Streitobjekt Vorfälligkeit

Wer eine Immobilie kauft, nimmt bei der Bank einen Kredit auf und vereinbart meist feste Zinsen für die nächsten zehn Jahre. Auch Frank K. hat dies so gemacht. Als er aber von Ulm nach Stuttgart umzog, seine Wohnung deshalb verkaufte und sein restliches Darlehen frühzeitig zurückbezahlte, entließ ihn seine Bank nur nach Schadenersatz aus dem Vertrag.

Der Schadenersatz heißt Vorfälligkeitsentschädigung - und er ist für Niels Nauhauser, Bankenexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, ein guter Bekannter: "Jeden Tag bekommen wir Streitfälle auf den Tisch." Gestritten wird darum, ob die Bank zu hohe Entschädigungszahlungen dafür verlangt, dass ihr - bei zwischenzeitlich gesunkenen Zinsen - das Geschäft geschmälert wird. Frank K. hat einen Gutachter beauftragt, der überzeugt ist, dass die Banken den Schaden sehr oft zu ihren Gunsten viel zu hoch berechnen.

Im Falle Frank K. verlangte die Bank knapp 6900 EUR Vorfälligkeitsentschädigung, die K. auch bezahlte - um gleichzeitig Protest zu erheben. Die Bank reagierte immerhin, rechnete neu nach und kam nur noch auf einen Schaden von 4000 EUR. "Aus Kulanz" und keineswegs aus juristischer Notwendigkeit heraus, wie das Institut versicherte, bekam K. die Differenz von 2900 EUR zurück.

Allein dies ermutigte Frank K. zu einer kleinen, ungewöhnlichen Mission: Er verteilte an Passanten Flugblätter vor seiner Bank-Filiale mit der Botschaft, sie sollten bei der Vorfälligkeitsentschädigung genau hinschauen. Zumal auch die "kulante" zweite Bank-Berechnung für Frank K. immer noch um 1000 EUR über dem liegt, was sein Gutachter als korrekten Wert ermittelte.

Gibt es einen solchen korrekten Wert überhaupt? Die Rechtslage ist nicht ganz eindeutig. Unzweifelhaft ist aber auch für Verbraucherschützer Nauhauser, dass ein Bankkunde eine Umschuldung nur verlangen kann, wenn er seine Immobilie verkauft. Wer nur seinen Vertrag auflösen möchte, hat dafür keine rechtliche Handhabe. "Vertrag ist Vertrag", sagt Nauhauser - die Bank bessere ja schließlich auch nicht zu ihren Gunsten die Zinsen nach, wenn sich das Zinsniveau erhöht. Ausnahme: Nach Ablauf von zehn Jahren kann man mit sechsmonatiger Kündigungsfrist einen Hypothekenvertrag kündigen.

Das Thema Vorfälligkeit hat aus zwei Gründen nicht von ungefähr Konjunktur. Wer vor einigen Jahren einen Hypothekenkredit mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen hat, wäre mit den aktuellen, historisch niedrigen Zinsen natürlich besser bedient. Klar, dass man da umschulden möchte. Die meisten Banken dürften hier dankend ablehnen. Denn für das auf einen Schlag zurückgezahlte Darlehen, das sie selber nun anlegen, gibt es nur niedrige Zinsen. Andere Institute lösen den Vertrag gegen ein Aufhebungsentgelt auf. Bei der Commerzbank beträgt es laut Nauhauser das 1,8-fache des Schadens, den die Bank erleidet; die Spardabank packt einen Zuschlag von 20 Prozent drauf.

Ein zweites Motiv, sich die niedrigen Zinsen zu sichern, ergibt sich mit Blick auf die nächsten Jahre. Allgemein werden steigende Zinsen erwartet. Nauhauser rät künftigen Wohnungskäufern in diesem Fall zu einem Forward-Darlehen: Es wird zu heutigen Zinsen abgeschlossen, aber erst beispielsweise in drei Jahren wirksam. Der Zuschlag, den die Banken dafür verlangen, falle nicht sehr üppig aus. Das Forward-Darlehen ist für Nauhauser in jedem Fall die bessere Alternative als beispielsweise ein Bausparvertrag.