Klage Senioren-Hotel Kochertal: Dienstleisterin klagt Reinigungskosten ein und scheitert

Dauerbrenner vor Gericht: Im Senioren-Hotel Kochertal in Sulzbach-Laufen liegen die Eigentümer im Clinch.
Dauerbrenner vor Gericht: Im Senioren-Hotel Kochertal in Sulzbach-Laufen liegen die Eigentümer im Clinch. © Foto: Richard Färber
Sulzbach-Laufen / RICHARD FÄRBER 01.04.2016
Die Verhältnisse im Senioren-Hotel Kochertal in Sulzbach-Laufen sind gerichtsnotorisch. Im jüngsten Fall ging's um die Abrechnung von Reinigungskosten. Das Haller Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Zum 1. Mai 2015 hat die Unterroter IVV Immobilienverwaltung und Vermittlung GmbH die Verwaltung des Senioren-Hotels Kochertal in Sulzbach-Laufen übernommen. Das Vorgängerunternehmen, die Welzheimer FGW, habe "entnervt" aufgegeben, berichtet der Sulzbach-Laufener Bürgermeister Markus Bock.

Die Gemeinde ist an der Einrichtung mit zwei Wohnungen beteiligt, Bock fungiert als "Ersatzzustellungsbevollmächtigter" der Eigentümergemeinschaft. "Ersatzzustellungsbevollmächtigte" dienen als Ansprechpartner des Gerichts, wenn es zu Konflikten zwischen Eigentümern und Verwaltung kommt.

In Sulzbach-Laufen sind die Verhältnisse um einiges komplizierter. Hier liegen Eigentümergemeinschaft und Verwaltung mit einer "Sondereigentümerin" im Clinch: Ramona Fritz hat das Senioren-Hotel einst begründet und trat dort als Geschäftsführerin der Fichtenberger Firma hws-hauswirtschafts Service GmbH auch als Dienstleisterin auf. Als Betriebsgrundlage des Senioren-Hotels dient eine "Teilungserklärung", die der Verwaltung weitgehende Befugnisse einräumt und immer wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten ist. Fritz war nie Verwalterin, tritt aber ausgesprochen streitbar für die Durchsetzung der Teilungserklärung ein.

Der Ur-Konflikt entzündete sich 2013 an der Nachtdienstpauschale. Nachdem die Miteigentümer Einzelverträge forderten und teilweise wohl auch die Zahlung verweigert hatten, zog die hws sich als Dienstleisterin zurück. Seitdem trifft man sich regelmäßig vor dem Kadi. Der Streit werde "mit außerordentlicher Härte" geführt, stellt das Haller Amtsgericht mit Verweis auf zahlreiche Verfahren fest. Nahezu alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft würden angefochten. Dazu zählt nicht zuletzt auch die Bestellung der IVV zur neuen Verwaltung.

Im aktuellen Fall, der am 1. März in Hall verhandelt wurde, geht es um 4562,70 Euro brutto plus Zinsen: Reinigungskosten, die seit Mai 2015 aufgelaufen sind. Klägerin ist die hws, vertreten durch Ramona Fritz, Beklagte ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Zahlung des monatlichen Festpreises für die Reinigung war auf Empfehlung von IVV-Geschäftsführer Reinhard Kolar eingestellt worden. Die Eigentümergemeinschaft erklärte vor Gericht, dass der Vertrag wegen "Knebelung als Sittenverstoß" nichtig sei. Den Vertrag hatte 2011 Henoch Schuh abgeschlossen, der Vater von Ramona Fritz, der erster Verwalter des Senioren-Hotels war. Die Eigentümergemeinschaft wirft Fritz und Schuh deshalb auch "bewusst kollusives Verhalten" vor: Sie sollen sich zum Nachteil der Eigentümer verabredet haben.

Die Eigentümergemeinschaft, begründet Kolar seine Empfehlung, habe keine Möglichkeit gehabt, den Vertrag zu kündigen. Dazu wäre eine Mehrheit von 75 Prozent nötig gewesen. Ramona Fritz halte als Sondereigentümerin aber 26,9 Prozent der Anteile. Hinzu komme, dass die monatliche Vergütung, die sich zwischen 2011 und 2015 von 650 auf 766,84 Euro erhöht hat, nicht angemessen gewesen sei. Ein Vergleichsangebot habe bei monatlich etwa 300 Euro gelegen. An der Reinigungsleistung selbst, sagt Bürgermeister Markus Bock, habe es nichts zu beanstanden gegeben.

Die Klage der hws wurde als unbegründet abgewiesen. Die Eigentümergemeinschaft sei nicht "passivlegitimiert", könne also nicht im Verband zur Kasse gebeten werden, heißt es in der Urteilsbegründung. Etwaige Ansprüche müssten an die Eigentümer "in ihrem Personenbestand" gerichtet werden. Im übrigen schließe man sich ausdrücklich einer Entscheidung des Oberlandesgerichtes Brandenburg an, wonach die Verwaltung solcher Einrichtungen nicht berechtigt ist, eigenständig Dauerschuldverhältnisse wie für Reinigungsleistungen zu begründen und die Eigentümer damit langfristig zu binden. Ob die Klägerin in die Berufung geht, ist offen.

Enorme Nachfrage nach Senioren-Wohnungen

Anlage Das Senioren-Hotel Kochertal besteht aus 25 Wohnungen, die derzeit allerdings nur zum Teil belegt sind. Die für die gemeinschaftliche Nutzung vorgesehenen Räume, die zum Sondereigentum von Ramona Fritz gehören, stehen nicht zur Verfügung. Ein Kaufangebot wurde von der Gemeinde als überteuert abgelehnt.

Nachfrage Die Gemeinde Sulzbach-Laufen besitzt in der Anlage zwei Wohnungen, eine ist derzeit vermietet. Bürgermeister Markus Bock sagt, das Gebäude wäre umgehend mit Mietern gefüllt, wenn die Rechtsstreitigkeiten beendet würden, die Nachfrage sei enorm. Die Gemeinde wolle das Gebäude seiner Bestimmung gemäß als Senioren-Wohnanlage erhalten und nutzen.

Angebot Ramona Fritz hingegen wollte ihr Wohneigentum für die Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung stellen. Das Landratsamt in Schwäbisch Hall hat ihr Angebot mit Rücksicht auf die streitbaren Verhältnisse nicht wahrgenommen.

RIF