Ulm / JAKOB RESCH Der Plan für die Sedelhöfe ist wegen des City-Tors umstritten, von Montag an liegt er aus. Wir sprachen mit Finanzbürgermeister Gunter Czisch und Baubürgermeister Alexander Wetzig über das Verfahren.

Was ist anders bei der Bürgerbeteiligung für die Sedelhöfe als bei anderen großen Bauprojekten, auch im Rahmen des Citybahnhofs? Warum läuft vieles nicht-öffentlich?
ALEXANDER WETZIG: Beide Projekte - Citybahnhof und Sedelhöfe - wurden von Beginn an zusammen entwickelt. Bereits im Dezember 2007, also vor ziemlich genau sechs Jahren, hat der Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau und Umwelt in öffentlicher Sitzung im Rahmen der Citybahnhof-Konzeption beschlossen, ein Entwicklungskonzept für eine Einkaufsgalerie im Bereich der Sedelhofgarage zu erstellen. Seither sind die "Sedelhöfe" Bestandteil aller Pläne zum Citybahnhof Ulm. Von daher gibt es keinen Unterschied in der öffentlichen Zielsetzung des Projekts. Sehr wohl besteht ein grundsätzlicher Unterschied zum Citybahnhof im Verfahren: Die Sedelhöfe wurden vom Gemeinderat als konkretes Projekt zur Zukunftssicherung der Ulmer Innenstadt als Einzelhandelsstandort beschlossen. Der Gemeinderat hat hier aus seiner Gesamtverantwortung für die Stadt heraus gehandelt; die Bürgerbeteiligung dient dabei nicht der Entwicklung der Planung im Einzelnen, sondern deren Überprüfung im dafür vorgesehenen öffentlichen Rechtsverfahren - so wie bei der neuen Straßenbahnlinie 2 auch. Beim Citybahnhof gibt es solche Vorwegfestlegungen nicht - hier galt und gilt es im öffentlichen Stadtdialog erst die Möglichkeiten des Handelns zu klären. Bei den Sedelhöfen hat die Stadt als Projektentwickler und Grundstücksverkäufer eine andere Rolle, hier geht es auch um privates Recht. Nach den Regeln des Vergaberechts ist die Stadt dabei sogar zur Vertraulichkeit verpflichtet.

Warum musste bei den Sedelhöfen ein anderes, europaweites Verfahren eingeschlagen werden?
GUNTER CZISCH: Die Art des Vergabeverfahrens haben wir uns nicht ausgesucht, sie ist zwingend vorgeschrieben. Dass wir europaweit ausschreiben mussten, hatte unter anderem damit zu tun, dass mit dem Bauauftrag und der damit verbundenen Vorgabe der Stadt der Verkauf der Grundstücke verknüpft ist. Geregelt ist dies im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), dem zentralen Gesetz des deutschen Kartell- und Wettbewerbsrechts, an die wir gebunden sind.

Was hat es mit dem Vergaberecht auf sich, an das die Stadt gebunden ist?
CZISCH: Die Idee, die hinter dem Vergaberecht steht, ist einleuchtend: Sie soll einen für alle Bieter transparenten und gleichen Wettbewerb garantieren, wettbewerbswidrige Absprachen zwischen den Bietern oder auch Dritten verhindern - und das bedeutet eben auch, dass nicht im Nachhinein Spielregeln, wie zum Beispiel die Grundlagen der Ausschreibung oder Bewertungskriterien, geändert werden dürfen. Im Grunde dasselbe wie bei vielen öffentlichen Ausschreibungen, die jeder kennt. In diesem Fall wurde in einem Verhandlungsverfahren im Rahmen der Vorgaben und Kriterien des Gemeinderats für die Ausschreibung mit jedem Bieter verhandelt, wer diese Vorgaben am besten erfüllt.

Was bringt die Bürgerbeteiligung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens jetzt noch?
WETZIG: Sie bringt genauso viel wie bei jedem anderen Bebauungsplanverfahren, dem ein konkretes Projekt zugrunde liegt, auch. Die Öffentlichkeit wird über die Ziele der Planung und ihre vorgesehene bauliche Umsetzung informiert und hat Gelegenheit, Stellungnahmen, Bedenken und Anregungen einzubringen, mit denen sich der Gemeinderat in einer Abwägung privater und öffentlicher Belange auseinandersetzen muss. Das öffentliche Bebauungsplanverfahren sichert so die Rechtmäßigkeit des Vorhabens; es ist ein grundsätzlich unabhängiges und selbstständiges Verfahren.

Inwieweit war und ist der Gemeinderat bei der Vertragsaushandlung mit dem Investor MAB eingeschaltet?
CZISCH: Während der Vergabeverhandlungen wurde der Gemeinderat über eine Arbeitsgruppe aus Vertretern aller Fraktionen laufend über den Fortgang der Verhandlungen mit allen Bietern informiert. Wegen der gesetzlichen Vorschriften geschah dies vertraulich. Entscheidend ist jedoch, dass die Verhandlungen immer im Rahmen der vorher beschlossenen Vorgaben zu führen waren. Ende April2012 hat sich dann der Gemeinderat einstimmig für MAB als Investor entschieden. Vor diesem Beschluss wurde der Gemeinderat nochmals ausführlich über die Inhalte des Vertrages mit MAB informiert, es wurden die Fragen des Gemeinderates beantwortet und darüber beraten. Die Mitglieder des Gemeinderats hatten zudem die Möglichkeit, den Vertrag einzusehen. Auch wenn der Gemeinderat nicht als Verhandlungspartner - leibhaftig - mit am Tisch saß, war er doch immer eingebunden und informiert.

