Heidenheim Immobilien: Nicht alles und nicht um jeden Preis

Zwischen Clichy- und Wilhelmstraße hat die Stadt schon etliche Gebäude und Grundstücke teils oder komplett gekauft – im Hinblick auf die Planung für einen Innenstadttunnel.
Zwischen Clichy- und Wilhelmstraße hat die Stadt schon etliche Gebäude und Grundstücke teils oder komplett gekauft – im Hinblick auf die Planung für einen Innenstadttunnel. © Foto: Geyer-Luftbild
Heidenheim / Andreas Uitz 28.08.2018
Wenn sich die Gelegenheit bietet und es sinnvoll erscheint, kauft die Stadt Heidenheim Gebäude und Grundstücke, um die Stadtentwicklung gestalten zu können

Das Budget für den Kauf von Grundstücken liegt in diesem Jahr bei 1,9 Millionen Euro, doch ob es ausgereizt wird, ist noch offen. Denn bisher hat die Stadt erst ein einziges Gebäude erworben: Ein Wohnhaus an der Ludwig-Lang-Straße beim Rewe-Center. Doch dieser Grunderwerb zeigt deutlich auf, dass die Verwaltung bemüht ist, an Stellen, die für die Stadtentwicklung von Bedeutung sind, Immobilien zu erwerben – auch wenn diese Prozesse oft jahrelang dauern.

In der Ludwig-Lang-Straße wollte die Stadt schon vor Jahren das Brenzufer zugänglicher gestalten, doch waren dafür Gebäude im Weg, die im Privatbesitz sind. Lange scheiterten die Bemühungen der Verwaltung, diese zu erwerben und danach abzureißen. Doch Stück für Stück ist man diesem Ziel näher gekommen, auch wenn es noch nicht vollständig erreicht ist. „Alle Grundstücke und Gebäude, die für die Erfüllung der städtischen Aufgaben wichtig sind, versuchen wir zu kaufen“, erklärt Petra Kurz, die im Fachbereich Liegenschaften unter anderem für den Grundstückserwerb zuständig ist.

Gründe müssen wichtig sein

Freilich müssen die Immobilien und Flächen im Kontext zu den Plänen von Gemeinderat und Verwaltung stehen. „Geplanter Straßenbau beispielsweise ist immer ein triftiger Grund“, erklärt Kurz und nennt als Beispiel den Innenstadttunnel. Bis dieser kommen wird, werden sicherlich noch viele Jahre vergehen, doch die Stadt verfolgt in den relevanten Bereichen schon seit langem das Ziel, möglichst viele Grundstücke in ihr Eigentum zu bringen. Denn wenn es soweit ist, dass gebaut werden kann, geht alles viel schneller. „Deshalb gehören der Stadt im Bereich Wilhelm- und Clichystraße auch schon zahlreiche Flächen“, erklärt der städtische Pressesprecher Wolfgang Heinecker.

Doch nach welchen Kriterien und zu welchen Konditionen kauft die öffentliche Hand Grundstücke? „Wichtigstes Kriterium ist, dass die Stadt im fraglichen Bereich etwas verändern oder entwickeln will, auch wenn das noch sehr lange hin sein kann. Es muss ein öffentliches Interesse daran bestehen, Grund zu erwerben, das ist meist die städtebauliche Entwicklung“, erklärt Kurz.

Aber auch stadtbildprägende Immobilien seien von Interesse. Beispielsweise wenn Gebäude nicht mehr bewohnt sind, zum Verkauf stehen und dem Verfall oder der Verwahrlosung preisgegeben sind. Aber auch in diesen Fällen kauft die Stadt keinesfalls alles. Auch diese Häuser müssen in Bereichen liegen, die ein öffentliches Interesse begründen.

Angesichts dieser Immobilienpolitik versuchen nicht wenige Grundstückeigentümer auch zu pokern und möglichst hohe Preise zu erzielen, getreu dem Motto: Die Stadt hat's ja. Daran kann ein Geschäft auch mal scheitern. So kann es durchaus passieren, dass die Verwaltung das eine oder andere Grundstück nicht kauft, obwohl großes Interesse daran bestehen würde. Beispiel: die frühere Zigarrenfabrik Schaefer im Schnaitheimer Hagen. Schon seit Jahren ist die Stadt bemüht, diese Immobilie zu erwerben, vor allen Dingen, weil sie in einem Sanierungsgebiet liegt. Doch bislang sind die Bemühungen an den Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert. „Ich denke nicht, dass das noch etwas wird“, sagte OB Bernhard Ilg vor etwa drei Wochen. Ganz generell orientiert sich die Verwaltung beim Kaufpreis an den Wertgutachten, die vom Gutachterausschuss erstellt werden. „Wir kaufen nicht zu jedem Preis, wir sind ja auch der Gemeindeordnung verpflichtet“, so Heinecker.

In anderen Fällen hingegen hat die Verwaltung auch Glück. Beispielsweise bei den ehemaligen Stowe-Woodward-Fabrikhallen.

Auch um diese wurde lange Zeit gefeilscht, doch letztendlich konnte die Stadt das Areal kaufen – ohne dass bisher bestimmte Planungen für dessen Zukunft vorliegen.

Und wie kommt die Stadt an die Gebäude? „Immer wieder sind wir auch bei Zwangsversteigerungen und bieten mit, manchmal kommen die Eigentümer auf uns zu und bieten etwas an, oder aber wir bekommen mit, dass etwas zum Verkauf steht“, erläutert Kurz. Kauft die Stadt ein Gebäude, das noch vermietet ist, läuft das Mietverhältnis weiter. Denn die meisten Immobilien werden nicht sofort benötigt. „In diesen Fällen treten wir ganz normal als Vermieter auf“, so Kurz.

Stadt hat ein Vorkaufsrecht

Doch nicht nur Gebäude und innerstädtische Grundstücke sind für die Stadt von Interesse, oftmals sind es auch landwirtschaftlich genutzte Flächen. Diese können einerseits als Tauschflächen verwendet werden, andererseits – vielleicht erst in Jahrzehnten – bei einer baulichen Entwicklung von Interesse sein. Um die Veränderungen in der Stadt mitbestimmen zu können, hat die Stadt bei vielen Grundstücken ein Vorkaufsrecht. Dieses wird jedoch in den seltensten Fällen tatsächlich auch genutzt.

Und was, wenn Eigentümer eine Entwicklung dadurch blockieren, dass sie auf keinen Fall verkaufen wollen auch wenn ein öffentliches Interesse vorliegt? „Da gibt es sehr viele, sehr langwierige und komplizierte Verfahren“, erläutert Kurz. Die höchste Eskalationsstufe wäre eine Enteignung. „Das war in den zurückliegenden Jahrzehnten nie nötig, wir haben uns mit den Eigentümern immer einigen können – zur Not auch durch eine Schlichtung vor Gericht.“

Bedeutende Käufe

Im Jahr 2016 hat die Stadt ein einziges Objekt gekauft: das frühere Voith-Ausbildungszentrum im Haintal. Hier wurde direkt nach dem Kauf mit dem Umbau fürs Integrationszentrum begonnen.

Das ehemalige Schlachthof-Areal, die Stowe-Woodward-Hallen und den früheren Jugendtreff „Bluebox“ in Schnaitheim hat die Stadt 2017 erstanden.

Ein Wohngebäude in der Ludwig-Lang-Straße gegenüber des Rewe-Center ist in diesem JAhr bisher der einzige Grunderwerb, den die STadt getätigt hat. Ob noch weitere folgen werden, ist offen.

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