Ulm McDonald´s ist der Gewinner bei den Sedelhöfen

Ein letzter aktueller Blick auf die Brache, auf der das Sedelhöfe-Projekt mit Geschäften und Wohnungen entsteht.
Ein letzter aktueller Blick auf die Brache, auf der das Sedelhöfe-Projekt mit Geschäften und Wohnungen entsteht. © Foto: Siegfried Geyer Foto: Siegfried Geyer
HANS-ULI THIERER 12.07.2016
Einen Millionenbetrag, der an McDonalds zu zahlen ist, kosten die Zeitverzögerungen beim  Sedelhöfe-Projekt. Der Investor, die DC-Gruppe, beteiligt sich daran. <i>Mit einem Kommentar: Am Ende überwiegt die Freude.</i>

Auf- und Durchatmen in der Lokalpolitik:  Am Mittwoch (Beginn 16 Uhr, Rathaus) steht im Gemeinderat als letzter Punkt vor der Sommerpause auf der Tagesordnung: „Projekt Sedelhöfe: Abschluss Closing und städtebaulicher Vertrag“. Nach ausgiebiger nichtöffentlicher Vorberatung zweier Fachausschüsse ist mit  breiter Zustimmung zu rechnen. Damit werden die Voraussetzungen geschaffen, dass Investor DC Commercial/DC Values den Bauantrag einreichen und nach der Sommerpause mit den Arbeiten beginnen kann.

Diesen Zeitplan hat Lothar Schubert, Chef der DC-Gruppe, im Mai gegenüber der SÜDWEST PRESSE genannt. Dabei war er von einer dreijährigen Bauzeit  ausgegangen. Was heißt, dass  die vier einzelnen Gebäude, in denen 18.000 Quadratmeter Einzelhandelsflächen und 112 Wohnungen entstehen, sowie die Tiefgarage mit 700 Plätzen in drei Etagen bis Herbst 2019 eröffnet werden.

Dies ist dreieinviertel Jahre später, als es im ersten Anlauf mit dem inzwischen vom Markt verschwundenen  Investor MAB vorgesehen war.  Nach dessen Zeitplan wären die Sedelhöfe gerade eben ihrer Bestimmung übergeben worden. Nämlich am 1. Juli 2016. Diese Verzögerung kostet die Stadt Ulm allein schon gegenüber McDonald’s viel Geld. Investor DC beteiligt sich an einem Teil des zusätzlichen Aufwandes. Für die amerikanische  Hamburger-Kette jedenfalls gilt in Bezug auf die Sedelhöfe einer der amerikanischsten Sprüche überhaupt, der immer bei der Oscar-Verleihung fällt: „. . . and the winner is“.

Unseren inzwischen durch Oberbürgermeister Gunter Czisch bestätigten Informationen zufolge war die Absicherung eines neuen Standorts für McDonald’s in den Sedelhöfen eine Grundbedingung. „Wir mussten da liefern, sonst wäre das Projekt gar nie in die Gänge gekommen.“ Die Imbiss-Kette hatte am Eingang zur Fußgängerzone Bahnhofstraße ihr Domizil in einem durch die Stadt erworbenen, inzwischen abgerissenen Gebäude. McDonald’s hatte dafür einen gültigen Mietvertrag bis 2026. Die Bedingungen, dieses Mietverhältnis aufzulösen, waren:

Übergangsstandort
Mitten in der Bahnhofstraße musste ein Provisorium geschaffen werden. Sämtliche Kosten dafür, also für Bau, Ver- und Entsorgungsanschlüsse, Um- und Einzug in Höhe von gut zwei Millionen Euro hatte die Stadt zu tragen.

Dauerlösung
Die Dauerlösung für McDonald’s besteht aus zwei Teilen. Erstens aus dem Anspruch auf einen neuen Standort im Ulmer Norden an der Autobahn. Zweitens auf die Zusicherung für ein neues Restaurant in den Sedelhöfen. Nun ändert sich zum einen dessen ursprüngliche Planung, zum anderen kann der Betrieb im neuen Restaurant in den Sedelhöfen nicht schon jetzt, sondern erst im Herbst  2019 anlaufen.

Daraus resultieren Regressansprüche. Erstens 400.000 Euro aus den Planänderungen, zweitens 550.000 Euro pro Jahr für Umsatzausfälle, die in der verlängerten Übergangszeit entstehen. Berechnet auf  dreieinviertel Jahre ergibt sich eine Summe aus der Bauverzögerung von fast 1,8 Millionen Euro. Alles in allem entstehen der Stadt 2,2 Millionen Euro an Regress-Aufwand für McDonald’s.

