Wetzig: Sedelhöfe-Studie hat mit Städtebau nichts zu tun

Die neue Studie des Ulmer Handels, wie die Sedelhöfe die Passantenströme verändern, sorgt für Debatten. Wie urteilt die Stadtspitze? Fragen auch zum Projektstand an Ulms Baubürgermeister Alexander Wetzig.

HANS-ULI THIERER | 8 Meinungen

Überrascht über die Ergebnisse der jüngsten Sedelhöfe-Studie?
ALEXANDER WETZIG: Überhaupt nicht. Die Auftraggeber der Studie haben ja schon vorher andauernd befürchtete Frequenzverluste beklagt; und Kaufhof Galeria als ein maßgeblicher Akteur hat schon vor einem Jahr unverblümt erklärt, dass die Sedelhöfe eine städtische Fehlentscheidung seien. Wie sollte man da überrascht sein?

Professor Arnd Jenne, der die Studie gemacht hat, geht von Frequenzverlusten von 30 bis 35 Prozent für den angestammten Handel aus. Ist es da ein Wunder, dass veränderte Wegeführungen gefordert werden?
WETZIG: Wie gesagt: Veränderte Wegeführungen haben einige Händler schon vorher lautstark gefordert; die Wiederholung der Forderung über eine bestellte Studie macht das Ganze nicht wirksamer.

Kann den kritischen Händlern noch entgegengekommen werden?
WETZIG: Solange noch nicht gebaut ist, ist jede Planung veränderbar. Die Frage ist, warum und woraufhin eine Planung verändert werden soll. Hier geht es nicht darum, irgendjemand entgegenzukommen, sondern die Attraktivität der Ulmer Innenstadt als Ganzes für das Einkaufen zu stärken und sie damit zukunftssicher zu machen.

Auch gegen Widerstände?
WETZIG: Notfalls auch gegen den Widerstand derer, die schon da sind und weitere Konkurrenz behindern wollen.

Zweifelt die Stadt die Seriosität der Studie an? Sie stammt immerhin von einer niedersächsischen FH mit 11 000 Studenten.
WETZIG: Wir bezweifeln doch überhaupt nicht die Seriosität dieser Studie. Da hat jemand auf 102 Seiten eine sehr penible Fleißarbeit erstellt, die sich zweifellos sehr gut für eine angeregte Diskussion im studentischen Oberseminar eignet.

Klingt etwas verächtlich.
WETZIG. Ist es nicht. Mit Städtebau hat diese Studie aber herzlich wenig zu tun. Wir bauen ein neues Stadtquartier; und das bauen wir nicht nach Gesichtspunkten analog der Kundenzwangsführung und Warenpräsentation im Kaufhaus, die Innenstadtbesucher zu Objekten der Verhaltensforschung degradiert.

Sie zweifeln die Vorgehensweise an?
WETZIG: Die Studie ist für uns auch nicht aussagekräftig, weil sie sich auf keine anerkannte wissenschaftliche Methodik stützt. Der Verfasser gibt ja selber zu, dass er Neuland betritt. Es findet sich daher auf den 102 Seiten auch kein Literaturhinweis, wie es für eine wissenschaftliche Arbeit geboten wäre. Die Ulmer Innenstadtentwicklung und die Sedelhöfe sind mir als Testfeld für Hochschulforschung zu schade.

City-Handel und IHK haben lange betont, sie begrüßten die Sedelhöfe. Unser Eindruck ist, dass die Stimmung sich verändert hat und dem Projekt heftiger Wind entgegenbläst.
WETZIG: Ich sehe das ähnlich - aber auch das überrascht mich nicht. Am Anfang, wenn alles weit weg ist, gibt man sich konstruktiv; wird's konkret, wird der Widerstand organisiert. Das sind übliche Abläufe. Deshalb finde ich die Position des Kaufhof-Chefs Lovro Mandac bemerkenswert geradlinig. Er hat von Anfang erklärt hat, aus seiner Sicht sei das Sedelhöfe-Projekt mit 18 000 Quadratmetern zusätzlichen Einzelhandelsflächen falsch. Er ist konsequent geblieben. Seine Sichtweise kann ich nachvollziehen: Kaufhof braucht die Sedelhöfe nicht - aber die Stadt braucht sie, und Besucher profitieren davon.

Sport Sohn will erweitern und seine Andienung im rückwärtigen Bereich zu den Sedelhöfen hin sichern. Wie lautet das Angebot der Stadt?
WETZIG: Die Andienung von Sport Sohn im rückwärtigen Bereich muss sichergestellt sein. Deshalb haben wir die eigenen Vorschläge von Sport Sohn dazu eins zu eins in unsere Planungen übernommen; übrigens auch gegen den Widerstand des Investors MAB. Die Erweiterung von Sport Sohn in die Sedelhöfe hinein ist jederzeit möglich.

