Ulm Ringen am Sedelhof

Ulm / HANS-ULI THIERER 23.11.2012
Einkaufen, arbeiten, wohnen: Das sollen die Sedelhöfe werden. Neues Portal vom Bahnhof her in die Ulmer City. Das Projekt wird entwickelt - und ist Objekt unterschiedlicher Interessen. Eine Momentaufnahme.

Die Recherche ist schwierig, komplex. Wie alle Projekte, die in Planung und Entwicklung stecken, wird gemunkelt und gerätselt, kühl kalkuliert und heiß spekuliert. Mit im Spiel: Protagonisten und Planer, Geschäftsleute und Geschäftemacher, Lobbyisten und Lokalpolitiker. Dazwischen die Stadt, nach wie vor und bis auf weiteres Grundstückseigentümerin, einerseits Vermittlerin, andererseits Verzweifelte angesichts egoistischer Verhaltensweisen. Alle unmittelbar und mittelbar Beteiligten, auch solche, die sich dafür halten, versichern, das Vorhaben sei wünschens- und daher unterstützenswert. Immer wieder stößt der Journalist aber an Grenzen: "Also im Vertrauen gesagt, nicht zum Schreiben . . ."

Es ist die Summe solcher Hintergrundinformation, die das Bild abrundet. Dazu gehört, dass außer der erstrebenswerten Neugestaltung eines städtebaulich und architektonisch abgewirtschafteten Nachkriegsviertels es doch so manchem altem Ulmer am liebsten gewesen wäre, es wäre am Sedelhof alles beim Alten und die Tiefgarage mit 500 Stellplätzen erhalten geblieben.

Doch dafür ist es zu spät. Die Stadt Ulm hat für 30 Millionen Euro fast alle Grundstücke gekauft und nach europaweiter Ausschreibung den Zuschlag der MAB Development Deutschland erteilt (siehe Infokasten). Die renommierten Projektentwickler sind gefordert, ein modernes Einkaufsquartier zu konzipieren, das jetzt schick "Sedelhöfe" heißt, ergänzt um Büros für Dienstleister und um Wohnungen.

MAB agiert seit Mai und sieht sich ein halbes Jahr später einem Geflecht von Einzelinteressenlagen und Bedenken gegenüber. Was MAB-Chef Michael Flesch aber keine schlaflosen Nächte bereitet. "Alles normal in diesem Stadium. Wir sind sehr zufrieden mit dem bisherigen Verlauf." Was nicht zuletzt der Kooperation mit den am Projekt beteiligten städtischen Abteilungen geschuldet sei. "Ich kenne wenig Städte, die derart professionell aufgestellt sind." Sand im Getriebe inbegriffen. Jedenfalls bestreitet Flesch nicht, dass noch ungelöste Probleme existieren. Kreisen wir sie ein.

Die Causa Sport Sohn. Das Familienunternehmen ist mit seinem Ulmer Haus ein direkter Nachbar der Sedelhöfe. Sein Publikumsverkehr wickelt sich ab über die Fußgängerzone Bahnhofstraße, die komplette Logistik - An- und Kundenbedienung auch mit großen Sportgeräten - sowie die Elektroversorgung des Hauses mit Trafostation erfolgt über den rückwärtigen Bereich, dort wo die MAB bauen wird. Auch wenn Sport-Sohn-Geschäftsführer Christoph Holbein sich aktuell nicht äußert, ist unschwer zu erraten, dass er sich seine Logistik nicht verbauen lassen möchte. Mehr noch: Sport Sohn hat Erweiterungsbedarf, beherzigt aber das Prinzip: Entwicklung eigener Standorte nur im Eigentum. Ausdehnen kann sich die Firma aber nur auf Flächen, die die MAB beplant, die wiederum einer Zerstückelung in verschiedene Besitzverhältnisse eine Absage erteilt. Flesch: "Wir bieten Flächen an, aber kein Eigentum." Einigung mit Sport Sohn in Sicht? "Offen."

