Wohnungsnot: Stadt Ulm kauft so viele Bauflächen wie selten

Druck auf dem Wohnungsmarkt, gefragte Gewerbeflächen: Die Stadt Ulm reagiert darauf mit verstärkten Aktivitäten auf dem Grundstücksmarkt. <i>Mit einem Kommentar von Hans-Uli Thierer: In Ulm muss dichter und höher gebaut werden.</i>

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Auch für den Straßenbahnbau - hier ein Blick auf die Baustelle am Mähringer Weg - ist Tauschland nötig.    Foto: 

„Wir reagieren auf eine erklärte Notwendigkeit der Politik. Von uns wird erwartet, dass wir Grundstücke für Wohnungsbau und Gewerbeansiedlungen bereit stellen.“ Hinter dem, was da aus dem Munde des Liegenschaftsamtschefs Uli Soldner so simpel und selbstverständlich klingt,  steckt eine Heidenarbeit.

Grundstücke für die Stadtentwicklung zu rekrutieren, ist schon seit bald zweieinhalb Jahrzehnten Soldners Aufgabe. Er führt dabei im Kern die Prinzipien fort, die seit mehr als 100 Jahren die Grundlage der Ulmer Liegenschaftspolitik bilden und die als beispielhaft gelten (siehe Info-Kasten). Vereinfacht gesagt: Die Bodenvorratspolitik trachtet danach, das Grundvermögen ständig zu vermehren;  um Spekulationen einen Riegel vorzuschieben, werden Wohn- und Gewerbegrundstücke erst dann vergeben, wenn das gesamte Erschließungsareal in städtischem Eigentum ist.

Die Niedrigzinsphase beschleunigt den Bauboom. Das erhöht die  Nachfrage nach Bauland und den Druck auf Soldners Truppe, die Flächen zu beschaffen. Die  Grundstücksbilanz 2015 untermauert in Zahlen die Herausforderungen. Nach Angaben Soldners florierte der kommunale Grundstückshandel wie lange nicht mehr. 21 Hektar wurden auf dem Bodenmarkt hin und her bewegt, die Stadt kaufte fast zwölf  Hektar und verkaufte neun Hektar. Dieser kleine Flächenzuwachs hat das Gesamtgrundvermögen auf 4450 Hektar gesteigert. Alles in allem machte die Stadt 2015 Grundstücksgeschäfte im Wert von 37 Millionen Euro, vier Prozent mehr als üblich.

Gekauft werden nicht nur Grundstücke, die Bauerwartungsland für Wohnungen oder Gewerbe sind. Nicht zuletzt bemühen sich  Soldner und Co. um Äcker und Wiesen. Diese landwirtschaftlichen Flächen werden bei  Bedarf verwendet als Tauschland, etwa wenn Grund und und Boden erworben werden muss für den Bau der Straßenbahnlinie 2; oder für Aufforstungen; oder für  den ökologischen  Ausgleich, der inzwischen obligatorisch und bei allen kommunalen Eingriffen in Natur und Landschaft fällig ist.

Soldner: „Unsere Verkaufsaktivitäten haben 2015 einen Höhepunkt erreicht, weil wir in  fast allen Stadtteilen und Ortschaften Bauplätze anbieten konnten.“ Aktuell verfüge die Stadt über 17 Neubaugebiete von klein bis groß. „Wir konnten unseren Beitrag zur Wohnungsbauoffensive leisten.“ Auf den 125 Grundstücken entstünden 360 neue Wohnungen.

Acht Betriebe erwarben zwölf Gewerbegrundstücke, Gesamtfläche 17 000 Quadratmeter. Sie lösen nach Erfahrungswerten Investitionen bis zu 16 Millionen Euro aus. Weil die Gewerbeflächen-Reserven sich langsam erschöpfen, ist die Abteilung Liegenschaften schon seit längerem verstärkt im Ulmer Norden unterwegs. Die Gewerbegebiete an der Autobahn werden weiter wachsen, auf Kosten von Agrarland.
 

Beispielgebend im Land

Wohnungsbauoffensive Die Ulmer Grundstückspolitik findet – neben  jener Tübingens – als beispielgebend Erwähnung im Koalitionsvertrag der neuen  Stuttgarter Landesregierung. Darin kündigen Grüne und CDU an, den Kommunen verstärkt landeseigene Grundstücke vergünstigt abzugeben, damit in Städten und Gemeinden der soziale Wohnungsbau angekurbelt wird. Ferner heißt es im Blick auf eine landesweite Wohnungsbauoffensive: „Außerdem werden  wir die Kommunen zu aktiver Bodenvorratspolitik ermuntern, wie dies zum Beispiel in Ulm und Tübingen heute Praxis ist. Wir werden Kommunen weiter bei der Konversion ehemaliger militärischer Liegenschaften unterstützen.“ Aktuelles Beispiel in Ulm: das Areal der Hindenburgkaserne  auf dem Eselsberg, wo in den kommenden Jahren Wohnraum für annähernd 2000 Menschen entstehen soll.

Ein Kommentar von Hans-Uli Thierer: In Ulm muss dichter und höher gebaut werden

Wohl dem, der hat. Oder: Wer kann, der kann. Gewiss erweist sich eine Grundstückspolitik, die langfristig und nachhaltig angelegt ist, die sogar ansatzweise die Gesetze des freien Marktes aushebelt, gewiss erweisen sich diese Prinzipen in Zeiten wie diesen als Segen.

Jedenfalls kann die Stadt Ulm – in Teilen der Gewerbepolitik auch gemeinsam mit Neu-Ulm und weiteren Nachbarn im gemeinsamen Stadtentwicklungsverband – im Großen und Ganzen die starken Nachfragen nach Wohn- und Gewerbegrundstücken leidlich stillen. Was auch ein Verdienst der durch Uli Soldner umsichtig und bauernschlau geführten Abteilung Liegenschaften zu verdanken ist.

Das heißt nicht, dass jeder Grundstückswunsch erfüllt werden kann. Aus den Ortschaften sind oft Klagen zu vernehmen, es fehle an großen Grundstücken für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Es ist vermessen zu glauben,  dass sich dies je ändern wird.

Ohnehin: Zwar hält die intakte Grundstückspolitik das Preisniveau für  Baugrundstücke einigermaßen im Lot. Alle Probleme auf dem Wohnungsmarkt lösen sich  damit aber nicht in Luft auf. Wie überall in Boomregionen  mangelt es auch in Ulm an erschwinglichem Wohnraum.  Darauf wird das Augenmerk der Rathauspolitik ebenso zu richten sein. Und darauf, die Eingriffe in Natur und Landschaft so gering wie möglich zu halten. Die Konsequenz: Es muss enger, dichter, höher gebaut werden. Auch in den Ulmer Dörfern.

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