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Wohnungsbau: Untersuchungen kommen zu widersprüchlichen Ergebnissen

Unterschiedliche Untersuchungen kommen zu widersprüchlichen Ergebnissen, was die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Stadt und Landkreis betrifft.

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Zu wenig oder zu viel Wohnungsbestand? Laut Oberbürgermeister Ilg setzt die Stadt Heidenheim auf Nachverdichtung wie hier im Gebiet entlang der Giengener Straße.  Foto: 

Vorsichtig ist geboten, wenn man Statistiken interpretiert. Je nach Ausgangszahlen und Untersuchungsweise können die Ergebnisse ganz unterschiedlich ausfallen. So kommt eine vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) veröffentlichte Studie zu dem Schluss, dass im Landkreis Heidenheim der Baubedarf zu 240 Prozent gedeckt sei, da zwischen 2011 und 2015 mehr als doppelt so viele Wohnungen gebaut wurden als nötig wären. Im Gegensatz dazu besagt eine Untersuchung, die die Stadt Heidenheim bei Stadtentwicklungsbüro Reschl aus Stuttgart in Auftrag gegeben hat, dass bis 2020 zwischen 92 und 430 Wohnungen im Stadtgebiet neu gebaut werden sollten. Wird in Heidenheim nun zu viel gebaut oder zu wenig?

Stadt oder Landkreis

Ein Teil der Diskrepanz entsteht sicherlich dadurch, dass die Zahlen der Kölner Untersuchung den gesamten Landkreis umfassen, während die Untersuchung von Prof. Richard Reschl sich nur auf die Stadt Heidenheim bezieht. „Der Landkreis ist strukturell völlig anders gestrickt“, sagt Architekt Roland Köhler vom Büro Reschl. Operiere man in der Stadt mit Landkreiszahlen, würde man völlig daneben liegen. Dies bestätigt auch Dr. Ralph Henger, einer der Autoren der Kölner Studie: „Die Zahlen auf Kreisebene erzeugen gewisse Unschärfen.“

Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg weist für den Landkreis Heidenheim seit 2011 einen leicht steigenden Wohnungsbestand aus: 60 782 Wohnungen gab es 2011, 2016 waren es 62 114. Diese befinden sich in 34 704 Gebäuden (2011: 34 014 Gebäude). Von den 1332 Wohnungen, die in den fünf Jahren dazugekommen sind, befinden sich 690 in der Stadt Heidenheim. Der Gesamtbestand in der Kreisstadt liegt 2016 bei 24 257 Wohnungen, die sich in 11 027 Gebäuden befinden. Von den gesamten Wohnungen im Landkreis Heidenheim befinden sich etwas mehr als ein Drittel in der Kreisstadt.

Einen strukturellen Unterschied im Wohnungsbestand zeigt die Studie des Büros Reschl: Während in Heidenheim 63,42 Prozent des Wohnungsbestandes aus Einfamlienhäusern besteht, sind es im Landkreis sogar 69,03 Prozent Einfamilienhäuser. Weitere 19,98 Prozent der Wohnungen sind in Zweifamilienhäusern (Landkreis: 20,27 Prozent), lediglich 16,42 Prozent der Wohnungen in Heidenheim befinden sich in Mehrfamilienhäusern. Im Landkreis ist der Anteil sogar nur bei 10,63 Prozent.

Das Büro Reschl hat für Heidenheim einen zusätzlichen Flächenbedarf bis 2025 errechnet, der zwischen 29 und 154 Hektar liegt. Dabei, so Roland Köhler, sei die Innenentwicklung nicht berücksichtigt, es muss sich also nicht zwingend um neue Baugebiete handeln. Auch sei der Bestand an Wohnungen nicht untersucht worden, die Leerstandsquote – und damit vorhandener Wohnraum, der womöglich saniert werden könnte – wurde nicht berücksichtigt.

Jedoch hat das Büro Reschl auf Grundlage der Bevölkerungsentwicklung errechnet, wie hoch der Bedarf an Wohnungen in Heidenheim künftig sein könnte. Mit berücksichtigt ist auch die sogenannte Wohlstandsauflockerung, wonach mehr Quadratmeter pro Person benötigt werden.

In der Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft wird vor allem die Zersiedelung des ländlichen Raums und die Entstehung neuer Leerstände durch die unnötige Bebauung vor allem mit Einfamilienhäusern befürchtet. Als Gegenmaßnahmen schlagen die Autoren vor, keine neuen Bauflächen auszuweisen und Neubau nur zu erlauben, wenn gleichzeitig Leerstand abgebaut wird. Außerdem sollen Kommunen die Innenentwicklung fördern und ihre Zentren attraktiver gestalten.

„Wir wollen Verdichtung“

Über diese Schlussfolgerungen ärgert sich Oberbürgermeister Bernhard Ilg. „Für die Stadt Heidenheim ist der Wohnungsbedarf nachgewiesen“, meint er. Er beklagt, dass die Kölner Studie mit veralteten Zahlen operiere. „Vor fünf und sieben Jahren wurde noch das Aussterben des Landkreises prognostiziert“, so Ilg. Heute sähe das ganz anders aus. „Natürlich wollen wir Verdichtung und nicht pausenlos neue Baugebiete ausweisen“, meint er. Deshalb habe man auch den städtebaulichen Wettbewerb für das neue Quartier an der Giengener Straße ausgeschrieben. „Gleichzeitig wollen wir auch alten Bestand abbrechen, die beiden Hochhäuser an der Walther-Wolf-Straße beispielsweise sollen längerfristig verschwinden“, meint er.

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