Vor einigen Wochen hat eine Analyse der Firma F+B GmbH für Aufsehen gesorgt, nach der die Neuvermietungspreise nirgends in Deutschland stärker steigen würden als in Bietigheim-Bissingen (die BZ berichtete). Zugleich haben die Zahlen für Rätselraten beim Chef der Bietigheimer Wohnbau und bei Verbandsvertretern gesorgt, denen die Berechnung suspekt ist. Auf gesichertem Terrain dürfte sich hingegen der neue Mietspiegel der Stadt bewegen, den der Gemeinderat in seiner Sitzung an diesem Dienstag beschließen soll. Der Haus- und Grundeigentümerverein Bietigheim-Bissingen und Umgebung hat ihm ebenso bereits zugestimmt wie der Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg. In den sozialen Netzwerken sorgt er gleichwohl für Diskussionen.

Abstand bleibt gleich

Der neue Mietspiegel orientiert sich wie sein Vorgänger von 2018 am Ludwigsburger Mietspiegel. Zuvor lag ihm der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Stuttgart zugrunde. Wie der von Oberbürgermeister Jürgen Kessing unterzeichneten Vorlage an die Stadträte zu entnehmen ist, erfolgte die Berechnung des Preisabstandes zwischen Ludwigsburg und Bietigheim-Bissingen wiederum durch das Büro Ulrich Stein, Freier Statiker, aus Stuttgart. Dazu wurden von der Immoscout24 GmbH Datensätze aus den Jahren 2013 bis 2019 erworben. Unter Berücksichtigung der Wohnfläche und des Baujahrs einer Wohnung wurden die Preisunterschiede ermittelt.

„So entstand ein einfacher Mietspiegel für die Stadt Bietigheim-Bissingen, der in seiner Genauigkeit und Aussagekraft jedoch sehr nahe an einen qualifizierten Mietspiegel kommt“, heißt es in der Vorlage. Im Ergebnis sei festgestellt worden, dass das Mietniveau in Bietigheim-Bissingen um durchschnittlich rund fünf Prozent niedriger ist als in Ludwigsburg. Gegenüber 2018 habe sich der Abstand somit nicht verändert. Der neue Mietspiegel wird voraussichtlich zwei Jahre gelten.

Vergleicht man den Mietspiegel 2020 mit dem von 2018, so ist nach Auskunft von Pressesprecherin Anette Hochmuth festzustellen, dass der Durchschnittswert der Basismieten über alle Baujahre und alle Wohnungsgrößen hinweg um 5,5 Prozent gestiegen ist. Allerdings sei die Schwankung erheblich. „Je nach Wohnungsgröße und Baujahr liegen die Veränderungen der Basismieten zwischen 0 und 13 Prozent“, so Hochmuth.

Nimmt man beispielsweise eine Mietwohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1990, in Bietigheim, so ergab sich im alten Mietspiegel bei vergleichbarer Ausstattung ein Mittelwert von 8,58 Euro pro Quadratmeter. Im neuen sind es 8,80 Euro (plus 2,56 Prozent). Bei einem Neubau ergibt sich im gleichen Fall hingegen eine Steigerung um 9,15 Prozent (von 10,38 auf 11,33 Euro pro Quadratmeter). Ein Vergleich der Stadtteile Bietigheim und Bissingen zeigt, dass das Bissinger Mietniveau etwas niedriger ist (Mittelwert von 11,23 Euro für 2020 beim Neubau, Steigerung um 9,14 Prozent), aber nur geringfügig.

Auf Facebook wird über das Thema bereits kritisch diskutiert. Für einige ist die anstehende Verabschiedung des Mietspiegels Anlass, auf das aus ihrer Sicht sehr hohe Mietniveau in der Stadt hinzuweisen. Gefordert werden mehr bezahlbare Wohnungen. Bemängelt wird auch der Mietspiegel an sich, der eine Zustimmung zum gegenwärtigen Mietniveau sei, so ist zu lesen.

Maßstab bei Mieterhöhungen

Tatsächlich dient der Mietspiegel nur dazu, im freien Wohnungsmarkt das Mietpreisgefüge transparent zu machen. Für Wohnungen von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage wird eine sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) plus Mietpreisspanne um diese herum bestimmt. Dies dient als Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Kommt es zum Gerichtsverfahren kann ein „einfacher“ Mietspiegel, wie ihn Bietigheim-Bissingen erstellt, die Einholung von Gutachten vermeiden. Die Kosten der Stadt für die Erarbeitung des Mietspiegels sind dabei überschaubar. Laut der Gemeinderatsvorlage haben die Beschaffung und Auswertung der Daten plus Druckkosten und Einrichtung eines Onlinemietspiegels Kosten in Höhe von 5370 Euro verursacht.

Basismiete und Preisspanne


Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietpreisspiegel ist auch online über das Tool www.mietspiegel-bietigheim-bissingen.de möglich. Im ersten Schritt wird die sogenannte Basismiete errechnet, die von der Wohnfläche und dem Baujahr der Wohnung abhängig ist. Im zweiten Schritt wird anhand einer Prüfliste ein Punktwert für die Wohnung ermittelt. Dabei spielen Lage und Ausstattung eine Rolle. Im dritten Schritt kann daraus die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden, in einem vierten die Mietpreisspanne.

Die Mietpreisspanne bezieht im Mietspiegel nicht berücksichtigte Merkmale der Wohnung oder des Gebäudes oder einen im Mietmarkt selteneren Gebäude- oder Wohnungstyp mit ein. Die Spannengrenzen sind laut Stadtverwaltung so berechnet, dass sich zwei Drittel aller Nettokaltmieten für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Spannen befinden. Die Spanne bewegt sich um plus/minus elf Prozent um den Mittelwert, Mietpreise, die innerhalb der Spanne liegen, gelten als ortsüblich. um