Ulm Sedelhöfe: Ringen um neuen Investor

Nichts geht: Blick aufs leergeräumte Sedelhofgelände.
Nichts geht: Blick aufs leergeräumte Sedelhofgelände. © Foto: Geyer-Luftbild
HANS-ULI THIERER 25.08.2014
Sommerschlaf: Nichts bewegt sich auf dem Abbruchgelände, auf dem östlich des Ulmer Hauptbahnhofs die Einkaufs- und Wohngalerie Sedelhöfe entstehen soll. Wie soll es überhaupt weitergehen? Fragen an die Stadt. Mit Kommentar von Hans-Uli Thierer: Eine Hängepartie wäre fatal.

Nach ursprünglichem Fahrplan müsste längst gebaut werden auf dem Sedelhöfe-Gelände. Doch der Investor MAB und seine Projektgesellschaft SPV 11 GmbH werden abgewickelt, weil sich die holländische Rabobank als Muttergesellschaft aus der Entwicklung solcher Einzelhandelsvorhaben in Deutschland zurückzieht. Seit dies bekannt ist, stockt das Ulmer Projekt ganz, nachdem zuvor schon Sand ins Getriebe geraten war, weil Teile des angestammten Handels Bedenken angemeldet hatten; vor allem aus Geschäften der Bahnhofstraße hagelte es Einsprüche. Was ist Sache? Was geht überhaupt noch? Fragen an die Stadt, die Finanzbürgermeister Gunter Czisch beantwortet.

Was geht noch bei den Sedelhöfen?
Wie bekannt, realisiert MAB, beziehungsweise die Muttergesellschaft Rabobank selbst das Projekt nicht. MAB hat von der Rabobank jedoch die Freigabe zur Fortsetzung der Projektentwicklung. Deshalb ist es die Aufgabe der MAB und ihrer Muttergesellschaft, für ihre Projektgesellschaft SPV 11 GmbH, die unser Vertragspartner ist, einen neuen Eigentümer zu finden, der dann unser neuer Projektpartner wird. Für alle Beteiligten gilt, sich vertragstreu zu verhalten und gemeinsam das Projekt weiter zu entwickeln.

Wer ist Verhandlungspartner?
Formal ist es die Projektgesellschaft SPV 11 GmbH. Tatsächlich sind es derzeit die Gesellschafter, also die Rabobank und die MAB, und ihre handelnden Personen. Vorneweg Michael Flesch, der seit der ersten Minute kontinuierlich dabei ist.

Sind ernsthafte neue Interessenten für die Sedelhöfe im Spiel?
In den vergangenen Monaten haben sich sehr viele Interessenten gemeldet, darunter viele, die als erfahrene und finanzkräftige Projektentwickler und Investoren bekannt sind. Offenkundig sind die Sedelhöfe sehr attraktiv. Die Stadt Ulm hat die Anfragen an die Verantwortlichen der MAB weitergeleitet, weil die Stadt selber nicht mit den Interessenten über einen Verkauf der Projektgesellschaft verhandeln kann, da sie nicht Eigentümer der Projektgesellschaft ist. Die Stadt würde aber an einem Verkauf der Projektgesellschaft mitwirken.

Was ist mit dem immer wieder kolportierten Namen Breuninger?
Es tauchen immer wieder Gerüchte auf, eines davon ist der Name Breuninger. Uns ist davon nichts bekannt. Breuninger verfolgt nach unserer Kenntnis ein anderes Konzept als wir es mit dem "Quartier" Sedelhöfe ausgeschrieben hatten. Konzepte wie von Breuninger wurden bereits in der ersten Phase des EU-weiten Ausschreibungsverfahrens, das 2010/11 lief, ausgeschieden.

Falls sich kein neuer Investor für das Konzept findet, was dann?
Die Stadt erfüllt ihre Verpflichtungen. Es liegt angesichts der vielen Interessenten an MAB und der Rabobank, das Projekt zum Erfolg zu führen und an einen Partner zu übergeben. Mit der Erklärung vom Juni 2013, das Sedelhöfe-Projekt bis zum Closing fortzuführen, hat MAB diesen vertraglich zulässigen Weg eingeschlagen.