Wer unterzeichnet und verantwortet die Verträge seitens der Stadt?
CZISCH: Der notarielle Projektvertrag wurde für die Stadt Ulm durch Oberbürgermeister Gönner unterzeichnet.

Inwieweit behält die Stadt nach dem Verkauf Einflussmöglichkeiten auf die Flächen der Sedelhöfe?
CZISCH: MAB hat sich gegenüber der Stadt Ulm verpflichtet, die Grundstücke mit dem Einkaufsquartier Sedelhöfe zu bebauen und dauerhaft so, wie dies vertraglich vereinbart wurde, zu nutzen. Die Verpflichtungen stammen zu großen Teilen aus jahrelangen öffentlichen Diskussionen und Festlegungen. Im Projektvertrag hat sich MAB beispielsweise zur Einhaltung der maximalen Verkaufsfläche von 18 000 Quadratmetern und von Obergrenzen für die einzelnen Sortimente verpflichtet. Außerdem sind auch hier die städtebaulichen Zielsetzungen als offenes Quartier aus unterschiedlichen Gebäuden fixiert. Dies gilt auch weiter, sollten die Sedelhöfe an einen Dritten verkauft werden. Vertraglich vereinbart und im Grundbuch abgesichert werden außerdem öffentlich erforderliche Nutzungsrechte im Bereich der Sedelhöfe, beispielsweise freie Zugänglichkeit der Fußwege-Beziehungen durch die Sedelhöfe und die Schaffung und Nutzung von mindestens 500 Kfz-Stellplätzen in einer von MAB zu bauenden Tiefgarage. Solche umfassenden Verpflichtungen zu Lasten eines Investors gibt es an keiner anderen Stelle der Stadt.

Wie sieht es mit dem öffentlichen Wegerecht aus, wenn die Grundstücke an privat verkauft sind?WETZIG: Wie erwähnt regelt der Vertrag mit MAB die 24-stündige Zugänglichkeit der offenen Gassen und Plätze durch die Allgemeinheit. Dies wird auch im Bebauungsplan als Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit festgeschrieben. Eine solche Festschreibung ist im Übrigen üblich, nur ist es uns meistens gar nicht mehr bewusst. So liegt zum Beispiel seit dem Bau der Bahnhofsunterführung 1970 der Zugang zur Innenstadt am Ausgang der Bahnhofsunterführung auf einem privaten Grundstück. Auch hier sichert ein Gehrecht - das im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen ist - die ständige Zugänglichkeit für Jedermann.

Wie groß ist der Gestaltungsspielraum für die Stadt noch, was den Zugang von der Bahnhofstraße in die City angeht (so genanntes City-Tor)?
WETZIG: Die jetzige Lösung bietet heute unter den gegebenen Grundstücksverhältnissen den bestmöglichen Zugang vom Bahnhof in die Innenstadt - in die Bahnhofstraße und die Sedelhöfe gleichermaßen. Der geplante Neubau der Bahnhofspassage im Zuge der neuen Bahnhofsgarage eröffnet weitere Möglichkeiten, indem beispielsweise die Fläche der demnächst stillgelegten kleinen Blau mit genutzt wird. Und bei Einbeziehung weiterer bisher noch nichtstädtischer Grundstücksflächen ergeben sich zukünftig zusätzliche Gestaltungsspielräume, die von der Verwaltung aktuell untersucht werden. Der Investor MAB hat uns bereits signalisiert, diese im Sinne aller in der Innenstadt zu fördern.

Hat die Stadt bei den Verhandlungen über das Projekt handwerkliche Fehler gemacht, mit Blick auf die Andienung von Sport Sohn?
CZISCH: Nein. Die geforderte Erweiterung für Sport Sohn war ein Teil der Vorgaben für das Verfahren aus langen Diskussion mit dem Gemeinderat und Sport Sohn, also sehen die Planungen als auch der Vertrag diese Alternative auch vor. Sport Sohn und MAB sind aber nicht handelseinig geworden. Diese Alternative ist im Vertrag ebenfalls berücktigt, verändert aber den Vertrags- und Planungsstand. MAB und auch wir haben frühzeitig versucht, eine Lösung zu finden und haben hierzu verschiedene Vorschläge gemacht. Das Problem ist knifflig, aber wir sind sicher, eine einvernehmliche Lösung finden zu können, wenn alle Beteiligten es ernsthaft wollen. Außerdem ist auch dies ein Thema, das im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt werden muss.

Wie geht es im Verfahren weiter?
WETZIG: Der Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau und Umwelt hat am 25. Juni den Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren gefasst. Damit geht es jetzt um die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange; eine erste Diskussionsrunde gab es am 16. Oktober im Kornhaus. Die formelle Beteiligung läuft dann in den nächsten Wochen. Als nächster Schritt folgt im Anschluss daran mit entsprechendem Beschluss des Gemeinderates die öffentliche Auslegung des Planentwurfes. Das Bebauungsplanverfahren wird dann mit dem Satzungsbeschluß des Gemeinderates abgeschlossen. Dies ist derzeit für das Frühjahr 2014 vorgesehen. Ich kann nur alle, die sich für das Thema interessieren, bitten, sich zu informieren. Dazu bietet auch unsere Dauerausstellung in der Olgastraße 66 ausführliche Möglichkeiten. Uns ist wichtig, dass wir bei allen Abwägungen nicht vergessen: Viele Städte wären froh, einen Investor zu gewinnen, der so umfangreiche städtebauliche Vorgaben der Stadt akzeptiert und dabei zugleich alleine das unternehmerische Risiko trägt.

Pläne zum Projekt Sedelhöfe liegen öffentlich aus