Ist vergessen worden, dass dem Projekt ein Vordach von Sport Sohn im Weg ist? Die Stadt wollte es über den Klageweg beseitigen, hat aber vor Gericht eine Abfuhr erlitten. Kann ein 150-Millionen-Euro-Vorhaben an einem kleinen Vordach scheitern? Das riecht nach Schildbürgerstreich.
WETZIG: Das kleine Vordach ist bei der Projektierung keineswegs vergessen worden. Wir konnten uns allerdings wirklich nicht vorstellen, dass man - auch angesichts der grundsätzlich positiven Äußerungen der Beteiligten im Vorfeld - diese paar Quadratmeter Glas als Verhinderungsinstrument einsetzt. Wir gingen davon aus, dass sich eine vernünftige Lösung auf sachlicher Basis finden lässt. Leider hat sich das dann aufgeschaukelt.

Was vor Gericht führte.
WETZIG: Das Verwaltungsverfahren - keine Klage der Stadt, um es zu betonen - war sicher ein Fehler im politischen Sinne. Man sollte das freilich nicht überbewerten - im Streitgetümmel schießt man auch mal übers Ziel hinaus. Nachdem wir jetzt voll auf die Forderungen von Sport Sohn zur Andienung eingegangen sind, sehe ich keinen Grund, warum die Sedelhöfe an einem Vordach scheitern sollten.

Kann es noch zu einer Einigung mit Sport Sohn kommen oder ist zu viel Porzellan zerdeppert?
WETZIG: Porzellan ist bei solchen Prozessen im Geschäftsleben und in der Stadtpolitik grundsätzlich nicht im Spiel - das bleibt dem privaten Bereich überlassen. Hier geht es um berechtigte Interessen der Beteiligten, unter denen ein Ausgleich gefunden werden muss. Wir sind alle professionelle Akteure, die versuchen, von ihren Zielen so viel wie möglich umzusetzen. Deshalb bin ich von einer Einigung überzeugt.

Existiert der Projektentwickler MAB eigentlich noch? Sind die Ansprechpartner die von vor einem Jahr?
WETZIG: MAB besteht nach wie vor. Wir sprechen mit den gleichen Partnern wie vor einem Jahr.

Stimmt es, dass MAB Investoren sucht, die die Sedelhöfe realisieren sollen, weil MAB selber nach der Planungsphase ja abgewickelt wird?
WETZIG: MAB hat schon vor einem Jahr öffentlich erklärt, dass ein Partner für die Umsetzung des Projekts gewonnen wird und sich MAB dann im Weiteren zurückziehen wird. Das ist bei solchen Projekten im Übrigen seit jeher gang und gäbe.

Wie viel öffentliches Geld ist bisher in die Sedelhöfe geflossen?
WETZIG: Die Stadt hat bisher rund 26 Millionen Euro für Grundstücke, Entmietung und Freimachung, Abbruch, Leitungsverlegung und weitere Projektkosten aufgewendet.

Wie sieht die Rechnung bei den Grundstücken aus? Um wie viel wurden sie aufgekauft und welcher Verkaufspreis ist beim Investor jetzt noch realistischerweise zu erzielen?
WETZIG: Alle Projektgrundstücke kommen von der Stadt; das Verhandlungsergebnis mit dem Bestbieter MAB im europaweiten Ausschreibungsverfahren liegt bei 31,5 Millionen Euro. Ferner muss MAB eine öffentliche Tiefgarage mit 500 Stellplätzen und die öffentlichen Wege und Plätze im Sedelhöfe-Quartier herstellen und betreiben.

Werden die 31,5 Millionen auch tatsächlich erlöst?
WETZIG: Ob diese vereinbarten 31,5 Millionen Euro dann tatsächlich erzielt werden können, hängt ab von der abschließenden Bewertung der Wirtschaftlichkeit des Projekts zum Abschluss der jetzigen Planungsphase mit dem endgültigen Vertragsabschluss. Verschlechtert die Stadt ihrerseits wesentliche Rahmenbedingungen, kann der Vertragspartner auf der Grundlage der vertraglichen Regelungen deutliche Abschläge am Kaufpreis verlangen.

Glaubt der Baubürgermeister noch fest an die Realisierung? Bis wann?
WETZIG: Der Baubürgermeister und mit ihm viele Beteiligte sind von den Sedelhöfen als einem der attraktivsten Einzelhandelsprojekte in Deutschland ohne Abstriche überzeugt.

