Für die Neugestaltung von Bahnhof- und Hirschstraße in Ulm gibt es bislang weder einen Zeitplan noch einen Kostenrahmen, doch zeichnet sich schon ein Konflikt ab. Die Stadtspitze denkt, wie Oberbürgermeister Gunter Czisch und Baubürgermeister Tim von Winning bereits ankündigten, über eine Kostenbeteiligung der Grundstückseigentümer nach. Die IHK sieht dafür weder Anlass noch Notwendigkeit.

Für die Stadtspitze stellt sich die Situation so dar: In der größten Fußgängerzone der City werden die höchsten Mieten erzielt, profitieren Handel und Eigentümer besonders von öffentlicher Infrastruktur wie Parkhäusern, die von der Stadt und damit letztlich den Bürgern finanziert werden. Zudem seien Anspruch und Aufwand einer Neugestaltung an einer so wichtigen Stelle besonders hoch. Wer (mit-)bezahlen soll, sei deshalb eine legitime, gesellschaftlich relevante Frage, meint Tim von Winning. „Darüber muss man demokratisch diskutieren.“

Fünfstellige Beträge für Hausbesitzer

Dass Grundstückseigentümer in der Innenstadt an den Kosten einer Aufwertung beteiligt werden, ist nicht neu. Als beispielsweise die Sterngasse zum verkehrsberuhigten Bereich umgebaut wurde, mussten viele Hausbesitzer fünfstellige Beträge bezahlen.

Der Unterschied: Damals handelte es sich um ein Sanierungsgebiet. Steigert sich der Wert eines Hauses durch die umfassende Neugestaltung deutlich, ist die Stadt in diesem Fall verpflichtet, die Eigentümer mit zur Kasse zu bitten.

Alle wollen Neugestaltung

Im Fall der Bahnhof- und Hirschstraße möchte der Baubürgermeister das Verfahren lieber im Dialog mit den Eigentümern und dem Handel entwickeln. Denn grundsätzlich hätten alle das gleiche Interesse. „Der Wunsch nach Neugestaltung ist nachvollziehbar“, sagt von Winning. „Der Fußgängerzone täte eine Veränderung sehr gut.“

Gesetzt für private Initiative

Der Baubürgermeister setzt deshalb auf drei Buchstaben: GQP. Die Abkürzung steht für das „Gesetz zur Stärkung der Quartiersentwicklung durch Privatinitiative“. Mit ihm lässt das Land Baden-Württemberg eine Kostenbeteiligung zu.  Die Idee dahinter: Eigentümer, die ihr Umfeld gerade in zentralen Einkaufslagen attraktiver gestalten wollen, können selbst die Initiative ergreifen.

Kaum Erfahrungen mit dem Gesetz

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann die Kommune den rechtlichen Rahmen schaffen, damit die Nachbarn, die von der Umgestaltung ebenfalls profitieren, mitbezahlen müssen. Noch gibt es mit dem in Baden-Württemberg relativ jungen Gesetz wenig Erfahrungen, was die Umsetzung und beispielsweise die Aufteilung der Kosten angeht.

Händler und Eigentümer wollen mitgestalten

Ein solches Verfahren ist für den Baubürgermeister aus zwei Gründen in der Bahnhof- und Hirschstraße denkbar. Erstens setze es auf Eigeninteresse und Dialog. Den Händlern und Eigentümern werde nichts übergestülpt, sie dürfen mitreden bei Planung und Konzept.  Das hält Tim von Winning gerade im Fall der Fußgängerzone für wichtig, „die Anlieger haben einen hohen Stellenwert im Diskurs“. Sie sollten mitsprechen beispielsweise über Begrünung, Bäume, Sitzgelegenheiten, Außengestaltung, Andienung.

Wettbewerb: Gestaltung für die nächsten Jahrzehnte

Zweitens gibt es in direkter Nachbarschaft schon ein GQP-ähnliches Modell. Sedelhöfe-Investor DC Developments bezahlt die Gestaltung der Außenanlagen: komplett auf den städtischen Flächen der Sedelhöfe, anteilsmäßig rund um den Neubau am Bahnhofplatz 7. Die Gestaltung dort müsse natürlich nicht zwingend eins zu eins in der Fußgängerzone fortgesetzt werden, meint der Baubürgermeister. Auch damit soll sich ein Wettbewerb befassen, den SPD, CDU und die Freie Wählergemeinschaft noch für dieses Jahr gefordert haben. Dieses Vorgehen sei sinnvoll: „Wir entscheiden über die Gestaltung für die nächsten Jahrzehnte.“

IHK kritisiert Vorhaben der Stadt

Die Industrie- und Handelskammer hält nichts von Überlegungen, die Grundstückseigentümer an den Kosten der Neugestaltung zu beteiligen. Hauptgeschäftsführer Otto Sälzle verweist auf einen Beschluss der Vollversammlung, wonach sich die IHK Ulm grundsätzlich gegen die Anwendung eines solchen Instruments wendet. „Wir sehen weder die Eigentümer noch den Handel in der Pflicht, für öffentliche Flächen einen zusätzlichen Beitrag zu leisten.“ Beide seien über die Grund- und die Gewerbesteuer finanziell bereits mit im Boot.

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Ursprung in darbenden amerikanischen Städten


Historie Einkaufszentren am Stadtrand, aussterbende Innenstädte: Um auf diese Entwicklung zu reagieren, gründeten sich ab den 70er Jahren in amerikanischen Kommunen so genannte Business Improvement Districts (BID). Ihr Ziel war, die Innenstadtviertel durch Privatinitiative attraktiver zu machen. Grundeigentümer und Gewerbetreibende zahlen eine begrenzte Zeit und für bestimmte Maßnahmen Geld ein.

Gesetzgeber Die Idee der BIDs schwappte nach Deutschland über. Sie findet sich in Ländergesetzen wieder, in Baden-Württemberg im „Gesetz zur Stärkung der Quartiersentwicklung durch Privatinitiative“ von 2014. Das Besondere daran: Wenn in einem genau umrissenen Quartier 15 Prozent der Grundstückseigentümer mit 15 Prozent der Fläche hinter der Initiative stehen, kann die Stadt den von Privaten getragenen Antrag auf einen Aufwertungsbereich nach BID-Muster zulassen. Dann müssen sich auch die anderen Eigentümer in dem Gebiet finanziell beteiligen – vorausgesetzt, nicht mehr als ein Drittel legt Widerspruch ein.