OB Czisch bestätigte, dass der Investor DC Commercial/DC Values sich bereit erklärt hat,  den durch die Änderungen in der Planung entstandenen Anspruch komplett zu übernehmen und außerdem weitere 300.000 Euro zu tragen. Insgesamt übernimmt DC also von besagten 2,2 Millionen  700.000 Euro.

Andererseits: Die Stadt, die das Baugelände nun für 27,5 Millionen Euro an die DC-Gruppe verkauft, lässt es sich zwei Millionen Euro kosten, dass der Investor ihr im Städtebau entgegenkommt. Unter anderem war lange die Eingangssituation vom  Bahnhof her umstritten, weil der Einzelhandel in der oberen Bahnhofstraße befürchtete, bei den alten MAB-Plänen ins Abseits und in den Schatten der Fußgängerströme zu geraten. Für diese zwei Millionen bleiben der Stadt auch die Freiflächen erhalten, also öffentliche Räume im wahrsten Sinne des Wortes.

Weitere zehn Millionen Euro zahlt die Stadt dafür, dass DC nicht nur 500, sondern 700 Stellplätze in der Tiefgarage baut. Das ist der Preis dafür, dass die öffentliche Tiefgarage vor dem Bahnhof auf 500 Plätze verkleinert wurde. Czisch: „Alles in allem kommt uns das etwas günstiger als eine größere eigene Garage.“

 

Das Projekt auf einen Blick

Groß-Investition Die Sedelhöfe sind ein innerstädtisches Großprojket, das sich unter dem neuen Investor DC Commercial/DC Values gegenüber den alten Plänen von MAB deutlich verändert hat. Städtebaulich  ist das ursprünglich geschlossen wirkende Quartier durch vier Einzelhäuser in unterschiedlicher Größe aufgelöst worden. Dadurch  entstehen  im Kern ein Platz und in Gassen  zwischen den Häusern weitere öffentliche Räume. Die Gesamt-Investition für die Sedelhöfe gibt DC mit gut  200 Millionen Euro an.

Wohnungsbau Entzückt sind die Stadträte darüber, dass die DC-Gruppe die Anzahl der Wohnungen über den Einzelhandelsetagen vervielfacht hat, obwohl dem Unternehmen dadurch steuerliche Nachteile entstehen. Alles in allem baut DC 112 Mietwohnungen.

Ein Kommentar von Hans-Uli Thierer: Am Ende überwiegt die Freude

Nichts ist so schlecht, als dass es nicht auch eine gute Seite hätte. Der Umkehrschluss dieser Weisheit ist, dass nichts so gut ist, als dass es nicht auch eine negative Seite hätte.

Gewiss atmet die breite Ulmer Öffentlichkeit auf, wenn es demnächst ein Ende haben wird mit der Großbrache in der Innenstadt. Die durch  OB Czisch vorangetriebenen finalen Verträge schaffen die Voraussetzungen, dass nach zweijähriger Verzögerung endlich mit dem Bau der Sedelhöfe begonnen werden kann. Der Fall untermauert eine andere Erkenntnis: Zeit kostet Geld. Dass die Stadt Millionen liegen lässt, ist nicht nur dem früheren Investor MAB und dessen schon in der Planungsphase anachronistischen Konzept in die Schuhe zu schieben. Ein Teil der Verzögerungen war ulmisch hausgemacht. Der Anteil der Lokalpolitik daran ist, dass sie zu lange zaudernd zugeschaut hat.

Naserümpfen wird erzeugen, dass McDonald’s sich das langatmige Procedere fett bezahlen lässt. Aber: Der Hamburger-Weltkonzern  brät keine Extrawurst. Er holt nur aus alten Vertragslagen heraus, was herauszuholen ist. Und ist gegenüber der Stadt beinhart wie ein zu durchgebratenes Fleischküchle. Was McDonald’s kaum vorgehalten werden kann.

Anders das Verhalten des neuen Investors, weswegen morgen dennoch ein Freudentag ist: Die DC-Gruppe übernimmt einen Teil der Kosten für McDonalds. Was beweist, was diesen Hamburger Weltbürgern die Ulmer Sedelhöfe wert sind.