Große Worte . . .
WETZIG: . . . ja, aber bitte: Der Standort Ulm, die Innenstadtlage der Sedelhöfe, das innovative städtebauliche Konzept eines offenen Einkaufsquartiers mit Wohnen in den Obergeschossen und Dienstleistern anstelle der üblichen großen geschlossenen Einkaufskisten - wie eine solche gerade in der Nachbarschaft entsteht - garantieren grundsätzlich den Erfolg. Unser Pech ist, dass die große holländische Muttergesellschaft von MAB, die Rabo-Bank, sich aus diesem Geschäftsfeld zurückzieht. Es bedarf eines neuen Partners - erst wenn der gefunden ist, kann ein neuer Zeitplan aufgestellt werden.

Unser Gesprächspartner

Zur Person Alexander Wetzig ist 67 Jahre alt und muss daher Mitte 2015 mit 68 den Chefsessel im Ulmer Baudezernat räumen. Zum Baubürgermeister und Nachfolger Helmut Schabers ist der Oberbayer/Münchner 1991 gewählt worden, nachdem ihn der Gemeinderat 1985 zum Leiter des Stadtplanungsamtes berufen hatte. Wetzig, geschieden, drei Kinder, hat in München Kunstgeschichte und Architektur studiert und danach auch noch ein Städtebau-Aufbaustudium absolviert. Vor Ulm, wo er als der Vater der modernen Stadterneuerung gilt, war Wetzig Referent für Städtebau im bayerischen Innenministerium.

 

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8 Kommentare

28.06.2014 13:58 Uhr

Entwertung einer Studie!

Wie vorhergesagt, wird die Stadtverwaltung, hier durch Herrn Wetzig vertreten, die Studie entwerten.
"Die Studie ist für uns auch nicht aussagekräftig, weil sie sich auf keine anerkannte wissenschaftliche Methodik stützt."
Klartext: Die Studie interessiert uns nicht.
Kein Wort im Interview, über die Bemühungen der Stadt, die Folgen der Sedelhöfe auf bestehende Stadtquartiere, zu kompensieren.

Kein Wort zu der Aussage, dass die Umsatzvergrößerung in der Innenstadt durch die zusätzliche Verkaufsfläche der Sedelhöfe komplett auf Kosten anderer Statdquartiere geht.
Denn das Ende des Jahres in Neu-Ulm eröffnende Glacis-Einkaufcenter, wird prozentual mehr Kaufkraft in Ulm abziehen, als durch die Sedelhöfe später wieder hinzukommen soll.
Herr Wetzig steht mit diesem Projekt mit dem Rücken zur Wand.
Ulms Wirtschaft wird auf jeden Fall massive Einbußen haben. Er versucht anscheinend die erwarteten Verluste in die Randbereiche der Innenstadt zu legen, um den Besuchern und Passanten der "Metropole" Ulm weiterhin eine attraktive Einkaufzone in Bahhofsnähe zu garantieren.
Eine aus städtebaulicher Sicht sicherlich nachvollziehbare Bereicherung des Bahnhofviertels.
Doch als Baubürgermeister UND designierter OB Kandidat darf erwartet werden,dass Herr Wetzig über seinen fachgebundenen Tellerrand hinauszublickt.
Wie können die Aussagen der Studie POSITIV in die Stadtplanung einfließen?
Welche Handlungsmöglichkeiten ergeben sich daraus?
Den Kopf in den kommunalpolitischen Sand zu stecken- und eine unbequeme Studie zu ignorieren - zeichnet einen verantwortungsvollen Bürgermeister jedenfalls nicht aus.

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29.06.2014 00:31 Uhr

Antwort auf »Entwertung einer Studie!»

Einem Gefälligkeitsgutachten für die Auftraggeber muss man wahrlich keine große Beachtung schenken.

Und: --> "... das Ende des Jahres in Neu-Ulm eröffnende Glacis-Einkaufcenter, wird prozentual mehr Kaufkraft in Ulm abziehen, als durch die Sedelhöfe später wieder hinzukommen soll." ... ein Scherz, oder?

Das halte ich für sehr unwahrscheinlich, da schon heute die Verkehrswege in die Neu-Ulmer Innenstadt äußerst miserabel sind. Von Süden und Westen geht es schon heute meist nur per stop&go und von Ulm über die Marienstrasse - die demnächst sogar ganz verkehrsberuhigt stillgelegt wird? Warum soll sich das ein Ulmer antun? Im Stau stehen kann er auch in der Blaubeurerstrasse. Und einen kleinen Kaufkraftverlust kann Ulm schon verkraften. Zudem das ja nur auf Zeit geschieht. Denn wenn das Neu-Ulmer Center dann so langsam vor sich hinsiecht und sich der Leerstand permanent ausbreitet, kommen alle wieder zurück. Wir sprechen uns wieder in 2020.... zwinkern

