Frist zu kurz ist, besteht die Gefahr, dass die Kommunen zeitweise auf die Grundsteuer verzichten müssen. Mit rund 14 Mrd. € pro Jahr ist sie nach Gewerbesteuer und dem Kommunalanteil an der Einkommenssteuer die drittwichtigste Finanzquelle der Städte und Gemeinden. Vermutlich werden die Richter deshalb doch eine lange Übergangsfrist gewähren.

Gute Chancen hat dann ein Gesetzentwurf des Bundesrats von 2016. Grundlage der Bewertung sollen demnach die bereits bestehenden örtlichen Bodenrichtwerte sein, die auf Kaufpreissammlungen beruhen. Für bebaute Grundstücke soll künftig noch ein neuer „Kostenwert“ auf der Basis von „Pauschalherstellungskosten“ festgestellt werden. Das Modell wird von 14 Bundesländern getragen, nur Hamburg und Bayern waren dagegen.

Hamburgs Finanzsenator Peter Tschentscher (SPD) warnte in Karlsruhe vor steigenden Belastungen der Mieter in Innenstädten durch die dort deutlich ansteigende Grundsteuer.

Appell an die Landesregierung

Der Handwerkstag in Baden-Württemberg sorgt sich, dass eine Reform der Grundsteuer (BWHT) viele Betriebe belastet. „Eine Orientierung am Marktwert der Grundstücke wird in Baden-Württemberg zu Verlierern führen, weil Grund und Boden bei uns teuer sind und die Preise in Ballungsräumen eher noch weiter steigen werden“, befürchtet Hauptgeschäftsführer Oskar Vogel. Der Handwerkstag sieht zwar auch dringenden Reformbedarf, appelliert aber an die Landesregierung, eventuelle zusätzliche Belastungen über die Steuermesszahl abzufedern. Diese kann von den Ländern selbst festgelegt werden. swp