Knapper Wohnraum: Es ist eng in der Stadt

Günstiger Wohnraum in Stuttgart ist rar. Der Bedarf wächst, nicht aber die Stadt.

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Neue Wohnanlagen in Heumaden: Insgesamt wurden in Stuttgart im Jahr 2015 rund 2100 Wohnungen, im vergangenen Jahr 2400 Wohnungen fertiggestellt. Noch immer ist der Bedarf deutlich größer als das Angebot.  Foto: 

In der Landeshauptstadt wird deutlich mehr als in den Vorjahren gebaut, für die bisherige Nachfrage aber immer noch zu wenig. Die Preise gehen daher weiter durch die Decke. Auch im Umland wird es teurer. Der bundesweite Bauboom stößt in Stuttgart an seine Grenzen: Es fehlt an Flächen. „Die Bauträger stehen Schlange. Es ist  investitionssicher, in der Innenstadt zu bauen“, sagt Axel Fricke vom Stadtplanungsamt. „Nur in Stammheim gibt es derzeit noch Flächen für Einzelhäuser.“

Die Nachfrage nach Grundstücken und Einfamilienhäusern ist ungebrochen. Durch die niedrigen Zinsen und fehlende Anlage-Alternativen kommen immer weniger Objekte zum Verkauf. Die Preise für Grundstücke haben sich im vergangenen Jahr bis zu 35 Prozent nach oben entwickelt. In sehr guter Halbhöhenlage von Stuttgart kann man mit Preisen bis zu 3,5 Millionen Euro für ein Einfamilienhaus rechnen, sagt Kerstin Schmid von der Immobilienfirma Ellwanger&Geiger.

Jahrelang wurde zu wenig für den rapiden Bevölkerungszuwachs gebaut. Während die Einwohnerzahl seit 2010 um acht Prozent auf zuletzt 610 ­­000 Stuttgarter kletterte, wuchs die Anzahl der Wohnungen lediglich um drei Prozent auf 308­ 000 Wohnungen. Was dazu führte, dass Stuttgart seit Jahren eine der Metropolregionen mit den höchsten Steigerungen bei den Immobilienpreisen ist – nur noch von München und Frankfurt übertrumpft.

Zusammenrücken reicht nicht

Luxusobjekte wie Wohnungen auf der Killesberg Höhe oder im Wohnturm Cloud No 7 haben schnell ihre Käufer gefunden. Die derzeit teuerste Bleibe, eine Maisonette-Wohnung an der Robert-Bosch-Straße, kostet 15 600 Euro pro Quadratmeter. Was fehlt, ist bezahlbarer Wohnraum. Die Stadt führt eine Zeitstufenliste mit verfügbaren Flächen, es gibt das Innenentwicklungsmodell und seit ein paar Jahren das Bündnis für Wohnen. Als Ziele sind mindestens 1800 Neubauten im Jahr, davon 600 im geförderten Wohnungsbau, formuliert, die bisher nicht erreicht wurden.

Erst seit zwei Jahren wird Gas gegeben. Rund 2100 Wohnungen wurden 2015 und 2400 Wohnungen in 2016 fertiggestellt. „Die Stadt ist im Umbruch und stark dynamisiert“, sagt Fricke. Aktuell sind im Wohnungsbauprogramm 182 Baugebiete auf 250 Hektar ausgewiesen mit einem Potential von 24 000 neuen Wohnungen. Darin eingeschlossen sind 800 Baulücken, die größtenteils im Privatbesitz sind. Für eine Stadt von der Größe Stuttgarts ist das nicht viel. Außerdem werden 6000 dieser Wohnungen erst nach 2025 planbar sein. Es handelt sich um die freiwerdenden S 21-Gleisflächen im Rosensteinviertel.

Aktuell in Bau befindlich sind 34 Gebiete mit knapp 3000 Wohnungen. Eines der größten Bauvorhaben ist das Areal des ehemaligen Kinderkrankenhauses Olgäle. Dort werden 116 geförderte und insgesamt 225 neue Wohnungen errichtet. Nachdem 2016 nur insgesamt 100 Sozialmietwohnungen fertiggestellt wurden, werden es dieses Jahr vermutlich 400 sein. Weitere große Wohnbauprojekte finden sich am Neckarpark (900 Wohnungen), auf dem ehemaligen EnBW Gelände in der Hackstraße (800), am Europaplatz (300), am Feuerbacher Bahnhof (160) und am Killesberg (100).

Doch Stadterweiterungen sind in Stuttgart kein Thema. Ebenso wenig soll aufgrund der klimatischen Besonderheiten und der Attraktivität der Stadt das Verhältnis von 50 Prozent besiedelter und 5­0 Prozent unbebauter Flächen angekratzt werden. Das erfordert Wachstum nach „Stuttgarter Maß“ – im Klartext Nachverdichtung. Während in der Region Stuttgart ein Richtwert von 45 Wohnungen pro Hektar gilt, werden bei Neubauflächen schon bis zu 90 gebaut.

Auch wenn das Bevölkerungswachstum seit 2017 stagniert und die Nachfrage zurückgegangen ist: Das Zusammenrücken allein wird nicht ausreichen. „Wir müssen regionaler denken. Wohnen in der Metropolregion Stuttgart mit 5,5 Millionen Einwohnern ist gemeinschaftlich anzugehen. Die Stadt allein kann nicht die Wohnprobleme lösen“, sagt Fricke. Eine neue Arbeitsgemeinschaft will das noch im Herbst bei einer ersten Sitzung angehen.

Wohnfläche Durchschnittlich stehen jedem Stuttgarter 38,4 Quadratmeter an Wohnfläche zur Verfügung. Zum Vergleich: In der Region sind es pro Bewohner 44,4 Quadratmeter. Damit liegt Stuttgart auf dem neunten Platz der zehn größten deutschen Städte in Deutschland.

Neubaufläche Die Größe einer durchschnittlichen Neubauwohnung ist von 95 auf 89 Quadratmeter gesunken.

Eigentum 28 Prozent der Menschen wohnen in den eigenen vier Wänden – drei Prozent weniger als bei der letzten Erhebung 2012. bw

Wohnfläche Durchschnittlich stehen jedem Stuttgarter 38,4 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Zum Vergleich: In der Region sind es 44,4 Quadratmeter. Damit liegt Stuttgart auf dem neunten Platz der zehn größten deutschen Städte.

Neubaufläche Die Größe der durchschnittlichen Neubauwohnung ist von 95 auf 89 Quadratmeter gesunken. Nur noch 28 Prozent wohnen in den eigenen vier Wänden – drei Prozent weniger als bei der letzten Erhebung 2012. bw

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