Auf der Suche nach der richtigen Baulandpolitik

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Neubaugebiete ausweisen und im Windhundprinzip an Investoren und Bauwillige verkaufen – das ist angesichts der Bodenknappheit eigentlich ein Auslaufmodell, im ländlichen Raum aber immer noch weit verbreitet. Die Konsequenz: Es werden jede Menge Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gebaut, der Geschosswohnungsbau aber kommt zu kurz und Mietwohnungen bleiben Mangelware.

Auch in Crailsheim. Deshalb machen sich Verwaltung und Gemeinden schon seit Längerem Gedanken über die künftige wohnungspolitische Strategie – auch mithilfe von Fachleuten, die angehört werden. Vorgestern war Dr. Frank Friesecke von der Firma „die STEG“ zu Gast in der Gemeinderatssitzung. Das Unternehmen mit Sitz auch in Stuttgart versteht sich als Dienstleister im Städtebau.

Boden sozial nutzen

Friesecke verwies auf das überdurchschnittliche Wachstum der Stadt und leitete daraus die Notwendigkeit ab, eine Strategie zu entwickeln, wo und wie in Crailsheim Bauland ausgewiesen wird und wie ökologische und vor allem soziale Aspekte berücksichtigt werden. Das Baugesetzbuch fordert ausdrücklich, dass die kommunale Stadtplanung auch die sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet. Das führt in Großstädten wie München und Stuttgart dazu, dass bis zu zwei Drittel der Wertschöpfung bei Grundstücksverkäufen  in die kommunalen Kassen fließen, und dem Investor „nur“ ein Drittel der Nettobodenwertsteigerung bleibt. Mit dem abgeschöpften Geld finanzieren die Städte dann ihre soziale Infrastruktur in den neuen Wohngebieten.

Fachmann Friesecke ist sich mit der Verwaltung einig, dass weder der Stuttgarter noch der Münchner Weg einer für Crailsheim ist, weil hier weder die Wertsteigerungen wie in Ballungsräumen erzielt werden noch private Investoren am Werk sind. Fast alle Baugebiete werden von der Stadt erstanden und an Privatpersonen weiterverkauft.

Aber eins hat Crailsheim mit München und Stuttgart gemeinsam: Es fehlt bezahlbarer Wohnraum. Von einer Not wollte Friesecke nicht sprechen, eine Knappheit sieht aber auch er. Offensichtlich ist, dass das freie Spiel der Marktkräfte nicht dafür sorgt, dass genügend Mietwohnungen für Menschen mit kleinerem Geldbeutel zur Verfügung stehen.

Kommt Sozialquote?

Hilft da eine Sozialquote, die gewährleistet, dass in jedem Baugebiet eine bestimmte Anzahl von Wohnungen für solche Menschen vorgehalten werden muss? Ein diesbezüglicher Antrag der CDU-Fraktion steht seit Monaten im Raum, wird von der Verwaltung aber nicht auf die Tagesordnung des Gemeinderates gesetzt. Weil noch Informationen fehlen, sagt Oberbürgermeister Rudolf Michl und verweist auf einen weiteren Vortrag eines Fachmannes in der Novembersitzung des Gemeinderates. Weil er nach wie vor nicht so recht wisse, was der Gemeinderat eigentlich will, ergänzt Baubürgermeister Herbert Holl.

Stadträte drängen

Beide Aussagen stießen auf Widerspruch im Gemeinderat. „Wir reden seit zwei Jahren über das Thema“, rief Wolfgang Ansel (SPD) in Erinnerung, und Brigitte König (CDU) verwies auf den Antrag ihrer Fraktion vom Februar. Ansel forderte die Verwaltung auf, ein „Mehrkomponentenmodell“ zu erarbeiten, mit dessen Hilfe die anstehenden Entscheidungen Zug um Zug getroffen werden können. Peter Gansky (Bürgerliste) argumentiert ähnlich und empfahl der Verwaltung, nicht Entweder-Oder-Beschlussanträge vorzulegen, sondern Alternativen aufzuzeigen. Und auch Uwe Berger (CDU) hat einen Traum: ein „maßgeschneidertes Modell für Crailsheim“.

Dass so etwas erarbeitet werden kann, steht zumindest für Stadtentwickler Friesecke außer Frage. Er verweist auf aktuelle Projekte in mit Crailsheim vergleichbaren Städten in Baden-­Württemberg.

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