Auf Angaben im Exposé eines Grundstücks müssen sich Käufer verlassen können. Will der Verkäufer das ausschließen, muss er das eindeutig kommunizieren. Allgemeine Klauseln im Vertrag reichen dafür nicht aus. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Im verhandelten Fall (Az.: V ZR 38/18), über das die „Neue Juristische Wochenschrift“ (33/2019) berichtet, stand im Verkaufsexposé unter anderem, dass bereits die Erlaubnis vorliege, zwei bis drei Pferdeboxen zu errichten. Im notariellen Kaufvertrag wurde festgelegt, dass „die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitz“ gehöre.

Als sich später herausstellte, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand noch eine solche erteilt werden dürfte, erklärten die Käufer den Rücktritt vom Vertrag. Sie klagten auf Rückabwicklung. Das Landgericht gab der Klage statt. Dagegen legte der Verkäufer Berufung ein.

Der BGH gab den Käufern recht. Die Richter sahen einen Sachmangel des Grundstücks, weil der Bau von Pferdeboxen nicht genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig war. Der Käufer dürfe erwarten, dass die Angaben im Exposé tatsächlich Eigenschaften der Kaufsache sind - auch wenn sie im notariellen Kaufvertrag nicht erwähnt sind.

Um sich von Angaben im Exposé zu distanzieren, müsse der Verkäufer explizit darauf hinweisen, dass eine bestimmte Äußerung unrichtig ist. Es reiche nicht aus, wenn Kopien der Bauakte übergeben werden, die den Käufer an der Richtigkeit zweifeln lassen können.

Die Aussage im Kaufvertrag, dass „die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitz“ gehöre, habe keinen Einfluss. Mit ihr werde kein bestimmter Zustand der Kaufsache festgelegt, sondern die Haftung ausgeschlossen.

Darauf kann sich der Verkäufer aber im verhandelten Fall nach Ansicht des BGH nicht berufen: Den Mangel habe er arglistig verschwiegen. Schließlich habe er die Angaben ins Exposé aufnehmen lassen, obwohl die Genehmigung noch nicht vorlag, und die Käufer nicht darauf hingewiesen.

BGH-Urteil