LEITARTIKEL · ENERGETISCHE SANIERUNG: Bremsende Prinzipien

DIETER KELLER 27.09.2012

Bei allen Diskussionen über die Energiewende kommt ein Aspekt bei der praktischen Umsetzung zu kurz: die Wohnungen. Das zeigen wenige Zahlen: Nicht einmal ein Prozent der 40 Millionen Wohnungen in Deutschland wird pro Jahr energetisch saniert. Dabei sorgen sie für 40 Prozent des Energieverbrauchs und 20 Prozent der CO2-Emissionen. Die Investitionen wären also gut angelegt. Doch leider sieht es nicht so aus, als würden sie schnell zunehmen.

Daran dürfte auch die Mietrechtsreform wenig ändern, die heute der Bundestag in erster Lesung diskutiert. Sie sieht vor, dass Mieter wegen einer Wärmedämmung drei Monate lang keinen Anspruch auf Kürzung der Miete haben. Angesichts von Dreck, Lärm und anderen Belästigungen mag das unschön sein. Bei der Frage, ob ein Vermieter in seine Wohnung investiert, ist das aber doch ein Randaspekt.

Viel wichtiger ist, was unverändert bleibt: Der Vermieter kann auch künftig bis zu elf Prozent seiner Investitionen auf die Miete umlegen. Das ist allerdings nur die Obergrenze - wenn es denn der örtliche Wohnungsmarkt hergibt, was längst nicht überall der Fall ist. Trotzdem läuft der Deutsche Mieterbund Sturm. Denn eine vernünftige energetische Sanierung ist so teuer, dass sie sich häufig nicht rechnet: Der Mietaufschlag fällt höher aus als die Ersparnis bei den Heizkosten. Die Mieter zahlen dann drauf, statt günstiger wegzukommen.

Auch eine Untersuchung des Eigentümerverbands Haus und Grund kommt zum Ergebnis, dass die Kosten der Modernisierung die eingesparten Energiekosten übersteigen. Bei den heutigen Preisen, muss man hinzufügen. Denn ob Öl oder Gas, sie kennen letztlich nur eine Richtung: nach oben, und das unerfreulich schnell.

Letztlich geht es um eine gerechte Verteilung der Modernisierungskosten. Die fordert auch der Mieterbund. Nur: Was ist gerecht? Der Vermieter kann damit rechnen, dass der Wert seiner Wohnung steigt. Allerdings hat er davon nur etwas, wenn er sie verkauft. Auch der Mieter muss sich ein Stück weit beteiligen. Letztlich ist es kontraproduktiv, energetische Investitionen unattraktiv zu machen, weil das nur Eigentümer abschreckt, Sanierungen in Angriff zu nehmen.

Als Dritter ist der Staat in der Pflicht, also die Allgemeinheit. Die Mietrechtsreform, näher betrachtet ist es eher ein Reförmchen, kostet ihn nichts - sehr wohl aber die steuerliche Förderung. Das ist der eigentliche Knackpunkt: Sie sollte für Mietwohnungen wie für Wohneigentum längst in Kraft sein. Doch seit über einem Jahr hängt sie im Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat, weil sich die Länder standhaft weigern, einen Teil der Kosten zu übernehmen. Der Bund will aber auch nicht alleine einspringen. Ein Prinzipienstreit zu Lasten der Umwelt. Der Effekt ist verheerend: Die Sanierung stockt, weil viele Hausbesitzer abwarten, bis es zu einer Einigung kommt. Die aber wird vor der Bundestagswahl in einem Jahr immer fraglicher. Die staatliche KfW-Bank mag noch so zinsgünstige Darlehen geben - wer die nicht braucht, will eine andere Form der Hilfe.

Daher ist die Mietrechtsreform eher eine Geisterdebatte: viel Aufregung, wenig praktische Relevanz. Viel wichtiger wäre die Grundsatzdiskussion, wie viel uns das Wohnen in Zukunft wert sein muss. Da sich der Staat als Investor weitgehend zurückgezogen hat, muss es für Private interessant sein, in Mietwohnungen zu investieren. Neubauten werden durch energetische Auflagen noch rasanter teurer als der Bestand. Die Politik muss insbesondere Antworten finden, wie Einkommensschwache in Zukunft vernünftig wohnen können - und das ohne zum Fenster hinauszuheizen. Einfach und billig wird das nicht werden.