Es ist keine Überraschung mehr: Angesichts des ausgesprochen engen lokalen Wohnungsmarkts steigen die Mieten in Ulm und Neu-Ulm weiter. Das ist das Ergebnis des neuesten Mietspiegels 2019. Er weist für die Doppelstadt eine durchschnittliche Netto-Kaltmiete von 8,37 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf. Dies bedeutet einen zweistelligen Anstieg um fast 13 Prozent gegenüber dem letzten Mietspiegel von 2017.

Die neueste Erhebung ist also bereits das dritte detaillierte Zahlenwerk zu den Mieten nach dem  Auftakt 2015. Der qualifizierte Mietspiegel berücksichtigt besser verschiedene Faktoren wie Lage, Größe und Ausstattung der Wohnungen und greift zudem auf Informationen von Vermietern zurück. So kann ein Konsens erzielt werden, der sich nicht zuletzt in der Anerkennung des Zahlenwerks durch Mieter- und Vermieterverbände gleichermaßen widerspiegelt. Die Grundlage für die Daten stellt freilich eine schriftliche Befragung von 16 000 Haushalten in Ulm/Neu-Ulm dar.

Dabei ergibt sich folgendes Bild. Die Wohnungen sind einerseits nach Baujahr eingeteilt: von vor 1918 bis zur jüngsten Kategorie mit den Jahren 2010 bis 2019. Andererseits spielt die Wohnungsgröße eine wichtige Rolle. Es zeigt sich, dass die Vermieter bei den kleinen Wohnungen am meisten herausholen können und die Mieter hier die höchsten Quadratmeter-Mieten zahlen – die wegen der geringen Flächen freilich finanziell verkraftbar sind.

Entlastung durch Altbauten

Der Spitzenwert des neuen Mietspiegels bei der Kaltmiete liegt bei Neubauwohnungen bis zu 30 Quadratmetern und beträgt exakt 14,31 Euro. Zur Entlastung tragen dagegen eindeutig Altbauwohnungen bei. Der tiefste Wert in der Tabelle betrifft Wohnungen in Ulm/Neu-Ulm aus den Jahren 1919 bis 1955 – bis 60 Quadratmeter. In diesem Segment beträgt die Kaltmiete nur 6,88 Euro.

Der Mietspiegel listet auch eine Reihe von Zu- und Abschlagskriterien zur vergleichbaren Nettomiete auf. Den höchsten Zuschlag von acht Prozent gibt es für seit 2010 modernisierte Sanitäreinrichtungen. Danach rangieren Fensteraustausch, Aufzug in einem Haus mit weniger als fünf Geschossen, Hausarzt zu Fuß erreichbar. Auch eine Einbauküche oder Passivhausstandard erhöhen den Wohnwert. Hingegen muss der Vermieter bei minderwertigen Fußböden oder Zimmern ohne fest installierte Heizung sechs Prozent Abschlag akzeptieren. Wenn die nächste ÖPNV-Haltestelle mehr als 300 Meter entfernt liegt, sind es drei Prozent. Auch ländliche Ortsteile sind billiger.

Der Mietspiegel enthält auf diese Weise Anleitungen und eine Tabelle, mit der man die ortsübliche Vergleichsmiete selber ermitteln kann. Die Miete gilt als ortsüblich, wenn sie im gleichen Korridor wie zwei Drittel der Mieten liegt. Für Ulm/Neu-Ulm bedeutet dies, dass die Mieten nach oben und unten 18 Prozent um den Basiswert schwanken können. Mietwucher liegt vor, wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Vergleichswert ähnlicher Wohnungen liegt.

Die durchschnittliche Nettomiete lässt sich jetzt für jede einzelne Wohnung auch Online berechnen

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die neue Miete die ortsüblichen Werte der Stadt nicht übersteigt. Die Miete darf aber in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. In Ulm/Neu-Ulm gilt aber wegen des knappen Wohnmarkts eine Kappungsgrenze von 15 Prozent – und eine Mietpreisbremse für die Neuvermietung bestehenden Wohnraums von zehn Prozent.

Neue Daten als Messlatte bis 2021


Geltungsdauer Der neue Mietspiegel gilt vom 12. November an für zwei Jahre. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach zwei Jahren fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt. Mietrechner online: mietspiegel-berechnen.de

Kaltmiete in Euro Der Mietspiegel listet die monatlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche auf. Mieten für eine Garage oder einen Stellplatz sind nicht enthalten, auch nicht eventuelle Möblierungszuschläge.

75 Quadratmeter Hier nochmal die Preise für eine übliche 75-Quadratmeter-Wohnung. Die Kaltmieten reichen von 7,02 Euro (Baujahr 1919 bis 1955) über 8,29 Euro (Baujahr 1984 bis 1994) bis zu 10,16 Euro (2010 bis 2019).