Ulm K 3: Wem das SWU-Bürohaus gehört und wie teuer es ist

Der SWU-Neubau in der Karlstraße (Archivbild).
Der SWU-Neubau in der Karlstraße (Archivbild). © Foto: Matthias Kessler
HANS-ULI THIERER 07.06.2013
Privater Bauherr, SWU als öffentlicher Ankermieter: Unter dieser Konstellation wird heute der Büro-Neubau K 3 an der Karlstraße offiziell eröffnet. Gesamtinvestition: annähernd 43 Millionen Euro.

"Licht, hell, freundlich - wirklich angenehm." Die SWU-Mitarbeiterin ist angetan von der neuen Kantine. "Und was auf die Teller kommt, passt auch", pflichtet ihr ein Kollege unter seinem speziellen Blickwinkel bei. Um zu ergänzen: "Die neuen Arbeitsplätze: klasse."

Das Duo gehört zu jenen 200 Mitarbeitern, die vor wenigen Tagen als erste eingezogen sind ins neue SWU-Bürocenter an der Karlstraße, das sinnigerweise K 3 heißt. Bei K 3 denkt jeder hoch hinaus - an K 2, den zweithöchsten Berg der Erde. Dabei steht K doch bloß für Karlsstraße, die 3 für die Hausnummer.

Höhenflüge wären eh nicht angebracht in diesen Tagen, in denen die Stadtwerke tiefrote Zahlen schreiben und SWU-Chef Matthias Berz dem Aufsichtsrat erklären muss, wie sich die 15 Millionen Euro Miese zusammen setzen, die in der 2012-Bilanz stehen (wir berichteten). Das und die kritische ökonomische Lage, in der die SWU nicht zuletzt wegen der Energiewende stecken, ist das Wasser im Wein, mit dem heute ein illustrer Kreis an geladenen Gästen anstößt auf K 3.

 K 3 in Zahlen heißt: Im bis zu fünf Stockwerke hohen Bürokomplex an der Karlstraße 3 - das Büro Nething Generalplaner Ulm/Neu-Ulm war für die Genehmigungsplanung zuständig,  die Ausführungsplanung oblag der Arbeitsgemeinschaft Reisch/Schmid - stehen 16 000 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung. Es handelt sich überwiegend um eine "offene Bürolandschaft, die flexibel genutzt werden kann" (SWU-Sprecher Marc Fuchs). Drei Viertel belegen die SWU, die restlichen 4000 qm sind untervermietet an den Ebner-Verlag und an EQ Zert, ein Zertifizierungsinstitut der Steinbeis-Stiftung.

Die Besonderheit der Konstruktion: Die Stadtwerke sind zwar Herr im Haus, und der neue Bürokomplex, der nun das Gegenüber zur im Volksmund "Glaspalast" genannten SWU-Zentrale bildet, wird in der Öffentlichkeit auch als SWU-Gebäude wahrgenommen. Das Haus gebaut hat aber ein Investor, die Immobilien-Verwaltungsgesellschaft IVU (siehe nebenstehenden Bericht). Die IVU hat das bauliche Risiko getragen, betreibt das Haus und hält es mit einer Tochterfirma in Schuss. Die Stadtwerke haben nach den Worten des IVU-Chefs Peter Buck als Generalmieter einen auf 20 Jahre festgelegten Mietpreis; der Mietvertrag kann danach nochmals um fünf Jahre verlängert werden. Zweite Option: Die SWU erwerben das Bürogebäude im Jahr 2033.

Auf ihrem Grund und Boden steht es ohnehin, denn gebaut hat die IVU auf der Basis von Erbbaurecht. Dies geschah laut SWU-Sprecher Fuchs mit finanzieller Hilfe der Baden-Württembergischen Versorgungsanstalt für Ärzte, Zahnärzte und Tierärzte (VA, Sitz Tübingen). Die VA, für die K 3 ein Renditeprojekt ist, hat das Bürogebäude am 1. März in sein Eigentum übernommen, fungiert also gegenüber den Stadtwerken jetzt als Vermieter.

Eine für Laien schwer durchschaubare Konstruktion also, die um so komplexer ist, als der Bauherr IVU 32 Millionen Euro investiert hat, der Mieter SWU seinerseits aber ebenfalls 10,8 Millionen. Und zwar, wie Fuchs erläutert, für Ausstattungen und Eigenleistungen, die wie Bürointerieur oder -technik im Detail zum Zeitpunkt der Ausschreibung des Generalauftrags noch nicht absehbar waren. Allein drei Millionen kostete es außerdem, unvorhergesehenen Altlasten zu beseitigen, die während des Abrisses der alten Gebäude aus dem Boden hervor gekommen waren.