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29.06.2014 19:05 Uhr

Gefälligkeit

Woran erkennen sie denn ein Gefälligkeitsgutachten?
Mir ist der Begriff Wissenschaftshure, durchaus ein Begriff.
Meist trifft er auf Gutachten im Auftrag von Konzernen oder Ministerien zu, von denen Folgeaufträge erhofft werden, oder großzügige Drittmittel für das Institut.
Keiner dieser Gründe trifft hier zu. Im Gegenteil greift die Studie nicht die Sedelhöfe an, sondern errechnet neutral die Veränderungen aufgrund der typischen Verhaltensweisen der Passanten in Ulm.
Passanten und damit potentielle Kaufkraft kommt auch heute schon zu mehr als 50 % mit dem Auto und der Rest überwiegend mit dem ÖPNV. Nur weil in dieser Studie zusätzlich zu traditionellen wissenschaftlich bewährten Befragungsmethoden, neue technische Möglichkeiten zusätzlich Einzug gehalten haben, ihre Ergebnisse abzuwerten, ist nicht gerade ein Zeichen von Intelligenz.

Der Ulmer/Neu-Ulmer Einzugsbereich betrifft auch den großen bayerischen Teil der Umgebung und den angrenzenden Alb-Donau-Kreis ab Balzheim und bis Ehingen.
Bisher war eher die Einkaufszone um die Blaubeurer Straße für die Autofahrer interessant.
Doch andauerndes Verkehrschaos in den Stoßzeiten verleidet hier das Vergnügen.
Das Glacis-Center ist für alle Besucher von der anderen Donauseite und vom Donautal/Wiblingen her schneller und besser zu erreichen. Vom Bonus des neuen ganz abgesehen.

Einerseits kann das Glacis-Center per Auto von dort aus schnell erreicht werden. Andererseits gibt es hier die direkte Ausstiegsmöglichkeit in einem modernen Bahnhof über Zug und Bus.
Diese Kunden werden Ulm fehlen.

Diese Fakten zu Ignorieren und die neganiven Folgen für Ulms Innenstadt kleinzureden, zeigt entweder eine gehörige Portion Dummheit oder aber eine beruflich bedingte Scheuklappensicht, die man sich hoffentlich teuer bezahlen lässt.

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29.06.2014 20:15 Uhr

Antwort auf „Gefälligkeit”

Eine Meinung wird nicht dadurch richtig(er), indem man gegenüber anders denken Diskutanten persönlich wird. Das wirkt nicht besonders schlau und zeugt auch von einer ordentlichen Portion Selbstüberschätzung. Hier macht sich wohl der Bock zum Gärtner.

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29.06.2014 23:40 Uhr

Meinungsbildung

Es ist tatsächlich bedauerlich, dass heute sehr viele Menschen glauben, ihre Meinung sei die allseligmachende Wahrheit.
Andererseits ist dieses Forum ja genau dafür da, eine Meinung zu veröffentlichen, die nicht unbedingt sachkompetent und politisch korrekt formuliert sein muss.
Daher muss ich Ihnen zustimmen, dass die Unterstellung einer gehörigen Portion Dummheit für das Ignorieren von wesentlichen Fakten ihnen gegenüber nicht gerechtfertigt war.

Sei stets geduldig gegenüber Leuten, die nicht mit dir übereinstimmen. Sie haben ein Recht auf ihren Standpunkt - trotz ihrer lächerlichen Meinung.
Friedrich Hollaender (1896-1976), dt. Komponist

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30.06.2014 01:41 Uhr

Antwort auf „Meinungsbildung”

Besser hätten Sie sich nicht beschreiben können. Chapeau!

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28.06.2014 22:39 Uhr

Wetzig geht? - Gott sei Dank, endlich!!

Alexander Wetzig ist 67 Jahre alt und muss daher Mitte 2015 mit 68 den Chefsessel im Ulmer Baudezernat räumen.

Dass Wetzig Städtebau studiert hat, muss aber schon ziemlich lange her sein. Damals war sicher gerade die Zeit, als Beton und Mietskasernen nach dem zweiten Weltkrieg modern waren. So sieht nämlich die Stadt Ulm so langsam aus.

Dass er sich traut, eine Studie, die die Fehler der Stadt in Bezug auf die Sedelhöre aufzeigt, so anzugreifen, zeugt für mich von Selbstüberschätzung.

Es wird Zeit, dass er geht...

Hoffentlich kann sein Nachfolger noch die Sedelhöfe retten, wenn nicht vorher alles an MAP und Heuschrecken verkauft wird - inclusive eines guten Teils Ulms!

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28.06.2014 22:40 Uhr

Waas, Wetzig OB-Kandidat???

Um Gottes Willen...

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