Die Causa McDonalds. Das Ulmer Restaurant der amerikanischen Hamburger-Kette befindet sich am Ausgang der Bahnhofsunterführung - in einem Gebäude, das die Stadt gekauft hat. Es wird abgerissen, um durch Neubebauung die Sedelhöfe an dieser Stelle abzurunden. Sowohl der stellvertretende Unternehmenssprecher von McDonalds Deutschland, Philipp Wachholz, als auch MAB-Chef Flesch, betonen, sie seien zuversichtlich, dass am Ende der laufenden Gespräche darüber, wie McDonalds in den neuen Sedelhöfen unterkommt, eine Lösung stehen werde. Der Haken: McDonalds hat für sein jetziges Ulmer Domizil einen Mietvertrag bis 2026, den die Stadt übernommen hat. "Zu diesem Mietvertrag stehen wir", sagt Wachholz. Und meint damit, dass die Konditionen für sein Unternehmen weiter Gültigkeit haben. Denn: "Wir müssen wirtschaftliche Aspekte und den Erhalt von Arbeitsplätzen im Auge behalten." Übersetzt heißt dies - und daraus macht der Ulmer Oberbürgermeister Ivo Gönner gar keinen Hehl: McDonalds, MAB und die Stadt führen beinharte Verhandlungen über die finanziellen Konditionen. Nicht bestätigt wird, dass es dabei um einen Millionenbetrag gehen soll, den McDonalds geltend macht für Ausfälle während der Übergangszeit und für das künftige Mietverhältnis. Tatsächlich kann es wegen der Vertragslage so weit kommen, dass die Stadt den Differenzbetrag zwischen heutiger und künftiger, im neuen Objekt sicher höherer Miete begleichen muss. In diesem Fall würde also die Stadt Ulm der größten Imbisskette der Welt die Miete subventionieren.

Die Sorge um Parkplätze. Bei einer Runde im Haus der Wirtschaft mit Vertretern des Cityhandels und des Vereins Ulmer City Marketing wurde deutlich, dass der eingesessene Handel Einbußen durch den zwischenzeitlichen Wegfall der 500 Sedelhof-Parkplätze fürchtet. Die Parkplätze werden zwar im Neubau ersetzt; zudem plant die Stadt - was seit Mittwoch öffentlich ist - eine weitere Tiefgarage unter der Friedrich-Ebert-Straße nach dem Vorbild Neue Mitte. Kurzfristigen Ersatz für die Phase der Abräum- und Bauzeit schafft dieser Plan aber nicht. Denn, sagt OB Gönner, unmissverständlich: "Im Februar beginnt der Abriss. Dann muss auch die Tiefgarage geschlossen werden. Anders geht es nicht."

Die Sache mit der Garantie. "Wer weiß schon, ob MAB nicht doch noch abspringt?" Auch diese Befürchtung äußerten City-Mitglieder an besagtem Round Table. Zwar müsste MAB im Falle eines Ausstiegs eine Konventionalstrafe in nicht bekannter Höhe bezahlen. Eine Gewähr, dass MAB wirklich baut, ist dies aber nicht. Manche Skeptiker sehen im Umstand, dass MAB die Grundstücke erst kaufen wird, wenn sie abgeräumt sind und der Bauantrag eingereicht ist, zum Zeitpunkt des sogenannten Close also, ein eher noch höheres Risiko. OB Gönner aber widerspricht: "Sobald Baurecht besteht, ist das Grundstück von unschätzbarem Wert." Auch MAB-Manager Flesch betont, es bestehe kein Zweifel am Bauwillen. "Die Sedelhöfe sind eines unserer vielversprechendsten Projekte überhaupt." Derzeit sind die Grundstücke mit einem Wert von 31,5 Millionen Euro taxiert. Als MAB im April den Zuschlag erhielt, war von Baukosten von 110 Millionen Euro die Rede, außerdem von einem Millionenbetrag, der in die Gestaltung der öffentlichen Räume gesteckt werde. Gesamtinvestitionsvolumen: bis zu 160 Millionen Euro.

Handel im Wandel. Der Handel, speziell der stationäre, steckt wegen des Internets mitten in einem gravierenden Strukturwandel. In der Textilbranche werden bereits bis zu 20 Prozent der Umsätze über Bestellungen im Netz gemacht, im Buchhandel ist dieser Anteil noch höher. Tendenz des Internet-Handels: steigend. Weder die Stadt noch die MAB aber schrecken solche Zahlen und Entwicklungen. OB Gönner: "Die Sedelhöfe werden attraktiv, ein Magnet. Da bin ich sicher." MAB-Chef Flesch: " Ich übertreibe nicht, wenn ich die Sedelhöfe zu den Top Ten unter den Einzelhandelsvorhaben in ganz Deutschland zähle."

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