Stadtplanung Wohnen und Arbeiten künftig wieder stärker Tür an Tür

Ulm / Chirin Kolb 29.06.2017

Jahrzehntelang funktionierte die Stadtplanung in Ulm und anderswo so: Gewerbe, Industrie und Handwerksbetriebe wurden nach Möglichkeit in extra ausgewiesenen Gebieten konzentriert, Wohnen und Arbeiten wurden immer stärker voneinander getrennt. Verlagerte ein Unternehmen seinen Standort, entstanden an seiner Stelle Wohnungen. Beispiele gibt es genug: in der Oststadt beispielsweise die früheren Firmenareale von Eberhardt, Wieland und Ott, in der Weststadt von Hörz, Münster Brauerei und Kässbohrer. Damit ist nun Schluss.

Wohnen und Arbeiten sollen künftig wieder viel stärker Tür an Tür stattfinden. Reine Wohngebiete sollen von der Weststadt bis zur Oststadt der Vergangenheit angehören. Wird neu gebaut, sollen Mischgebiete entstehen: mit Wohnungen, Büros und „nicht wesentlich störendem Gewerbe“, wie es die Ulmer Stadtverwaltung formuliert.

„Wir stehen vor einer Neuausrichtung der Stadtplanung“, sagte Volker Jescheck, der Leiter der Abteilung Stadtplanung, im Stadtentwicklungsausschuss, der die Kehrtwende einstimmig beschloss. Jescheck: „Es ist ein Paradigmenwechsel.“

Für den gibt es Gründe. Struktureller Wandel spielt eine Rolle, Veränderungen in der Lebenswirklichkeit, neue gesetzliche Möglichkeiten, aber schlicht auch: Not.

Gewerbeflächen-Knappheit Ulm gehen die Gewerbegrundstücke aus. 98 Hektar sind noch in Reserve. Sie reichen, wenn der Flächenbedarf ähnlich hoch bleibt wie im vergangenen Jahrzehnt, noch zehn Jahre, hat das Stadtplanungsbüro Zint & Häußler im Auftrag der Stadt ausgerechnet. Wenn überhaupt, denn nicht jede Fläche ist für jedes Unternehmen tauglich. Um Firmen ansiedeln oder bestehenden Erweiterungsflächen anbieten zu können, sucht die Stadt nun vermehrt nach Grundstücken in bewohnten Gebieten.

Neue Baugebiets-Kategorie Dies wird dadurch erleichtert, dass der Bund das Bauplanungsrecht geändert hat. Nun ist die Einführung der neuen Baugebietskategorie „urbanes Gebiet“ vorgesehen, in Ergänzung beispielsweise zu Wohn-, Gewerbe- und Mischgebieten. „Ziel ist, eine größere urbane Vielfalt und bauliche Nutzung zu ermöglichen“, heißt es in dem Strategiepapier des Büros Zint & Häußler zur Gewerbeentwicklung. Im „urbanen Gebiet“ sollen Lärmgrenzwerte von 63 dB(A) tagsüber und 48 dB(A) nachts gelten.

Strukturwandel Die Stadt soll belebt sein, wünschen sich Baubürgermeister Tim von Winning und Stadtplaner Volker Jescheck. Wohnviertel sollen tagsüber nicht wie ausgestorben wirken. Die Verbindung von Wohnen und Arbeiten könne in einigen Fällen auch für weniger Verkehr sorgen, weil die Fahrt zum Arbeitsplatz wegfällt, sagte Jescheck. Aus Gesprächen mit der Handwerkskammer weiß er, dass viele Handwerker gern in der Nähe ihres Betriebs wohnen würden.

Für die Durchmischung gebe es freilich Grenzen, sagte Jescheck. Gewerbegebiete sollen Gewerbegebiete bleiben, Wohnungsbau wird dort auch künftig nicht zulässig sein. Bei Konversionen von ehemaligen Firmenarealen in der Stadt soll es aber eine Mischnutzung geben. Beispiel dafür ist das frühere Gummi-Welz-Gelände in der Weststadt. Dort soll der Investor Munk einen Mix aus Wohnen und Arbeiten verwirklichen.

Das Büro Zint & Häußler hat in seiner Untersuchung sieben Gebiete genau unter die Lupe genommen (siehe Grafik). Die Stadtplaner suchten in jedem Gebiet nach Flächen, die ungenutzt, „untergenutzt“ oder nicht in der wünschenswerten Weise genutzt sind. Heraus kamen eine detaillierte Bestandsanalyse und Empfehlungen für die weitere Planung.

Jescheck war voll des Lobes für die Untersuchung. Er ist sich aber mit dem Baubürgermeister einig, dass nicht alles 1:1 umgesetzt werden kann. „Wir können Strategien daraus entwickeln“, sagte von Winning. Einfache Botschaften gebe es nicht, „wir müssen alles im Einzelfall und sehr differenziert betrachten“. Dies auch deswegen, weil die Stadt bei ihren Überlegungen auf andere angewiesen ist: auf Grundstückseigentümer und Unternehmen, die die ins Auge gefassten Flächen erst einmal frei machen müssten. Auch Bauträger müssen mitspielen und Gewerbeflächen in ihren Objekten anbieten. Nicht ganz einfach, meint von Winning, denn Wohnungen bringen mehr Ertrag. Für ihn ist klar: „Das wird kein Selbstläufer. Aber Aufgabe der Stadtplanung ist es, nicht alles dem Markt zu überlassen.“

Die Stadträte im zuständigen Ausschuss waren mit dem Konzept einverstanden, sie tragen den Paradigmenwechsel einhellig mit. Angesichts der künftig gewünschten Durchmischung stellte Dorothee Kühne (SPD) die Frage, ob die Stadträte eine Handelskonzentration wie in der Blaubeurer Straße mit Ikea und Fachmarktzentren wohl auch heute wieder beschließen würden. Sie hatte Zweifel.

Gelungenes Beispiel

Stadtregal Eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten wurde im so genannten Stadtregal in der Weststadt verwirklicht. Unter Federführung der städtischen Projektentwicklungsgesellschaft (PEG) wurde 2006 begonnen, das frühere Lkw-Werk von Iveco Magirus zu entkernen. Es entstanden urbane Lofts, Büros, Räume für Handwerk und Praxen. Das Konzept und seine Verwirklichung wurden mit mehreren Preisen ausgezeichnet.