Diese Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung

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Die lang gewünschte Dusche, schalldichte Fenster oder der ersehnte Balkon – es gibt Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie dann auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit um Modernisierungsmaßnahmen. In bestimmten Härtefällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite.

„Bei Modernisierung muss es sich um eine bauliche Veränderung handeln“, sagt Inka Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund. Dazu gehört die Dämmung der Fassade oder eine Maßnahme, durch die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht wird –  etwa durch einen neuen Balkon oder einen Fahrstuhl. Dann darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.

Drei Monate vor Beginn muss die Modernisierung schriftlich angekündigt werden. Dabei müsse der Vermieter darlegen, welchen Umfang die Maßnahme hat, wann sie beginnt und wie lange die einzelnen Arbeiten andauern. „Bei einer neuen Heizungsanlage zum Beispiel ist es für den Mieter wichtig zu wissen, ob nur der Kessel im Keller ausgetauscht wird oder ob auch die Heizkörper in den Wohnungen erneuert werden“, sagt Storm.

Der Vermieter muss aber auch die voraussichtliche Mieterhöhung angeben und – falls erforderlich – Veränderungen bei den Betriebskosten. Und er muss den Mieter auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hinweisen. „Tut er das nicht, ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Ein Härtegrund ist beispielsweise, wenn umfangreiche Maßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, sagt Ropertz. Oder wenn sich durch einen Einbau einer Dusche der Grundschnitt der Wohnung verschlechtern würde. Meist fallen jedoch nur Gründe ins Gewicht wie eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Mitbewohners, erklärt Heilmann. Sie erzählt von einem Fall, in dem im Mietshaus die Heizung komplett erneuert werden sollte, einschließlich neuer Rohre in den Wohnungen. „Eine Mieterin betreute aber ihre pflegebedürftige Mutter in ihrer Wohnung, während die Wände aufgestemmt werden sollten“, sagt Heilmann. Der Vermieter habe Einsicht gezeigt und für die Zeit der Maßnahme die Kosten für einen Pflegeplatz übernommen.

Bei Einwänden Fristen beachten

Mit dem Argument, dass die Wohnung nach der Modernisierung für sie unbezahlbar wird, können Mieter die Modernisierung nicht verhindern. „Mit diesem Argument kann allenfalls nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen gegen die Miet­erhöhung selbst angegangen werden“, erklärt Ropertz. Der Mieter muss seinen Einwand dann schriftlich vorbringen – also per Mail, Fax oder Brief. Dafür hat er höchstens einen Monat Zeit, nachdem der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat, erklärt Heilmann.

Das Problem: „Welche Mietkosten zulässig sind, ist strittig.“ Das Landgericht Berlin urteilte laut Heilmann, dass der Härtefall eintrete, wenn mehr als 33 Prozent des Nettoeinkommens aller Haushaltsmitglieder für die Miete aufgewendet werden. Andere Gerichte haben den Wert laut Heilmann auch schon höher angesetzt.

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