Mit rund 1,8 Millionen Euro Grundsteuer rechnet die Stadt Gaildorf im erst wenige Tage alten Jahr 2019. Dieser Betrag entspricht der Summe dessen, was Eigentümer von bebauten und unbebauten sowie landwirtschaftlich genutzten Grundstücken an die Kommune zu entrichten haben. Doch diese seit Jahren langsam, aber kontinuierlich sprudelnde Einnahmequelle muss laut Bundesverfassungsgericht neu gefasst werden: Die nach wie vor praktizierte Orientierung an den alten Einheitswerten des Jahres 1964 sei verfassungswidrig (wir haben berichtet).

Werte aus dem Jahr 1964

Die Verfassungsrichter haben bereits vor einem knappen Jahr einen Verstoß gegen den „Gleichheitssatz des Grundgesetzes“ festgestellt. Denn der Wert von Grundstücken, die 1964 gleich teuer waren, habe sich oft weit auseinanderentwickelt, je nach Lage. Der Gesetzgeber muss nun bis Ende 2019 die Grundsteuer „verfassungskonform“ neu regeln. Sollte dem Bund dies nicht gelingen, sähe es für die Städte und Gemeinden düster aus. Denn dann „darf ab dem Jahr 2020 keine Grundsteuer mehr erhoben werden“, heißt es dazu im Entwurf zum Gaildorfer Haushaltsplan, über den der Gemeinderat Ende des Monats zu befinden hat.

Bürgermeister Frank Zimmermann und Steueramtsleiter Hans-­Joachim Hunn sind deswegen aber nicht in Panikstimmung. Und so geht die aktuelle mittelfristige Finanzplanung davon aus, „dass es dem Gesetzgeber gelingt, im Lauf des Jahres eine Neuregelung zu beschließen“.

Im Rathaus hat man inzwischen die beiden Vorschläge des Bundesfinanzministeriums für ein neues Grundsteuerrecht unter die Lupe genommen. Da ist zum einen ein vom Wert des Objekts losgelöstes Modell (WUM). Dieses konzentriert sich auf lediglich drei Grundstücksarten. Der Messbetrag für ein Gebäude in Stuttgarter Halbhöhenlage, so die Erkenntnis der Stadt, würde danach beispielsweise einem solchen in Winzenweiler gleichgestellt. Darüber hinaus wäre landwirtschaftlicher Grundbesitz von der Steuer befreit.

Ertragsausfälle befürchtet

Die Alternative wäre ein sogenanntes wertabhängiges Modell (WAM). Dieses sei, wie es die Stadtverwaltung interpretiert, „in etwa am derzeitigen Bewertungsrecht orientiert und sehr feingliedrig“. Nach beiden Modellen könne das Hebesatzrecht der Städte und Gemeinden „auf einen innerhalb eines gesetzlichen Korridors liegenden Bereich begrenzt werden“.

Die WUM-Variante gilt als administrativ schlank und „benötigt keine Einbeziehung von durch Gutachterausschüsse zu ermittelnden Bodenwerten“. Allerdings wäre danach eine Benachteiligung von Grundstücken im ländlichen Raum gegeben. Auch müssten dann die Kommunen mit Ertragsausfällen rechnen, die nicht durch höhere Hebesätze zu kompensieren wären, wie die Gaildorfer Finanzexperten befürchten.

Bei der WAM-Variante müsste die Ermittlung der Bodenwerte anhand der Expertise von Gutachterausschüssen erfolgen. Dieses „zweifellos in hohem Maße wertgerechte Modell“ wäre nach Ansicht der Stadt jedoch mit einem „sehr hohen administrativen Aufwand verbunden“.

Fünfjahresfrist

Der auch viel Zeit kostet: Bund und Länder hatten dafür zehn Jahre veranschlagt, die Verfassungsrichter indes gewähren nur eine Frist von fünf Jahren. Das heißt, dass eine Bewertung aller Gebäude bis Ende 2024 abgeschlossen sein müsste. Was nach Einschätzung der Stadtverwaltung „kaum umsetzbar“ wäre – und somit ab 2025 keine Grundsteuer mehr erhoben werden könnte.

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In drei Schritten zum Steuerbetrag


Ermitteln lässt sich die Grundsteuer in drei Rechenschritten: Das zuständige Finanzamt muss zuerst den Einheitswert des Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz bestimmen. Der ermittelte Einheitswert wird danach mit den im Grundsteuergesetz festgeschriebenen Steuermesszahlen multipliziert. Diese betragen: für land- und forstwirtschaftliche Betriebe 6 Promille; bei Einfamilienhäusern für die ersten 38 346,49 Euro des Einheitswerts 2,6 Promille und für den Rest des Einheitswerts 3,5 Promille; für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille; für alle übrigen Grundstücke 3,5 Promille. Der errechnete Grundsteuermessbetrag wird von den Kommunen mit einem per Satzung selbst festgelegten Hebesatz multipliziert – in Gaildorf zum Beispiel mit jeweils 450 Prozent für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A) und alle übrigen Grundstücke (Grundsteuer B).