Grundsteuer in Bayern : Ab 1. Juli läuft die Frist: Darum müssen Hausbesitzer in Bayern jetzt handeln

Das bayerische Grundsteuermodell ist ein reines Flächenmodell, Ziel war es, eine einfache und transparente Steuer zu konzipieren. Es fließen keine Werte – etwa Bodenrichtwerte – in die Besteuerungsgrundlagen ein. Daher können alle Steuerpflichtigen sehr leicht überprüfen, ob die Bemessungsgrundlagen korrekt ermittelt wurden. Zudem muss die Grundsteuererklärung nur einmal – jetzt zu Beginn der Reform – abgegeben werden, später nur bei erheblichen Änderungen, etwa Vergrößerungen der Wohnfläche. In anderen Bundesländern geschieht das alle sieben Jahre. Fließen dann die Bodenrichtwerte in die Besteuerungsgrundlagen ein, kommt es automatisch zu Steuererhöhungen, wenn der Wert gestiegen ist. Das kann in Bayern nicht geschehen.

 

Die bayerischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer haben es einfacher als in anderen Ländern, auch wenn es nicht so aussieht, wenn man die vielen Formulare zum ersten Mal sieht. Denn es werden nur Größen abgefragt, die alle Eigentümer kennen oder leicht ermitteln können: etwa die Anzahl der Eigentümer, die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, bei Gewerbeeinheiten die Nutzfläche und ähnliches. Dies kann leicht vorhandenen Dokumenten – Grundbuchauszug, Gebäudepläne, Baupläne, Notarverträge – entnommen werden. Ist die Wohnfläche nicht bekannt oder aus Plänen zu ermitteln, kann sie auch nachgemessen werden. Dazu gelten die Vorschriften der Wohnflächenverordnung.

 

Alle Eigentümer und Eigentümerinnen eines Grundstücks, eines Hauses, einer Eigentumswohnung, einer Betriebs- oder Gewerbeeinheit, aber auch Eigentümer land- oder forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke. Kurz gesagt: Alle, die auch heute Grundsteuer bezahlen müssen.

 

Zunächst erhalten lediglich natürliche Personen mit Immobilieneigentum Post vom Finanzamt. Darin wird darüber informiert, dass die Grundsteuererklärung abzugeben ist, es sind zudem bereits erste Informationen über die Grundsteuererklärung enthalten. Weitere Informationen stehen im Internet zur Verfügung.

Die Aufforderung, die Grundsteuererklärung abzugeben, ist öffentlich per „Allgemeinverfügung“ erfolgt. Das heißt, jeder Eigentümer, jede Eigentümerin ist verpflichtet tätig zu werden, eine weitere persönliche „postalische“ Aufforderung erfolgt nicht. Die Grundsteuererklärung ist im Zeitraum 1. Juli 2022 bis 31. Oktober 2022 abzugeben.

Die Erklärung soll grundsätzlich über das Elster-Portal (www.elster.de) abgegeben werden. Dazu kann die Erklärung in Elster erstellt werden. Viele Anbieter von Programmen für Einkommensteuererklärungen bieten inzwischen auch entsprechende Lösungen an. Notwendig ist aber in jedem Fall ein Elsterzugang. Besteht ein solches Konto noch nicht, sollte es bereits jetzt eröffnet werden, denn es kann bis zu 14 Tagen dauern, bis der Zugang freigeschaltet wird. Aber auch nahe Angehörige oder Steuerberater können Eigentümer bei der Abgabe unterstützen und dabei ihre eigenen Elsterzugänge nutzen.

Die Erklärung kann auch in Papierform abgegeben werden. Dazu können die (grünen) Formulare bei den Finanzämtern, aber auch in den Stadt- oder Gemeindeverwaltungen abgeholt werden. Im Internet stehen die (grauen) Formulare zum Download bereit (www.grundsteuer.bayern.de), sie können – und sollen – direkt am PC ausgefüllt werden.

Sofern Sie noch keinen Elsterzugang haben, sollten Sie unmittelbar einen solchen beantragen. Anschließend sollten Sie die notwendigen Informationen zusammensuchen. Auf Ihrem aktuellen Grundsteuerbescheid finden Sie Ihr Aktenzeichen. Die Gemeinde und die Gemarkung, in der Ihr Grundstück liegt, die Flurnummern des Grundstücks, die Nutzungsart können Sie Ihrem Grundbuchauszug oder Flurkarten entnehmen.

Diesen beiden Dokumenten können Sie auch die Größe des Grundstücks und ähnliche Informationen entnehmen.

Die Wohnfläche kann Gebäudeplänen entnommen werden, sie findet sich auch in notariellen Verträgen. Kann die Fläche nicht aus den vorhandenen Unterlagen entnommen werden, muss sie ausgemessen werden, dazu sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung heranzuziehen. Denn sie regelt etwa, dass zwar Balkone oder Terrassen einzubeziehen sind, aber eben nur zu einem Viertel, maximal zur Hälfte der Fläche.

 

Das lässt sich so leicht nicht sagen. Erklärtes Ziel der Reform ist es, dass das Grundsteueraufkommen gleichbleiben soll. Dennoch kann sich die Belastung der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer verschieben. Denn das geltende Recht rechnet zwar alle neuen Einheitswerte auf das Jahr 1964 zurück, doch sind diese Werte nicht mit den alten oder älteren Einheitswerten zu vergleichen. Daher ja auch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Tendenziell werden wohl große Grundstücke mit einer älteren, großen Bebauung höher belastet werden. Doch diese Belastungsunterschiede treffen alle Grundstückseigentümer bundesweit.

 

Wenn Sie die Grundsteuererklärung abgegeben haben, heißt es erst einmal abwarten. Sie bekommen entweder noch 2022, sonst in den ersten Monaten des Jahres 2023 vom Finanzamt zwei Bescheide, zum einen den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge, zum anderen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag. Kontrollieren Sie die beiden Bescheide, denn wenn sich hier bereits Fehler eingeschlichen haben, müssen Sie bereits nach Erhalt der Bescheide Einspruch einlegen. Wie und wo das geschieht, können Sie der Rechtsbehelfserklärung auf dem Bescheid entnehmen. Von der Gemeinde erhalten Sie dann den Bescheid über die zu zahlende Grundsteuer. Entdecken Sie in diesem Bescheid einen Fehler, können Sie Widerspruch einlegen. Weiterführende Informationen finden Sie wiederum in der Rechtsbehelfsbelehrung.

 

Vor Ablauf der Frist haben Sie noch die Möglichkeit, eine Fristverlängerung zu beantragen. Geben Sie die Meldung verspätet ab, können Verspätungszuschläge festgesetzt werden. Wird die Erklärung gar nicht abgegeben, werden ebenfalls Verspätungszuschläge fällig und darüber hinaus können die Besteuerungsgrundlagen geschätzt werden.