Müsste ein neues Verfahren von ganz vorne beginnen, wie lange würde es minimal dauern, um zu einem Baustart zu kommen?
Das Verfahren wurde 2009 erarbeitet, im August 2010 erfolgte die EU-Bekanntmachung, im April 2012 die Vergabe an MAB, und die Eröffnung war für Ende 2016 vorgesehen. Das steckt den Zeitrahmen ab. Eine deutliche Verkürzung ist nicht realistisch. Ein solcher Neubeginn wäre auch nur nötig, wenn MAB mit keinem Käufer handelseinig wird. Die Stadt ist zuversichtlich, dass ein neuer Investor einsteigt.

Ein Kommentar von Hans-Uli Thierer: Eine Hängepartie wäre fatal

Heulen und Zähneklappern. - Pfeifen im Walde. - Die Hoffnung stirbt zuletzt. - Es ist das Wörtchen Zuversicht, das uns am Leben hält. - Mehr Optimismus, und Du wirst frohen Herzens untergehen.

Egal, welche Metaphern, Aphorismen, Lebensweisheiten man anwendet. Irgendwie treffen alle auf das Projekt Sedelhöfe zu, für das aktuell gilt: nichts Genaues weiß man nicht. Es droht zur fatalen Hängepartie zu werden.

Für die Stadt besser wäre, es fände sich ein Interessent, der einverstanden wäre mit dem Vorhaben und dem vorgegebenen merkantilen und städtebaulichen Rahmen. Frage dann: Wie hoch wäre der Preis - der Abschlag von den erhofften 31 Millionen Euro aus dem Grundstücksverkauf - dafür, dass ein Investor ein fertiges, durch ihn selber nur noch marginal beeinflussbares Konzept übernähme.

Weitaus problematischer wäre es - auch vor dem Hintergrund sich abzeichnender, wieder steigender Zinsen -, die Stadt müsste wie im Monopoly zurück auf Start und neu EU-weit ausschreiben. Dann zögen Jahre ins Land, bis auf der heutigen Brache ein Stein auf den anderen gesetzt werden könnte. Erschwerend wirkt eh, dass der stationäre Handel sich wachsender Konkurrenz des Einkaufens im Internet ausgesetzt sieht. Dies wird bald auf die Immobilenpreise durchschlagen. Eine deutschlandweit bislang als Perle eingeschätzte Handelslage wie die Sedelhöfe kann schnell an Wert verlieren.

Der Preis ist nicht nur eine Frage des Grundstücks

Schmerzgrenze Bisher wollte die Stadt 31 Millionen Euro aus dem Grundstücksverkauf erlösen. Würde ein neuer Investor einsteigen, wo wäre die Nachlass-Schmerzgrenze? Antwort von Kämmerer Gunter Czisch: "Grundlage der ersten Preisfestlegung waren das Bieterangebot und die Wirtschaftlichkeit des Konzepts, dazu zählen die Flächen für Einzelhandel, Wohnen, andere gewerbliche Nutzungen. Weitere Vorgaben, etwa zu den Fassaden, sollen die Qualität des Projekts sichern. Es handelt sich also nicht um einen klassischen Grundstückskaufpreis, sondern um den Preis, den der Vertragspartner auf Basis vertraglicher Verpflichtungen zahlen muss. Ziel der Stadt ist es, die eigenen Auslagen für Grundstückskäufe und Abbrucharbeiten erstattet zu bekommen und dem Partner den Bau einer Tiefgarage und öffentlicher Wege und Plätze aufzuerlegen. Mit dem Closing (endgültiger Vertragsschluss und Grundstücksübergabe) wird der Preis abschließend verhandelt. Zahlen können derzeit nicht genannt werden. Nach heutiger Kenntnis kommt es zum Beispiel nicht zur Erweiterung eines angrenzenden Handelshauses (gemeint ist Sport Sohn; Anm. d. Red.), wie dies ursprünglich vorgesehen war. Dies wirkt sich aus auf Wirtschaftlichkeit und Kaufpreis."