Die Firma F+B Forschung und Beratung für Wohnen hat für ihren neuesten Wohnindex zum vierten Quartal 2019 die Mietentwicklung in vielen deutschen Städten analysiert und verglichen. Dabei hat Bietigheim-Bissingen einen bundesweiten Spitzenplatz erreicht. In keiner anderen Stadt mit mehr als 25 000 Einwohnern sind die Mieten bei Neuverträgen so stark gestiegen wie an Metter und Enz. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2018 mussten Neumieter 13,6 Prozent mehr hinblättern. In der Region Stuttgart folgen mit je 4,6 Prozent Remseck und Kirchheim unter Teck. Wie kommt es, dass gerade Bietigheim-Bissingen so hervorsticht?

„Ich zweifle diese 13,6 Prozent an“, sagt Carsten Schüler, Geschäftsführer der Bietigheimer Wohnbau. Mit 679 eigenen vermietete Wohnungen ist das Unternehmen nach eigenen Angaben größter Vermieter in der Stadt. Schüler erklärt, er wisse nicht, wie F+B zu den Zahlen komme. Wenn etwa nur die Online-Angebote auf bestimmten Plattformen wie Immobilienscout24 ausgewertet würden, fielen viele Wohnungen nicht darunter, unter anderem von der Wohnbau selbst. Für sein Unternehmen sieht Schüler eher eine Stagnation der Mietpreise. So habe die Durchschnittsmiete Ende 2018 genau 7 Euro und Ende 2019 7,04 Euro betragen.

Neubauwohnungen teurer

43 Wohnungen habe man 2019 neu vermietet, davon seien allerdings auch 20 Neubauwohnungen gewesen. Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen der Bietigheimer Wohnbau habe 2018 bei 8,05 Euro gelegen und 2019 bei 9,53 Euro. „Diese Zahl ist aber nicht repräsentativ“, erklärt Schüler. Weil eben Neubauwohnungen darunter waren und zwei Wohnungen im Sky-Hochhaus, die ohnehin im höheren Preissegment angesiedelt sind. Ohne diese beiden Gruppen betrage der Durchschnittspreis bei Neuvermietungen 7,95 Euro pro Quadratmeter.

Generell erklärt Schüler gegenüber der BZ aber die gute wirtschaftliche Lage in der Region und den begrenzten Raum in Bietigheim-Bissingen zu Gründen für hohe Mieten. „Und am Ende ist es eben eine Sache von Angebot und Nachfrage“, so der Geschäftsführer. Wichtig ist ihm auch darauf hinzuweisen, dass derzeit 195 Wohnungen, also fast ein Drittel, im Eigentum der Wohnbau geförderte Wohnungen seien. Weil die Förderungen befristet seien, käme es auch dort immer mal wieder vor, dass eben einige aus der Förderung herausfielen. So sei das momentan auch. Die Wohnbau habe das Ziel, auf 300 geförderte Wohnungen zu kommen.

Neben ihren eigenen Wohnungen verwaltet die Wohnbau auch rund 1600 Wohnungen. Bei denen gab es 2019 133 Neuvermietungen. Der durchschnittliche Mietpreis dort werde aber nicht erhoben. Die Wohnbau versuche auf die Eigentümer einzuwirken, nicht die höchstmögliche Miete zu nehmen, sondern lieber nach den bestmöglichen Mietern zu schauen. Das sei meist unkomplizierter, unter anderem weil bei hohen Mieten auch die Ansprüche der Mieter höher seien.

Kaum zu den Zahlen von F+B äußern möchte sich Eckart Bohn, Vorsitzender der Mieterbunds Kreis Ludwigsburg: „F+B legt nicht offen, wie das Ergebnis zustande kommt. Wir wissen nur, dass sich die Umfrage auf das vierte Quartal 2019 beschränkt. Daraus allgemeine Schlüsse zu ziehen, hielten wir für höchst angreifbar“, teilt er auf BZ-Anfrage mit.

Sky-Hochhaus als Grund?

Auch der Vorsitzende von Haus und Grund Region Ludwigsburg, Frank Rebholz, zweifelt an den Angaben von F+B: „Zunächst stellt sich die Frage nach der Datengrundlage des aktuellen F+B-Wohn-Indexes. Nach firmeneigenen Angaben handelt es sich um ,bereinigte Angebotsdaten’ und damit nicht um die tatsächlich im Vergleichszeitraum vereinbarten Mieten.“ Warum gerade Bietigheim-Bissingen Spitzenreiter in Deutschland bei der Teuerungsrate im Bereich Neuvertragsmieten ist, könne daher nicht seriös  beantwortet werden.

Da Mieten in starkem Maße von den Baukosten abhängig seien, könnte spekulativ hinterfragt werden, ob im Vergleichszeitraum für Bietigheim nur die  Neuvermietungen im Sky-Hochhaus in die Studie eingeflossen sind. Dort müsste – bei Baukosten von etwa 10 000 Euro pro Quadratmeter – eine Miete von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. „Demgegenüber könnte der Preisanstieg in Stuttgart weniger stark sein, weil in Stuttgart im selben Betrachtungszeitraum ein günstiger(er) oder mit Fördergeldern erstellter Neubau angeboten/vermietet wurde“, teilt Rebholz mit.

Größte Steigerung, zu den Spitzenmieten fehlt aber noch einiges


13,6 Prozent beträgt laut F+B der Anstieg der Neuvermietungspreise im Gegensatz zu 2018.

10,3 Euro musste man danach Ende 2019 durchschnittlich bei Abschluss eines neuen Mietvertrags pro Quadratmeter in Bietigheim-Bissingen ausgeben.

22 Städte in ganz Deutschland sind demnach noch teurer bei Neuvermietung als Bietigheim-Bissingen.

10,4 Euro musste man in Ludwigsburg bei Abschluss eines neuen Mietvertrags bezahlen. Ein Plus von 1,6 Prozent zu 2018.

11,9 Euro kostete der Quadratmeter in Stuttgart. Ein Plus von 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitrum.

16,4 Euro kostet der Quadratmeter in München. Damit ist die bayerische Landeshauptstadt Spitzenreiter in Deutschland.

3631 Euro pro Quadratmeter musste laut F+B jemand hinlegen, der sich für eine Eigentumswohnung in Bietigheim-Bissingen entschied.

1 Euro teurer pro Quadratmeter war damit das Wohneigentum Ende 2019 als Ende 2018 in Bietigheim-Bissingen. fr

So kommt F+B an die Zahlen


Das Unternehmen F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt hat nach eigenen Angaben 20 Mitarbeiter und ein bundesweites Netzwerk von Immobilienfachleuten. Zum Kundenstamm zählen sowohl Wohnungs- und Immobilienunternehmen als auch Banken und Bausparkassen, Gemeinden sowie Bundes- und Landesbehörden. Mit bundesweiten Marktdaten, Analysen und Studien will F+B mehr Transparenz über die sich immer stärker ausdifferenzierenden Märkte  gewährleisten. Seit 1996 gibt das Unternehmen den Mietspiegelindex heraus.

Grundlage für den F+B Wohnindex Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von über 30 Millionen Objekten. Die Preisdaten werden um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung korrigiert. Außerdem erfolgt eine plausibilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten. bz