Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wie viel zu sagen hat, beschäftigt auch den Bundesgerichtshof. Er entschied, was passiert, wenn eine WEG das Stimmrecht nach der geplanten Wohnfläche berechnet, aber einige Wohnungen seit Jahrzehnten nicht fertiggestellt sind.

Hier kann es zulässig sein, die Regelung bis zur Baufertigstellung zu begrenzen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: V ZR 72/18) , über das die Zeitschrift „NJW Spezial“ (17/2019) berichtet.

Im verhandelten Fall, sollte eine große Wohnanlage in vier Bauabschnitten fertiggestellt werden. Nach mehr als 20 Jahren sind aber nur zwei Gebäude mit 122 Einheiten vollendet. Die Bauträgerin wollte 120 weitere Einheiten bauen - da dies nicht geschah, bezeichnet der BGH sie als „Geisterwohnungen“. Nach den Miteigentumsanteilen steht der Bauträgerin wegen der geplanten Wohnfläche ein Stimmkraftanteil von rund 48 Prozent zu.

Gericht beschränkt Stimmkraft

Dagegen hatten sich andere Eigentümer gewehrt. Auf einer Eigentümerversammlung wurde der Beschluss, die Regelung zu ändern, abgelehnt, da er nicht die nötige Drei-Viertel-Mehrheit erhielt. Der Fall landete vor Gericht und das zuständige Amtsgericht legte fest, dass der Bauträgerin bis zur Fertigstellung ihrer Wohnungen nur 36 Prozent der Stimmen zustehen. Das Landgericht bestätigte diese Entscheidung in der Berufung, der BGH weist die Revision nun zurück.

Eine Einschränkung des Stimmrechts ist laut BGH nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen möglich. Wie in diesem Fall: Die Teilungserklärung sei ersichtlich von der zeitnahen Fertigstellung aller Wohnungen ausgegangen.

Eigentümer werden fremdbestimmt

Die Beklagte habe eine faktische Mehrheit, weil bei gut 120 Mitgliedern regelmäßig nicht alle anwesend oder vertreten seien. Die anderen Eigentümer werden nach Ansicht des BGH fremdbestimmt von einer Miteigentümerin, die keine Wohnungen hält und daher von den Entscheidungen nur in Randbereichen berührt werde.

Es sei nicht absehbar, dass die weiteren Sondereigentumseinheiten bald errichtet werden. Deshalb kann es nach Ansicht des BGH als unbillig angesehen werden, die übrigen Wohnungseigentümer an einer Stimmrechtsregelung festzuhalten, nach der die nicht errichteten Einheiten bei der Bemessung voll zu berücksichtigen sind. Auch mit 36 Prozent der Stimmkraft verbleibe der Bauträgerin eine ausreichende Stimmkraft.

BGH-Urteil