Neue Flächen für Wohnbaugebiete in Ulm

Die Stadt Ulm hat im Stadtgebiet insgesamt 31 Hektar gekauft. für Wohngebiete, Gewerbe und zum Ausgleich für Bebauung. 75 Prozent der Kohlplatte sind städtisch.

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Ein solches Jahr wie 2016 hat Ulrich Soldner schon lange nicht mehr erlebt. Zumindest, was die Flächenbilanz der Stadt Ulm angeht – die Statistik also der ge- und verkauften Grundstücke. Noch nie seit Beginn der Aufzeichnungen war der Umsatz so hoch wie im vergangenen Jahr, berichtet der Leiter der Abteilung Liegenschaften. „Es war ein ganz außergewöhnliches Liegenschaftsjahr.“

Das liegt zum einen daran, dass sich die Nachfrage nach Grundstücken deutlich erhöht, sogar „bis zu verdoppelt“ hat. Das betrifft alle Bereiche des Bauens, Flächen für Wohnungsbau von Einfamilienhäusern bis zum Geschosswohnungsbau ebenso wie Gewerbeflächen. Die Stadt hat  insgesamt 32,5 Hektar  an Grundstücken verkauft.

Zum anderen war die Stadt,  auch über ihre Hospitalstiftung, in großem Stil als Käuferin aktiv. So hat Ulm im vergangenen Jahr insgesamt 31 Hektar an Flächen erworben. Bei einem Gesamtumsatz von 63,5 Hektar, was der siebenfachen Größe des Neubaugebiets Lettenwald in Böfingen entspricht, halten sich Käufe und Verkäufe also fast die Waage.

Schwerpunkt beim Kauf waren landwirtschaftliche Flächen einschließlich Wald mit 12 Hektar sowie Bauerwartungsland für künftige Wohn- und Gewerbegebiete mit 11 Hektar. Die Stadt braucht die neu gekauften Äcker und den Wald unter Umständen auch als Tauschflächen für Landwirte, die an anderer Stelle Grundstücke an die Stadt verkaufen, damit dort gebaut werden kann. Außerdem ist häufig auch Gelände als ökologische Ausgleichsfläche für Bebauung nötig.

Wohnungsbau In Ulm werden erst dann neue Baugebiete ausgewiesen, wenn alle Grundstücke im Eigentum der Stadt sind (siehe Info-Kasten). „Entgegen der häufigen kommunalen Praxis werden in Ulm Grundstücke nicht zum Höchstpreis verkauft“, sagt Soldner. „Durch gezielte Vertrags­gestaltung wird Bodenspekulation vermieden.“ Der Gemeinderat entscheidet über die Verkaufspreise und darüber, an wen ein Grundstück verkauft wird.

Durch den Grunderwerb sind nun mehrere Wohngebiete für eine Erschließung und Bebauung verfügbar. Dabei handelt es sich um diese Gebiete:

- „Brückle“ in Donaustetten/Gögglingen mit 8 Hektar

- Eschwiesen III in Wiblingen mit 4 Hektar

- Greut-Allewind in Ermingen, wo nun der erste Bauabschnitt verwirklicht werden kann.

In anderen Gebieten kauft die Stadt nach und nach weitere Grundstücke auf, so vor allem im künftigen Wohnbauschwerpunkt Kohlplatte oberhalb von Söflingen. Läuft alles nach Plan, könnte das Baugebiet ab 2025 entwickelt werden. Inzwischen sind bereits mehr als 75 Prozent der Flächen in städtischem Eigentum.

Als Verkäufer hat die Stadt Grundstücke für Wohnungsbau in großem Stil abgegeben. Rund 18 Hektar gingen in den vergangenen drei Jahren allein an die Stadt Neu-Ulm: Die Grundstücke für die Neu-Ulmer Baugebiete „Ulmer Hofgut“ und „Ulmer Riedteile“ in Ludwigsfeld gehörten, wie der Name schon andeutet, der Stadt Ulm. Der Verkauf solcher Flächen unter den beiden Städten ist bereits im Städtevertrag von 1971 geregelt.

In Ulm seien im vergangenen Jahr rund 350 Wohneinheiten entstanden – mit privaten Investitionen von geschätzt rund 100 Millionen Euro, rechnet Soldner vor. 68 Bauplätze wurden an private Bauherren für Einfamilienhäuser verkauft.

Gewerbe Die Stadt Ulm kauft auch gezielt Gelände für die Ausweisung von Gewerbegebieten auf – Gewerbeflächen sind rar. Größter Posten war Ende vergangenen Jahres der Kauf des rund 6 Hektar großen ehemaligen Moco-Areals zwischen Blaubeurer Straße und Bahngelände. In den Gewerbe- und Industriegebieten wurden zwölf Grundstücke (2,2 Hektar) an Betriebe zur Neuansiedlung oder Erweiterung verkauft.

Verkehr Sollen Straßen wie die Querspange Wiblingen oder die Straßenbahnlinie 2 gebaut werden, musste die Stadt die nötigen Grundstücke ebenfalls zuvor erst kaufen.

Kommentar zur Ulmer Grundstückspolitik: Mittel gegen Spekulation

Keine Frage: Die Stadt Ulm ist der größte Akteur am lokalen Grundstücksmarkt. Ob Kauf oder Verkauf, an der Abteilung Liegenschaften führt kaum ein Weg vorbei. Das zeigt sich zum Beispiel am Wohnungsbau. Neue Baugebiete werden erst dann ausgewiesen und erschlossen, wenn der Stadt sämtliche Grundstücke gehören. Das verhindert Spekulation und Preis-Wildwuchs. Es verhindert aber nicht, dass auch in Ulm Häuser und Wohnungen teurer geworden sind.

Gerade beim Grundstückskauf stößt die Stadt allerdings oft an Grenzen. Um Flächen kaufen zu können, muss der Eigentümer erst einmal verkaufen wollen, und diese Neigung ist bei vielen in Zeiten niedriger Zinsen nicht besonders ausgeprägt. Die Grundstückspolitik ist deshalb nicht nur ein Geschäft, das keine Öffentlichkeit verträgt, sie ist oft auch ein Geduldsspiel. Und sie geht manchmal verwinkelte Wege. So ist ein Landwirt vielleicht eher bereit, einen Acker aufzugeben, wenn die Stadt ihm im Tausch einen anderen anbieten kann.

Ein Aspekt der Ulmer Grundstückspolitik ist durch den Vorstoß des FWG-Stadtrats Timo Ried in die Diskussion geraten. Er möchte die Macht der Ortschaftsräte beschneiden, die bei der Bauplatzvergabe in ihren Ortsteilen ein wichtiges Wort mitreden. Die Diskussion darüber werden die Stadträte noch führen müssen.

Ein Kommentar von Chirin Kolb.

Dokumentation In einer Gemeinschaftsproduktion von NDR, WDR und SWR für die TV-Dokumentation „Akte D“ zum Thema „Versagen der Wohnungspolitik in Deutschland“ wurde die Wohn- und Baulandstrategie der Stadt Ulm als positives Beispiel aufgenommen. Insbesondere die Instrumente zur Vermeidung der Spekulation, etwa Wiederkaufsrecht, Baufrist und Bauverpflichtung, wurden als beispielhaft dargestellt. Wer von der Stadt Ulm einen Bauplatz kauft, hat zum Beispiel die Pflicht, ihn innerhalb einer vertraglich festgeschriebenen Frist zu bebauen. So soll der Spekulation vorgebeugt werden.

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