So mancher Tourist liebäugelt mit dem Gedanken, an seinem Lieblingsort ein Ferienhaus zu erwerben. Die Hoffnung und Kalkulation dabei: Wenn man nicht selbst dort weilt, kann die Immobilie vermietet werden. Doch Experten raten dringend, eingehend zu recherchieren und vor einem Kauf mit spitzem Stift zu rechnen.
Vor allem Ferienwohnungen stehen hoch im Kurs. Sie werden von den Käufern nicht nur als eigenes Domizil für die Ferien geschätzt, sondern auch als wertstabile Geldanlage mit hoher Rendite sowie als Objekt für die Altersvorsorge. Doch stimmt das oft rosige Bild, das sich die meisten Interessenten von der eigenen Ferienimmobilie machen?
Preisesind gestiegen, Mieten nicht
„In den Regionen, die von Touristen besonders gerne aufgesucht werden, sind die Preise für Ferienwohnungen in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen“, sagt Anton Vetter von der BV&P Vermögen AG in Kempten. Dazu gehörten nach einer Auswertung des Vermittlerportals FeWo-direkt im Jahr 2016 etwa das Festland an der Ost- und Nordsee, ferner die spanische Insel Mallorca sowie Rügen und Usedom.
Die Mieten indes haben nach einer Auswertung des Deutschen Ferienhausverbands nicht so stark zugelegt wie die Preise der Immobilien in den besseren Lagen. Das drückt für die Käufer die Rendite der Objekte. Das Motto „Cuxhaven statt Costa Brava“ führt auch dazu, dass Dienstleistungen rund ums Haus, etwa für Hausmeister oder Gartenpflege, zunehmend teurer werden. Für Vetter ist daher klar: „Eine Ferienimmobilie kann sich finanziell nur lohnen, wenn man sie nüchtern als Geschäft betrachtet und auch so vorgeht.“
Das sieht der Ferienhausverband ganz ähnlich. Er empfiehlt Kaufinteressenten, einen „soliden Businessplan“ aufzustellen und sich mit der Rechtslage vor Ort auseinander zu setzen. Damit sich das Projekt lohnt, müssten Anleger nicht nur möglichst „das ganze Jahr über Einnahmen erzielen“, sondern eine „einzigartige Positionierung“ anstreben.
50 Prozent der Mieteinnahmen fallen weg
Wer nach solchen Anforderungen noch willig ist, für den hat der Verband eine ernüchternde Botschaft: „Bis zu 50 Prozent der Mieteinnahmen gehen für Finanzierung, Instandhaltung, Buchungsabwicklung sowie Pflege von Grundstück und Eigentum drauf.“
Pia Bölingen von der Finum Private Finance AG in Biberach hält bei niedrigen Zinsen eine Investition in Sachwerte zwar für sinnvoll. „Aber nur, wenn die Balance im Portfolio nicht leidet“, so die Finum-Frau. Konkret heißt das: Der Kauf einer Ferienimmobilie kann dann sinnvoll sein, wenn man bereits lastenfrei im eigenen Haus oder einer Wohnung lebt, über ein angemessenes Wertpapierdepot verfügt und die Altersvorsorge in Angriff genommen hat.
Das Fazit der gelernten Bankfachwirtin: „Ferienimmobilien eignen sich in der Regel nur für Anleger, die über das nötige Kleingeld verfügen, um das Objekt großteils aus Eigenmitteln zu finanzieren.“
Ist der Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland schon ein mehr oder minder großes Wagnis, gilt dies erst recht für Objekte im Ausland. Dort treffen Interessenten teilweise auf komplett andere Rechtsregeln: „In vielen europäischen Ländern ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie bereits ohne notariellen Vertrag bindend. Teilweise reicht sogar die Unterschrift auf einem Schmierzettel oder eine mündliche Zusage“, weiß Vetter.
Erschwerend kommt hinzu, dass in einigen Ländern kein Grundbuch wie in Deutschland existiert. „Dadurch ist nicht immer zweifelsfrei feststellbar, ob der Verkäufer tatsächlich der alleinige Eigentümer und damit auch verkaufsberechtigt ist“, sagt Bölingen. Die Gefahr: Wer sich auf bloße Erklärungen verlässt und nicht nachforscht, kann unter Umständen eine böse Überraschung erleben und einiges an Geld verlieren.
Fünf wichtige Regeln
1 Vor dem Kauf einer Immobilie in einem anderen Land sollten sich Anleger unbedingt über die dortigen rechtlichen Gegebenheiten informieren.
2 Die Kooperation mit einem im Thema erfahrenen Rechtsanwalt sowie einem Übersetzer ist sinnvoll.
3 Klären, ob die Immobilie als Ferienwohnung vermietet werden darf. Bei illegal gebauten Objekten ist auch Jahre später möglich, dass die Immobilie abgerissen werden kann.
4 Kein Kauf der Immobilie ohne einen notariell beurkundeten Kaufvertrag.
5 Anleger sollten ebenfalls erbschaftssteuerliche Gesichtspunkte im betreffenden Land im Blick haben.