Wohnen Unklare Obergrenze für Mieten

Frank König 20.03.2017

Stell Dir vor, es gibt eine Mietpreisbremse, und keiner weiß was davon. So stellt sich die Lage offenbar in Ulm und Neu-Ulm dar. Für beide Städte gilt eine verschärfte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen. Aber das ist bisher nicht bei allen Vermietern und vermutlich auch nicht bei ihren Mietern durchgedrungen, denen somit ein wichtiges Argument gegen überzogene Mietforderungen fehlt.

So hat nun die Inhofer Hausverwaltung die Miete für eine Wohnung in Ulm um 18 Prozent von etwa 400 auf rund 500 Euro erhöht – allerdings nach einer sechsjährigen Pause, wie seitens der Geschäftsleitung Peter Schorr einschränkend erläutert. Im Begleitschreiben an den Mieter heißt es, man dürfe die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen.

Verschärfte Regelung

Das ist aber falsch, denn für Ulm gilt – wie auch für Neu-Ulm – eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Dabei handelt es sich um Regelungen der Bundesländer für Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Schorr sagte, man habe sich am neuen Mietspiegel orientiert, aus dem diese Grenze nicht ersichtlich sei: „Das hat bei uns niemand gewusst.“

In dem angesprochenen Fall hat Inhofer die Mieterhöhung dann unter die Kappungsgrenze gesenkt. Die Firma wird dabei von der Kanzlei Esser in Neu-Ulm vertreten. Schorr legte gleichwohl Wert darauf, dass man in allen Zweifelsfällen eine gütliche Einigung anstrebt. Bei der jüngsten Mieterhöhungsrunde für den Inhofer-Wohnungsbestand liege die Beschwerde-Quote ohnedies unter zwei Prozent. Schorr zeigt in der Sache auch ein Herz für die Mieter: Ein klarer Verweis auf die Kappungsgrenze im Mietspiegel wäre für beide Seiten hilfreich.

Seitens der Stadt Ulm bestätigte Michaela Schwark vom Bauamt die Inhofer-Version. Die Kappungsgrenze für 44 Kommunen in Baden-Württemberg und der Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm seien etwa parallel im November 2015 veröffentlicht worden, so dass man die Verordnung aus Stuttgart nicht mehr aufnehmen konnte. Nach ihren Worten muss auch zwischen der Kappungsgrenze von 15 Prozent bei bestehenden Mietverhältnissen und der Mietpreisbremse unterschieden werden. Letztere gilt für Neuvermietungen in bestehenden Objekten: Die Miete darf dann höchstens um 10 Prozent steigen. Für Erstvermietungen neuer Wohnungen gibt es keine Obergrenze.

80 Prozent der Bescheide falsch

In allen anderen Fällen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie geht aus dem Mietspiegel hervor und orientiert sich vor allem am Baujahr, kann jedoch Schwankungen unterliegen, beispielsweise mit Blick auf das Umfeld.

Außerdem gibt es Zuschläge wie bei Parkettböden oder Abschläge – eventuell für das Fehlen einer Zentralheizung. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete für Ulm und Neu-Ulm beträgt übrigens 7,23 Euro pro Quadratmeter (siehe Infokasten).

Angesichts der überaus komplexen Materie sind 80 Prozent aller Mieterhöhungsbescheide von vornherein falsch, berichtet Katja Adler als Rechtsexpertin des Mietervereins. Die Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, müsse in erster Linie exakt in die Tabelle des Mietspiegels eingeordnet werden. Eine Miet­erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze von 15 Prozent sei sowieso das Maximum. Wenn der Mietspiegel das nicht zulässt, hat stets der Mietspiegel Vorrang.

Beim Immobilienunternehmen Munk ist Volker Munk daher mit Staffelmieten auf der vorsichtigen Seite. Es sei besser, die Mieten vertraglich vereinbart alle zwei Jahre zwischen zwei und vier Prozent steigen zu lassen. Nach seiner Darstellung sind die Mietrenditen dennoch von etwa vier auf drei Prozent rückläufig, denn man könne die teils drastisch steigenden Baukosten nicht in vollem Umfang umlegen. Aus Sicht Munks sind Mieter in Altmietverhältnissen durch gesetzliche Regelungen am besten gegen Miet­erhöhungen geschützt. Bei Neuvermietungen in Ulm beobachtet er dagegen wie auch Katja Adler Nettokaltmieten von zehn Euro und darüber. Aus Sicht Adlers fehlen vor allem Wohnungen für Familien mit geringem Einkommen. Munk beobachtet, dass Familien wieder verstärkt ins Umland ziehen, wo sie sich vielleicht ein Reihenhaus leisten könnten.

Neuester Mietspiegel im Internet

Preisrechner Den Mietspiegel findet man auf der Homepage der Stadt Ulm unter der Rubrik Bauen und Wohnen. Seit November 2015 gibt es auf Basis detaillierter Erhebungen erstmals einen qualifzierten Mietspiegel für Ulm/Neu-Ulm. Die Mieten schwanken zwischen 6,27 und 12,34 Euro, Durchschnitt: 7,23 Euro je Quadratmeter. Es gibt auch einen Mietpreisrechner.