Extrem günstige Bauzinsen, Geldanlagen in Immobilien, ein überhitzter Markt, entsprechend hohe Baupreise: Vor diesem Hintergrund hat die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft (UWS) im Jahr 2015 einen Jahresüberschuss von 5,6 Millionen Euro erwirtschaftet. Der Aufsichtsrat der städtischen Gesellschaft hat den Jahresabschluss genehmigt und damit auch, dass der Gewinn komplett den UWS-Rücklagen zugeführt wird. Damit könne, so UWS-Chef  Frank Pinsler, weiter in den Wohnungsbau investiert werden. 31 Millionen Euro hat die UWS laut Jahresabschluss im Vorjahr in Neubauten und Modernisierungen ihres Altbestandes gesteckt.

Hinter dem, was da in nüchternen Zahlen und als trockene kommunalpolitische Abwicklungsmaterie daher kommt, steckt  ein Stück städtische Sozialpolitik. Ist doch die UWS mit ihren eigenen 6820 Wohnungen und weiteren fast 200, die sie für Dritte bewirtschaftet, der größte Wohnungseigentümer in der Stadt. Und derjenige, der zwar angesichts des Drucks, der auf dem Mietmarkt lastet, das steigende Mietpreisniveau auch nicht verhindern kann, es aber eindämmt.

Das wird an einer anderen Zahl deutlich, die die für  das Bestandsmanagement zuständige Abteilungschefin Heide Bigalke nennt: 5,43 Euro. So viel verlangt die UWS an durchschnittlicher Miete für ihre Wohnungen. Dieser Quadratmeterpreis liegt um rund ein Viertel unter dem Ulmer Mietpreisspiegel. „Die UWS bietet in der ganzen Stadt bezahlbare Mieten an und leistet so einen Beitrag zur sozialen Stabilität und Ausgewogenheit in den Stadtteilen“, heißt es dazu im Jahresbericht 2015. „Und genau das ist unsere Aufgabe“, kommentiert Bigalke.

Wie bedeutsam günstiger Wohnraum ist,  äußerte sich in einer anderen Kennzahl: 53. Nur 53 Prozent der bei der UWS registrierten mehr als 1600 Wohnungssuchenden haben Einkommen aus eigener Erwerbstätigkeit (zu denen auch über den Sozialhilfesätzen liegende Renten zählen). Anders ausgedrückt: Fast jeder zweite Bewerber um eine UWS-Wohnung ist, was man früher Sozialhilfeempfänger nannte und was man heute als Bezieher von staatlichen Transferleistungen bezeichnet.

Vor diesem Hintergrund gewinnt die Neubau- und Sanierungs-/Modernisierungstätigkeit der UWS an Bedeutung. Zahlen, die Pinsler fürs Geschäftsjahr 2015 vorgelegt hat: 98 Wohnungen wurden fertiggestellt. Darunter 85 – davon 28 durch das Land geförderte und an Bezieher geringer Einkommen vermietete   – am einst heftig umstrittenen Projekt „Wohnen am Türmle“. Inzwischen sind am Türmle auch die letzten der 183 neuen UWS-Wohnungen bezogen, mit deren Bau 2012 begonnen worden war. Fertiggestellt wurden auch die letzten 13 von 27 Wohnungen in der Virchowstraße.

Aktuell im Bau sind 115 neue Wohnungen, darunter diejenigen an der Kepler-/Carl-Ebner-Straße, an denen Anfang Juli Richtfest gefeiert wurde, und diejenigen in der Otl-Aicher-Allee am Eingang zum Böfinger Neubaugebiet Lettenwald. Insgesamt 70 neue Wohnungen sollen bis Ende 2016 an Mieter übergeben sein.

Weitere Vorhaben sind in Planung und Vorbereitung: gemeinsam mit der Ulmer Heimstätte baut die UWS den Schwamberger Hof (Ecke Bach-/Wichernstraße), außerdem drei weitere Projekte im Lettenwald. Pinsler: „Angesichts der vom Gemeinderat formulierten wohnungsbaupolitischen Ziele planen wir, in den kommenden fünf Jahren mindesten 500 neue Mietwohnungen zu bauen.“ Dazu gehören jene 24 an der Moltkestraße beim Westbad, wo anerkannte Asylsuchende unterkommen werden. Pinsler sieht darin einen Beitrag zur Integration geflüchteter Menschen.

Gebaut und modernisiert werde nach den Prinzipien der Barrierefreiheit, der Energieeffizienz und der Erhöhung der Wohnqualität, etwa durch neue Bäder, erläutert Frank Pinsler. Wermutstropfen in Boomzeiten seien nicht nur die steigenden Planungs- und Baupreise, sondern auch sich ständig verschärfende politische Vorgaben in Bezug auf Energieeinsparung und Ausstattungen.

Das werde sich künftig auf die Mietpreise niederschlagen. Pinsler: „Mieter mit geringen Einkommen bekommen zunehmend Schwierigkeiten, ihre Wohnkosten dauerhaft tragen zu können.“

Auf einen Blick

UWS-Zahlen 2015 Die Bilanzsumme der städtischen UWS betrug 333,4 Millionen Euro, Jahresüberschuss 5,6 Millionen Euro. Bei einer Eigenkapitalquote von 25,8 Prozent wurden 31 Millionen Euro investiert. Die UWS bewirtschaftet 7004 Wohnungen (Wohnfläche insgesamt 440.000 qm), die Durchschnittsmiete liegt bei 5,43 Euro/qm. Das städtische Unternehmen hat im Vorjahr 114 Wohnungen modernisiert, 98 neue fertiggestellt, 115 sind aktuell im Bau.  

Ein Kommentar von Hans-Uli Thierer: UWS-Wohnungsbestand wirkt regulierend auf den Markt

Hat in jüngerer Zeit eigentlich irgendwann mal irgendjemand darüber nachgedacht, wie es ohne das Kontingent von fast 7000 Wohnungen der städtischen Ulmer Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft (UWS) auf dem Ulmer Mietwohnungsmarkt aussähe? Mithin in jenem Segment, das noch günstiges Wohnen in der Stadt ermöglicht?

Alle sind sie froh, dass ein Regulator in dieser Stärke existiert – der UWS gehören immerhin gut zehn Prozent aller Wohnungen in Ulm. Kein Mensch denkt daran, aus diesem Bestand größere Teile zu veräußern. Auch nicht die Freien Wähler, die, als es der Stadt finanziell schlechter ging,  größere Teile dieses Tafelsilbers wie auch Anteile der Stadtwerke versilbern wollten. Die vernünftige Mehrheit ist den Lockrufen der (damals) schnellen D-Mark zum Glück nicht gefolgt.

Wir leben in und erleben Zeiten, in denen Rufe nach Deregulierung laut und die Gesetze des freien Marktes als Allheilmittel beschworen werden. Doch der freie Markt regelt eben nicht alles. Ließe man seine Kräfte willenlos wirken auf dem Wohnungsmarkt, wäre die halbe Stadt für schmalere Geldbeutel verloren. Weil die UWS flächendeckend mit vergleichsweise günstigen Wohnungen vertreten ist, wird die eh voranschreitende Gentrifizierung, also das  Verdrängen bestimmter Einkommensgruppen aus bestimmten Wohnvierteln,    wenigstens eingedämmt. 

Lehre für die Zukunft,  wenn die Steuerquellen nicht mehr so üppig sprudeln? Hände weg lassen vom UWS-Bestand.